כדאי להכיר - אמון משכנתאות

איך הבנק מתייחס להכנסה שלנו לצורך קבלת משכנתא?

אמון משכנתאות — Wed, 12 Mar 2025 12:00:56 +0000

איך הבנק מתייחס להכנסה שלנו לצורך קבלת משכנתא? מהי הכנסה פנויה למשכנתא? כמה הון עצמי בתהליך? יועץ משכנתאות מסביר את כל מה שחשוב לדעת.

רגולציית בנק ישראל ומגבלת סכום המשכנתא לאחר בחינת ההכנסות

הבנקים אינם קובעים את תנאי המשכנתא באופן חופשי, אלא פועלים בהתאם להנחיות ברורות של בנק ישראל. הרגולציה קובעת לא רק את אחוזי המימון שניתן לקבל אלא גם את הדרך שבה נבחנות ההכנסות של הלווה.

בנק ישראל מגביל את הסיכון שהבנקים יכולים לקחת, ולכן הם מחויבים לבדוק בצורה יסודית את יכולת ההחזר של הלווה.

הרגולציה קובעת שלושה מרכיבים מרכזיים שמשפיעים על סכום המשכנתא:

אחוזי המימון – האחוז המרבי מסך שווי הדירה שניתן לקבל כמשכנתא.
בחינת ההכנסות – ההכנסות צריכות להיות יציבות לאורך זמן ולתמוך בהחזרים החודשיים.
יחס החזר להכנסה – ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 40% מההכנסה הפנויה.

בנוסף, הרגולציה מבטיחה שהבנקים לא יעניקו משכנתאות מסוכנות מדי, מה שמגן גם על הבנקים וגם על הלווים מפני חובות לא ברי קיימא.

איך הבנק מתייחס להכנסה?

הכנסה פנויה של הלווים הן הפרמטר החשוב ביותר בקביעת סכום המשכנתא. עם זאת, לא כל סוגי ההכנסות מתקבלים באותה צורה.

שכירים:

שכירים נחשבים ללווים בעלי הכנסה יציבה יחסית, ולכן הבנק מקבל את הכנסותיהם על סמך שלושה תלושי שכר אחרונים. במקרים שבהם השכר מורכב מתוספות משתנות כמו בונוסים, עמלות או שעות נוספות, הבנק עשוי לקחת רק חלק מהן בחישוב ההכנסה הכוללת. ככל שהשכר יציב ומופיע בצורה אחידה בתלושים, כך הסיכוי שהבנק יחשיב אותו גבוה יותר.

עצמאים:

עבור עצמאים התהליך מורכב יותר. כיוון שהכנסות עצמאים אינן קבועות כמו שכירים, הבנק דורש דוחות שומה ואישורי הכנסות של שלוש השנים האחרונות,

ולעיתים גם אישור רואה חשבון על ההכנסות השוטפות. במקרים מסוימים, אם נראה שההכנסה עולה או יורדת בצורה משמעותית לאורך השנים, הבנק עשוי להתחשב בממוצע ההכנסות או לקחת את השנתון השמרני יותר.

האם לוותק יש חשיבות?

כן, ותק תעסוקתי הוא גורם משמעותי מאוד בבדיקת היציבות הכלכלית של הלווה.

שכירים:

שכיר שעובד באותו מקום עבודה תקופה ממושכת נתפס כלקוח יציב יותר, ולכן הבנקים מעדיפים לראות ותק של לפחות שנה באותו מקום עבודה. במקרים של עובדים חדשים, הבנק עשוי לבקש אישור מהמעסיק לגבי המשך העסקתם.

עצמאים:

עבור עצמאים הדרישות מחמירות יותר – הבנק ירצה לראות לפחות שלוש שנות פעילות עסקית יציבה. ישנם בנקים שמוכנים להתפשר ולבחון שנתיים בלבד, במיוחד אם הדוחות מראים צמיחה יציבה בהכנסות.

מהי נוסחה לחישוב סכום המשכנתא שתקבלו:

כדי להבין כמה משכנתא ניתן לקבל, יש שלושה גורמים עיקריים שמשפיעים על החישוב:

1. אחוז מימון ומדרגת המימון:

דירה ראשונה – עד 75% מימון.
דירה חליפית – עד 70% מימון.
דירה להשקעה – עד 50% מימון.

2. שווי הנכס או מחיר החוזה – הנמוך מבניהם:

אחוז המימון מחושב לפי השווי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. למשל, אם מחיר הדירה בחוזה הוא 2,000,000 ש"ח והשמאי מעריך אותה ב-1.9 מיליון ש"ח, אחוז המימון יחושב על בסיס ה-1.9 מיליון ש"ח בלבד.

3. מבחן הכנסות – הכנסה פנויה למשכנתא:

הבנק מחשב את ההכנסה הפנויה על ידי קיזוז התחייבויות אשראי שהיתרה שלהן היא מעל שנה וחצי. הכלל המרכזי הוא שסכום ההחזר החודשי לא יכול לעבור 40% מסך ההכנסה הפנויה. כדי לחשב את המשכנתא המקסימלית, לוקחים את סכום ההחזר החודשי האפשרי ומכפילים אותו ב-182. (החישוב נכון 03/2025)

מדוע חשוב להבין את המספרים?

כדי לקבל משכנתא שמתאימה לכם, אתם חייבים להבין את המספרים לעומק. משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ואם לא תדעו לחשב נכון את גובה ההחזר וההתחייבויות שלכם, אתם עלולים למצוא את עצמכם בסיטואציה כלכלית בעייתית. לכן, חשוב לבדוק את המספרים היטב ולהיעזר באנשי מקצוע שיכולים לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.

מה קורה אם ההכנסה לא מספיקה?

אם הכנסה שלכם אינה מספיקה לקבלת המשכנתא הרצויה, קיימים פתרונות:

צירוף ערב למשכנתא – ניתן להוסיף ערב למשכנתא, כמו בן משפחה, ולהגדיל את סכום ההכנסה המחושבת. במקרה כזה, הבנק יתחשב רק ב-50% מההכנסה הפנויה של הערב. למשל, אם הערב מרוויח 20,000 ש"ח בחודש, הבנק יחשב רק 10,000 ש"ח כהכנסה פנויה לצורך החישוב.
הגדלת ההון העצמי – הוספת הון עצמי יכולה להפחית את אחוז המימון ולשפר את סיכויי האישור.
פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר – הקטנת ההחזר החודשי עשויה לעזור לעמוד בדרישות הבנק.

זה לא חייב להיות מסובך

הבנת החישוב שהבנק מבצע יכולה להיראות מסובכת, אך אתם לא צריכים להתמודד עם זה לבד. השאירו לנו פרטים, ואנחנו נבדוק עבורכם בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל, בתנאים הטובים ביותר, ובאופן שיאפשר לכם לקנות את הבית המתאים לכם בלי הפתעות מיותרות.

נושאים קשורים:

מדריך משכנתא

הכנה מוקדמת לחשבון הבנק

הון עצמי משכנתא

הון עצמי מחיר למשתכן

הפוסט איך הבנק מתייחס להכנסה שלנו לצורך קבלת משכנתא? הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

משכנתא טובה? מה מסתתר בהצעת המחיר של הבנק

אמון משכנתאות — Mon, 03 Mar 2025 21:52:59 +0000

האם ההצעה שקיבלתם היא באמת הטובה ביותר? בואו נבדוק

הבנק הציע לכם משכנתא, התנאים נראים סבירים, והריבית נשמעת אטרקטיבית. זה נשמע מצוין, לא? אך האם באמת מדובר בהצעה המשתלמת ביותר עבורכם? הרבה אנשים מקבלים הצעה מהבנק ומרגישים שהם סגרו את הפינה, אבל המציאות הרבה פעמים שונה. בלי בדיקה מעמיקה והבנה של כל הפרטים הקטנים, אתם עשויים למצוא את עצמכם משלמים יותר ממה שאתם צריכים. בנקים יודעים להציג הצעות בצורה מפתה, אך כשלא מבינים את כל התנאים, אתם עלולים להתחייב להסכמים פחות טובים ממה שאתם יכולים לקבל. אז איך אפשר לדעת אם ההצעה באמת משתלמת?

הבנק מציע לכם מה שטוב לו – לא בהכרח לכם

הבנק הוא עסק לכל דבר. מטרתו היא להרוויח, ולכן ההצעה שתקבלו ממנו תהיה בנויה כך שתשרת את האינטרסים של הבנק ולא את שלכם. למשל, ייתכן שהבנק יציע לכם מסלול שכביכול נראה מפתה בטווח הקצר, אך עלול להיות יקר ובלתי משתלם לאורך זמן. לדוגמה, אם הבנק מציע לכם מסלול עם ריבית משתנה או מסלול צמוד מדד ללא הגמישות שיכולה להתאים לצרכים האישיים שלכם, אתם עשויים למצוא את עצמכם מופתעים עם החזר חודשי גבוה ממה שתכננתם.

ריבית נמוכה? לא תמיד עסקה משתלמת

אחת הטעויות הנפוצות היא להתמקד אך ורק בריבית בהשוואת הצעות משכנתא. זהו פרמטר חשוב, אך לא היחיד! משכנתא היא לא רק על ריבית – מדובר במוצר פיננסי מורכב עם פרמטרים נוספים שיכולים להעלות את העלות הכוללת של ההלוואה. יש לקחת בחשבון גם את תקופת ההחזר, הצמדות למדד, קנסות פירעון מוקדם, עמלות נסתרות, והכי חשוב – גמישות ניהול ההלוואה.

אם אתם מתכננים לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר או לשנות את תנאי ההחזר, חשוב לוודא שהתנאים לא יפגעו בכם. לדוגמה, אם המסלול שבחרתם כולל קנסות גבוהים על פירעון מוקדם, זה יכול להפוך את ההצעה לפחות משתלמת.

האם המסלול שהבנק הציע באמת מתאים לכם?

משכנתא היא לא מוצר אחד שמתאים לכולם. לכל אדם יש צרכים פיננסיים שונים, ולכן חשוב להבין איך כל מסלול עובד ומה המשמעות שלו עבורכם בטווח הקצר והארוך. אם אתם לא מבינים את התנאים של כל מסלול, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם החזר חודשי גבוה או תנאים שלא מתאימים למצבכם הכלכלי.

איך בונים תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא נכון הוא זה שמתאים באופן אישי ליכולות הפיננסיות ולתכניות העתידיות שלכם. הדרך לבניית תמהיל נכון מתחילה באפיון פיננסי מעמיק, שבו מבצעים ניתוח של ההכנסות, ההוצאות, תחזיות כלכליות עתידיות, ותוכניות אישיות. חשוב להבין שהחיסכון האמיתי במשכנתא לא טמון רק בריביות נמוכות אלא בהתאמת התמהיל לצרכים שלכם.

תמהיל נכון מאפשר לכם לשמור על יציבות כלכלית, למנוע סיכונים מיותרים ולנצל הזדמנויות כלכליות בעתיד, כמו פירעון מוקדם או מיחזור משכנתא בתנאים אופטימליים. משכנתא היא לא רק הלוואה – היא אסטרטגיה כלכלית לחיים.

הבנקים מתחרים עליכם – אל תסתפקו בהצעה הראשונה

רבים לא יודעים את זה, אבל אתם יכולים (וכדאי!) להתמקח עם הבנקים. משכנתא היא מוצר גמיש, והבנקים יכולים להציע לכם תנאים טובים יותר אם הם יודעים שיש לכם הצעות טובות ממקומות אחרים. פנייה למספר בנקים והשוואת הצעות בצורה חכמה יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך כל חיי המשכנתא.

תחשבו על זה – אם הייתם קונים רכב, לא הייתם סוגרים עסקה עם הסוכנות הראשונה שהייתם נכנסים אליה, נכון? אז למה כשמדובר במשכנתא, שהיא התחייבות של מאות אלפי שקלים ולעיתים מיליונים, לא תבצעו השוואה? המשכנתא שלכם היא החלטה משמעותית – אל תפספסו את ההזדמנות להשיג את התנאים הטובים ביותר.

בדיקת משכנתא מקצועית – למה זה קריטי?

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לבצע את הבדיקה באופן אובייקטיבי ולבדוק אם יש מקום לשיפור. פעמים רבות, ייעוץ מקצועי יכול להוביל לשיפור משמעותי בתנאים שלכם – בין אם מדובר בריבית נמוכה יותר, תנאי החזר גמישים יותר או מסלול שמתאים יותר לצרכים שלכם. יועץ משכנתאות מיומן יודע כיצד לנהל משא ומתן עם הבנקים ולדרוש מהם הצעות טובות יותר, כאלה שאולי לא היו מציעים לכם ללא ההתערבות הזו.

בדקו את המשכנתא גם בעתיד

גם אם קיבלתם את ההצעה הכי טובה כרגע, חשוב לא לשכוח שבחיים יש שינויים. שוק הריביות משתנה, הכלכלה משתנה, וכך גם המצב הפיננסי שלכם. חשוב לתכנן ולבדוק את המשכנתא גם בעתיד, על מנת לוודא שהיא עדיין האופציה האופטימלית עבורכם. מיחזור משכנתא למשל יכול להיות מהלך חכם מאוד אם התנאים השתפרו או אם יש מסלול חדש שיכול לחסוך לכם כסף.

האם יש לכם ביטוח חיים מותאם למשכנתא?

מעבר לתנאי ההלוואה, יש גורם נוסף שיכול להשפיע באופן משמעותי על העלות הכוללת של המשכנתא שלכם – ביטוח חיים למשכנתא. מרבית הבנקים מחייבים אתכם לרכוש ביטוח חיים כהגנה על ההלוואה, אך מה שרבים לא יודעים הוא שלא חייבים לרכוש את הביטוח דרך הבנק. לעיתים קרובות, ניתן למצוא פוליסות משתלמות יותר מחברות ביטוח חיצוניות, שיכולות לחסוך לכם אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. בנוסף, כדאי לבדוק אחת לכמה שנים אם ניתן לשפר את תנאי הביטוח ולהוזיל עלויות.

קיבלתם הצעה מהבנק? בואו לבדוק אם אפשר לשפר אותה!

אם קיבלתם הצעה מהבנק, אל תחתמו לפני שתבדקו אותה עם אמון משכנתאות. אנחנו נעבור על ההצעה, נשווה אלטרנטיבות ונעזור לכם להבין אם ניתן לשפר את התנאים ולחסוך כסף. משכנתא היא החלטה גדולה – בואו נוודא שאתם מקבלים את ההחלטה הכי טובה עבורכם! אל תשאירו את זה ליד המזל – השאירו פרטים עכשיו ונבדוק עבורכם את ההצעה! לא חותמים לפני שבודקים!

הפוסט משכנתא טובה? מה מסתתר בהצעת המחיר של הבנק הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

ייעוץ משכנתאות – למה זה חובה ולא רק המלצה?

אמון משכנתאות — Thu, 12 Dec 2024 08:47:42 +0000

יעוץ משכנתאות – למה זה חובה ולא רק המלצה? מהם האתגרים שעומדים לפניכם בעת תהליך לקיחת המשכנתא ואיך בוחרים את יועץ המשכנתאות המתאים לכם.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה בנקאית ארוכת טווח המאפשרת לאנשים לרכוש נכס כאשר אין ברשותם את מלוא הסכום הנדרש.

ההלוואה ניתנת כנגד שעבוד הנכס לבנק, עד להחזר מלא של הקרן והריבית. מדובר במוצר פיננסי המשלב אלמנטים כלכליים, משפטיים, ותכנוניים, ודורש הבנה מעמיקה כדי לבצע את הבחירה הנכונה.

למרות שמשכנתא נראית כמו פתרון פשוט למימון רכישת דירה, ההחלטה על התנאים, המסלול, וגובה ההחזר החודשי יכולה להשפיע משמעותית על היציבות הפיננסית של משק הבית לשנים רבות קדימה.

למה חשוב להכין את עצמכם לפני תהליך המשכנתא?

לקיחת משכנתא היא לא רק תהליך טכני של הגשת מסמכים וחתימה על חוזה, אלא מהלך כלכלי שמצריך תכנון מוקדם ומודעות מלאה. הכנה מקדימה תאפשר לכם לא רק להבין את התהליך, אלא גם להיות מוכנים לכל תרחיש שעשוי לצוץ.

מה כוללת ההכנה לתהליך המשכנתא?

בחינה פיננסית אישית – הבנת ההכנסות, ההוצאות, החסכונות, והיכולת הפיננסית שלכם להתמודד עם תשלומי המשכנתא לאורך זמן.
תכנון לעתיד – חשוב לקחת בחשבון תרחישים כמו שינויים בשוק הריביות, הרחבת המשפחה או שינויים בהכנסות. תכנון מוקדם יאפשר לכם להתמודד עם מצבים בלתי צפויים.
הכנת מסמכים נדרשים – הבנקים דורשים מסמכים רבים כמו תלושי שכר, דפי עובר ושב, דו"חות הוצאות ועוד. הכנה מוקדמת של כל המסמכים תחסוך זמן ותמנע עיכובים מיותרים.
הכרת מושגים ומסלולים – כדי להיות מעורבים בתהליך ולהבין את ההצעות שתקבלו, חשוב ללמוד את המושגים הבסיסיים ואת ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים.
חישוב הוצאות נלוות – תהליך רכישת דירה כולל גם הוצאות נוספות כמו מיסים, שכר טרחה לעורך דין, ביטוחים, ושיפוצים. ידיעת כל העלויות מראש תעזור לכם להימנע מחריגות בתקציב.

הכנה מוקדמת לא רק תקל על התהליך אלא גם תבטיח שתקבלו החלטות מושכלות ושקולות, תוך שאתם שומרים על הביטחון הפיננסי שלכם.

יעוץ משכנתאות – למה זה חובה

מהם האתגרים העומדים בפני לוקחי משכנתא?

לקיחת משכנתא עשויה להיראות בהתחלה כמשימה טכנית פשוטה, אך בפועל, היא מלווה באתגרים לא קטנים:

היצע מסלולים מגוון – הבנקים מציעים עשרות מסלולי משכנתא שונים, וכל מסלול מותאם לצרכים, ליכולות ולתכניות העתידיות של הלקוח.
הבנה של התנאים והאותיות הקטנות – מושגים כמו פריים, קבועה צמודה או לא צמודה עלולים לבלבל ולהוביל לבחירה לא נכונה.
משא ומתן מול הבנקים – הבנק מעוניין למקסם את הרווחים שלו, וללא ידע מקדים או יכולת מיקוח מקצועית, הסיכוי לקבל את התנאים האופטימליים נמוך.
שינויים בלתי צפויים בעתיד – תנודות בשוק הריביות או שינויים כלכליים אישיים עלולים להשפיע על יכולת ההחזר שלכם.

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן:

בחירת מסלול לא מתאים – רבים מתפתים למסלול שנראה זול בטווח הקצר, אך הופך יקר הרבה יותר בטווח הארוך.
חוסר התחשבות בשינויים עתידיים – תכנון לא נכון של המשכנתא יכול להוביל לקושי בהתמודדות עם עליות ריבית או ירידה בהכנסות.
הסתמכות על ייעוץ הבנק בלבד – זכרו, הבנק הוא גוף עסקי שמטרתו רווח. היועץ בבנק פועל לטובת האינטרסים של הבנק ולא בהכרח לטובתכם.
התעלמות מהוצאות נלוות – לא מדובר רק בהחזרי ההלוואה. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כמו ביטוח חיים, ביטוח נכס, עמלות ועוד.

למה כדאי לפנות ליועץ משכנתאות?

ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול לעשות את כל ההבדל בתהליך:

התאמה אישית לצרכים שלכם – יועץ משכנתאות מבצע ניתוח מעמיק של המצב הפיננסי שלכם, מבין את המטרות שלכם, וממליץ על המסלול המותאם ביותר.
חיסכון בזמן ובכסף – במקום להשקיע שעות במחקר עצמאי או בפגישות עם בנקים שונים, יועץ ינהל את כל התהליך עבורכם ויבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר.
יכולת מיקוח מול הבנקים – ליועצים מקצועיים יש קשרים וידע שמאפשרים להם לנהל משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים ולהשיג ריביות נמוכות יותר.
מניעת טעויות קריטיות – יועץ מזהה מראש טעויות פוטנציאליות כמו בחירת מסלול לא מתאים או תנאי הלוואה לא נכונים.
ליווי לאורך כל הדרך – יועץ מקצועי מספק תמיכה מלאה, החל מהשלבים הראשונים של תכנון המשכנתא ועד להשלמת כל ההליכים הנדרשים.

מה תפקידו של יועץ המשכנתאות, ואיך לבחור יועץ מתאים?

יועץ משכנתאות הוא איש מקצוע המתמחה בניתוח פיננסי, הבנה מעמיקה של שוק ההלוואות, וניהול תהליך המשכנתא באופן שמותאם לצרכים האישיים של הלקוח.

תפקידו העיקרי הוא לשמש כגשר בין הלקוח לבין הבנקים, לדאוג לאינטרסים שלכם, ולוודא שאתם מקבלים את ההחלטות הנכונות לאורך הדרך.

היועץ לא רק מסייע בבחירת המסלול האופטימלי, אלא גם מלווה אתכם בכל שלב – החל מתכנון תקציב ראשוני, דרך מו"מ מול הבנקים, ועד לקבלת האישור הסופי.

איך לבחור יועץ משכנתאות?

בבחירת יועץ משכנתאות, כדאי לשים לב לכמה נקודות חשובות:

ניסיון מקצועי – יועץ בעל ניסיון רב בשוק המשכנתאות מכיר את המערכת הבנקאית היטב ויודע כיצד למקסם את היתרונות עבורכם.
שקיפות מלאה – חפשו יועץ שמסביר בצורה ברורה את כל האפשרויות והשלכותיהן, ולא משאיר אתכם עם תחושת חוסר וודאות.
התאמה אישית – יועץ טוב מתמקד במצב הכלכלי האישי שלכם, בתכניות שלכם לעתיד ובמטרות שלכם, ולא מציע פתרונות כלליים.
המלצות וביקורות – בדקו חוות דעת והמלצות מלקוחות קודמים, כדי להתרשם מרמת השירות והמקצועיות של היועץ.
זמינות וליווי אישי – תהליך המשכנתא יכול להיות מתמשך ומורכב, לכן חשוב לבחור יועץ שמתחייב לליווי צמוד לאורך כל הדרך.

יועץ משכנתאות מקצועי ואמין יכול להיות ההבדל בין משכנתא שמכבידה על חייכם לבין תהליך שמנוהל בצורה חכמה ונכונה, עם תוצאות שתורמות לביטחון הכלכלי שלכם.

לסיכום:

יעוץ משכנתאות – למה זה חובה?

משכנתא היא החלטה כלכלית רצינית שדורשת ידע, תכנון ותשומת לב לפרטים. ייעוץ משכנתאות מקצועי מספק לכם ביטחון שאתם בידיים טובות, חוסך כסף בטווח הארוך, ומבטיח שתקבלו את התנאים המתאימים ביותר לצרכים שלכם.

אל תשאירו את ההחלטה הזו ליד המקרה או לבנק – צרו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, וצעדו בביטחון לעבר הבית החדש שלכם.

השאירו פרטים כאן, ואנחנו נחזור אליכם בהקדם!

יעוץ משכנתאות

מאמרים קשורים:

ביטוח חיים למשכנתא

איך בונים תמהיל משכנתא

מחזור משכנתא

הכנסה פנויה למשכנתא

הפוסט ייעוץ משכנתאות – למה זה חובה ולא רק המלצה? הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

ביטוח חיים למשכנתא: הדרך הנכונה להבטיח את תשלומי המשכנתא

אמון משכנתאות — Thu, 25 Jan 2024 11:25:50 +0000

מה החשיבות של פוליסת ביטוח חיים למשכנתא עבור מי שרוכשים דירה? ומה עושים במקרה של דחיית ביטוח? סוכן ביטוח חושף את כל הסודות שצריך להכיר. ביטוח חיים למשכנתא הצעה.

מה זה ביטוח חיים למשכנתא?

ביטוח חיים למשכנתא הוא ביטוח שמתמקד בהגנה על ההשקעה הגדולה שלך: הדירה שרכשת.

בעוד שהרבה אנשים מצליחים לשאת את התשלומים החודשיים על משכנתא, חשוב להבין שבמקרה של פטירה של אחד הלווים, סכום ההכנסה תצטמצם משמעותית, ולכן הבנק דורש מאתנו להעמיד פוליסת ביטוח חיים שתהיה שווה לסכום המשכנתא, ובכך לוודא שיהיה כיסוי לתשלומי המשכנתא במקרה של פטירת אחד הלווים.

ישנה חשיבות רבה לקבל הצעה לביטוח החיים עבור המשכנתא, כיוון שהיא מבטיחה את עתידכם הכלכלי, ובנוסף מחזקת את מעמדכם מול הבנק המלווה.

מה ההבדל בין ביטוח חיים רגיל לביטוח חיים למשכנתא?

ביטוח חיים למשכנתא, ביטוח חיים המתמקד בהגנה על ההשקעה בנדל"ן שלך, כגון דירה או בית ומותאם להתחייבויות המשכנתא, ומטרתו העיקרית היא להבטיח את תשלומי המשכנתא, בעוד שביטוח חיים רגיל מספק הגנה פיננסית מתקדמת בכל תחומי החיים ליורשים החוקיים, שנקבעו במועד הפקת הפוליסה במקרה של פטירה.

מה היתרונות בביצוע ביטוח חיים למשכנתא?

הגנה על המשפחה: במקרה של פטירה של אחד הלווים, הביטוח יכול לסייע לשלם את יתרת ההלוואה הנותרת או לפחות חלק ממנה ובכך להבטיח המחייה והצרכים הפיננסיים של הלווה שנותר בחיים ובכך למנוע ממנו להיכנס לבעיות כלכליות.
שמירה על איכות החיים של היורשים: במקרה של מוות של אחד הלווים, רמת החיים של היורשים לא תפגע בעקבות המשכנתא, כיוון שהיתרה תשולם לבנק. מכאן שהיורשים יהיו פטורים מתשלום ולא יצטרכו לשנות את אורח החיים שלהם או לעבוד בעבודה נוספת כדי להצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא.
תשלום יתרת המשכנתא: ביטוח החיים יכול לשלם את יתרת ההלוואה ובכך להקל על התחייבויות עתידיות של הלווים הנוספים.
הורדת הסיכון של הלווה מול הבנק: ברגע שיש ביטוח חיים למשכנתא, מבחינת ניהול סיכונים, הלוואת המשכנתא תהיה בטוחה יותר עבור הבנק וכך יגדלו הסיכויים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.

כיצד נקבעת הפרמיה של פוליסת הביטוח?

חברות הביטוח קובעות את סכום הפרמיה שתשולם מדי חודש, על פי סכום המשכנתא המבוקשת, מצבו הרפואי של המבוטח, גיל המבוטח והאם הוא מעשן / לא מעשן.

מה צריך להביא לסוכן הביטוח לטובת קבלת הצעה?

כחלק מהתהליך לקבלת הצעת מחברת הביטוח, תצטרכו להעביר אל סוכן הביטוח אישור עקרוני למשכנתא ולמלא עמו הצהרת בריאות.

במידה ובמהלך השיחה הראשונית נתגלה כי יש מצב רפואי שמצריך בדיקה מעמיקה יותר, תצטרכו גם להמציא מסמכים בהתאם.

מה קורה במידה ולא מאשרים לנו ביטוח חיים למשכנתא?

במקרים בהם יש היסטוריה רפואית שבעקבותיה חברת הביטוח מסרבת לקבל את המבוטח, עומדות לפניכם מספר אפשרויות:

לפנות לחברה נוספת ולנסות להתקבל לפוליסת ביטוח החיים למרות המצב הרפואי.
לבקש מהבנק המלווה פטור (בהנחה ויש 2 דחיות לפחות), אך חשוב לשים לב שזה משאיר אתכם חשופים להמשך תשלומים על המשכנתא, במקרה של מוות של אחד הלווים.
לבקש פוליסת ביטוח חיים למחלות מקצרות חיים, שלרב יספיקו לכסות עד כמחצית מסכום הלוואת המשכנתא ולא יותר מ- 500,000 שקלים ולתקופה של עד 15 שנה בלבד. למידע נוסף באתר "כל זכות"

(צילום ועריכה: קורל בלס)

השאירו פרטים לקבלת הצעה לביטוח חיים למשכנתא:

גם פקיד הבנק הולך להציע לכם הצעה:

הבנקים עובדים בשיתוף פעולה עם חברות הביטוח, שישמחו לתת לכם הצעת מחיר לביטוח חיים למשכנתא. ההצעה כמובן אינה מחייבת אתכם לקבל אותה, אך תמיד נחמד לקבל הצעות ולשקול אותן.

למה כדאי לשמוע גם הצעה נוספת מסוכן ביטוח פרטי?

סוכן ביטוח עובד עם כל חברות הביטוח, בעוד שהבנק מתרכז בחברה אחת ספציפית, ובכך האופציות שיעמדו לרשותכם לא יספיקו לתת לכם אינדיקציה אם ההצעה שניתנה לכם היא הטובה ביותר עבורכם.

בחירת ביטוח חיים למשכנתא היא החלטה חשובה, ולכן ישנה חשיבות רבה להשיג ליווי ממומן ומקצועי מסוכן ביטוח.

מהם היתרונות של סוכן ביטוח פרטי בתהליך?

הבנה מעמיקה בצרכי הלקוח: הסוכן בעל ידע וניסיון ולכן יכול להבין את צרכי הלקוח בצורה אישית דרך שיחה ישירה וכך לזהות את הסיכונים הפוטנציאליים ואת ההתמודדות הטובה ביותר עם האתגרים הפיננסיים של הלקוח, והכי חשוב: להתאים עבורו את המסלול הטוב ביותר עבור צרכיו.
ייעוץ מקצועי וניסיון: הסוכן מספק ייעוץ מקצועי בתחום הביטוח, עם התמקדות בהבנת הכללים, השקפת העולם והתחום המשפטי. כך, הלקוח יכול לקבל מידע מקצועי המסייע לו לקבוע פעולה מושכלת ומתוכננת.
גישה לתוכניות והצעות מותאמות עבורך: הסוכן מכיר את מגוון התוכניות והצעות הקיימות בחברות הביטוח השונות, ואינו מוגבל לעבודה עם חברת ביטוח אחת, וכך ניתן להבטיח שמתוך מגוון תוכניות והצעות של מספר חברות ביטוח, תהיה לו היכולת להמליץ על הפתרון המתאים ביותר עבורך.
ניהול נכון של התהליך: בראש ובראשונה, הסוכן נועד להגן על צרכי הלקוח. זה כולל ניהול מדויק של התהליך הביטוחי, כולל עדכונים ושינויים שעשויים להשתנות בחיי הלקוח ובצרכיו. ניהול נכון של התהליך מבטיח תוצאה טובה יותר עבורך.
העברת אמון וביטחון: עבודה עם סוכן ביטוח תספק לך רוגע וביטחון שיש מי שיודע ומכיר את התחום והפוקוס שלו הוא ליצור את הכיסוי הטוב ביותר עבורך.

(צילום ועריכה: קורל בלס)

באיזה שלב כדאי לפנות לסוכן הביטוח?

אנו ממליצים לפנות כבר בתחילת התהליך לסוכן הביטוח על מנת למנוע מצב בו תגיעו לשלב הביטחונות שלאחר החתימה על המשכנתא ותגלו שאינכם עומדים בקריטריונים של חברות הביטוח.

כמו כן, בדיקה מוקדמת של התהליך יכולה להמחיש לכם את הפרמיה שתשולם מדי חודש לחברות הביטוח, וזה יכול לעזור לכם בהכנה המוקדמת וההיערכות הפיננסית שלכם.

לסיכום:

לפני העברת כספי המשכנתא למוכרים, הבנק ידרוש מכם לרכוש ביטוח חיים למשכנתא, כחלק משלב הביטחונות אך כדי להבטיח את התנאים הטובים ביותר מומלץ לשוחח עם סוכן ביטוח מקצועי שיידע לרתום את הידע והניסיון כדי להשיג לכם את התוצאה הטובה ביותר.

ביטוח חיים למשכנתא בליווי של סוכנות הביטוח "ממריאים":

עם ניסיון של כ- 10 שנים בתחום הביטוח והפיננסים, אצלנו ב- ״ממריאים ביטוח ופיננסים״, תקבלו מענה בכל סוגי הביטוח: ביטוחי בריאות, חיים, פנסיה, קופות גמל ועוד…

ואת כל זה נעשה על הצד הטוב ביותר, באופן מקצועי ויחס אישי.

השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, וסוכן ביטוח יצור עמכם קשר בהקדם:

השאירו פרטים לקבלת הצעה לביטוח חיים למשכנתא:

הפוסט ביטוח חיים למשכנתא: הדרך הנכונה להבטיח את תשלומי המשכנתא הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

הקפאת משכנתא והקלות הבנקים בעקבות מלחמת חרבות ברזל

אמון משכנתאות — Thu, 09 Nov 2023 23:58:08 +0000

הקפאת משכנתא בעקבות מלחמת "חרבות ברזל", בנק ישראל הודיע על שורת הטבות והקלות בתשלומי המשכנתאות שיינתנו ללקוחות הבנקים השונים. לפירוט המלא >>

הקפאת תשלומי משכנתא לרקע מלחמת חרבות ברזל

בעקבות מלחמת "חרבות ברזל", בנק ישראל הודיע על שורת הטבות והקלות בתשלומי המשכנתאות שיינתנו ללקוחות הבנקים השונים.

בתור התחלה, פרסם בנק ישראל כי תינתן הטבה לדחיית תשלומי המשכנתא למשך 3 החודשים מפרוץ מלחמת חרבות ברזל (אוקטובר – דצמבר) וחילק את תנאי ההקפאה לפי שני מעגלי אוכלוסייה.

המעגל הראשון:

קריטריונים לאוכלוסיית המעגל הראשון:

אוכלוסייה המתגוררת במרחק של עד 30 ק"מ מרצועת עזה.
משפחות שפונו על ידי גורם רשמי מביתם.
משפחות בקרבה ראשונה (בני זוג, הורים וילדים) להרוגי המלחמה, החטופים או נעדרים.
אנשי המילואים ומערכת שירות הביטחון שגויסו בצו 8.

הקלות לאוכלוסיית המעגל הראשון:

דחייה של תשלומי המשכנתא ל – 3 החודשים הראשונים מפרוץ המלחמה ללא ריבית בגין הדחייה.

אופן פריסת התשלומים ללקוחות שיבחרו להקפיא את המשכנתא, משתנה בהתאם לבנק ותהיה לפי אחת החלופות הבאות:

הוספת התשלומים בסוף תקופת המשכנתא.
פריסת התשלומים לאורך חיי המשכנתא.
העמדת הלוואה בסכום הדחייה (קרן וריבית) ופריסתה ל- 48 חודשים החל מחלוף השנה ממועד התשלום הראשון שהוקפא.

המעגל השני:

קריטריונים לאוכלוסיית המעגל השני:

כל יתר לקוחות הבנקים שנפגעה הכנסתם.

ההטבה לאוכלוסיית המעגל השני:

הקפאה של תשלומי המשכנתא ל – 3 החודשים הראשונים מפרוץ מלחמת "חרבות ברזל", בכפוף לתנאי הקפאת המשכנתא בבנק ובריבית ההסכמית (הריבית שקבועה בהלוואת המשכנתא במועד ההקפאה)

חשוב לציין שההטבות אותן פרסם בנק ישראל חלות בגין הלוואות משכנתא שנלקחו כמשכנתא לרכישת דירה ראשונה או לשיפור דיור, כלומר לא עבור דירה להשקעה.

הבנקים נרתמים ונותנים יותר!

הבנקים השונים בישראל החליטו לקחת חלק פעיל בתמיכה עבור לקוחות הבנק, כאשר החליטו לפרסם הטבות רחבות מאלה המוזכרות בהחלטת בנק ישראל.

כל בנק בנה לעצמו את סל ההטבות הרחב בהתאם לשיקולים של הנהלת הבנק.

הארכת תוקף הריביות שניתנו באישורים העקרוניים מפרוץ הלחימה:

בנק פועלים, מזרחי ודיסקונט ישנה הטבה של הארכת תוקף הריביות באישורים עקרוניים שהתקבלו בתקופה האחרונה ועד ל – 24 ימים נוספים ממועד פג תוקפו של האישור העקרוני הקודם.

בנק לאומי והבינלאומי לעומת זאת, בוחנים את כל מקרה לגופו.

הקלות נוספות במשכנתא בעקבות מלחמת חרבות ברזל:

בנוסף להארכת תוקף האישור העקרוני והקפאת המשכנתא על פי הנחיות בנק ישראל, הבנקים אף הגדילו והחליטו לתת פטור מלא מתשלום שלושת החודשים הראשונים עבור תושבים שנמצאים במרחק של עד 7 ק"מ מרצועת עזה, ואפילו ישנו בנק אחד שהיה מוכן להעניק פטור למשך חצי שנה מתשלומי המשכנתא עבור אותה אוכלוסייה.

טבלת הקלות הבנקים בתחום המשכנתאות (מלחמת “חרבות ברזל”)

>" srcset="https://www.lsmashkanta.co.il/wp-content/uploads/2023/11/הקלות-חרבות-ברזל-התאחדות-יועצי-המשכנתאות-533x1024.png 533w, https://www.lsmashkanta.co.il/wp-content/uploads/2023/11/הקלות-חרבות-ברזל-התאחדות-יועצי-המשכנתאות-156x300.png 156w, https://www.lsmashkanta.co.il/wp-content/uploads/2023/11/הקלות-חרבות-ברזל-התאחדות-יועצי-המשכנתאות.png 720w" sizes="(max-width: 533px) 100vw, 533px" />

האם כדאי לבצע את הקפאת המשכנתא?

כאן זה באמת תלוי בצורך שלכם, והיכולת שלכם להתמודד עם תשלומי המשכנתא ללא דחיית התשלומים.

כדאי להזכיר שעל אף שסכום הדחייה בשלושת החודשים האחרונים במעגל הראשון לא יכלול ריבית על הדחייה, סכום ההחזר החודשי יגדל בהתאם לסכום ההקפאה החל מהחודש הרביעי ולכל היותר החל מחלוף השנה לתחילת ההקפאה, ולכן מומלץ לבחון את ההקפאה לעומק לפני שניגשים לתהליך מול הבנק.

מעוניינים להתייעץ איתנו בנוגע להקפאת המשכנתא? השאירו את הפרטים שלכם בטופס יצירת הקשר ואחד מיועצי המשכנתאות שלנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.

הפוסט הקפאת משכנתא והקלות הבנקים בעקבות מלחמת חרבות ברזל הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

הלוואה כנגד נכס

אמון משכנתאות — Wed, 01 Nov 2023 23:17:42 +0000

הלוואה כנגד נכס יכולה להיות פתרון מצוין במקרים בהם אנו צריכים תזרים כסף חד פעמי ולכל מטרה שנרצה, לרבות לקיחת משכנתא לאיחוד הלוואות.

מהי הלוואה כנגד נכס?

הלוואה כנגד נכס, היא בעצם הלוואה שמתנהלת באופן דומה להלוואות אחרות שקיימות בעולם הפיננסי, אלא שעל מנת לקבל את ההלוואה הזו אתם תצטרכו לשעבד את הנכס שלכם.

ההלוואה מתנהלת כמו בכל הלוואה, וגם בהלוואה הזו תשלמו קרן וריבית לפי לוח שפיצר, אך יחד עם זאת יש מעט שינויים ודגשים שמבדילים את המשכנתא כנגד נכס מהלוואות רגילות שנלקחות מהבנקים, הן מבחינת הסכום שתוכלו לבקש והן מבחינת התנאים שתקבלו מהבנק ו/או הגוף המממן.

במאמר הבא, אנחנו נרכז לכם את כל הדברים החשובים שצריך להכיר על מנת שתדעו בדיוק כמה משכנתא אפשר לקחת במקרה של שעבוד נכס קיים, מה יהיו התנאים שתקבלו ולאיזו מטרה תוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא בכפוף לשעבוד הנכס שלכם.

הבטוחה של הבנק היא הנכס שלכם

חשוב שנבין שעל מנת שהבנקים יאשרו לכם לקבל משכנתא לכל מטרה הם יבקשו שתציגו להם בטוחה, ולהבדיל מהלוואות מסחריות רגילות שניתן לבקש מהבנקאי על סמך ההכנסה שלכם, כאן אתם בעצם מעמידים את הנכס כבטוחה עבור הבנק.

זו בדיוק הסיבה שסכום ההלוואה שתוכלו לקבל במשכנתא לכל מטרה, גבוה מזה שתוכל לקבל בהלוואה רגילה בעת פתיחת חשבון או לטובת סגירת המינוס.

יחד עם זאת, כמו בכל הלוואה גם במשכנתא כנגד נכס יש תנאים שצריכים להתקיים כדי שתוכלו לקבל את ההלוואה.

תנאים לקבלת הלוואה כנגד נכס:

אחוז המימון תלוי במקור המימון:

אחוז המימון שתוכלו לקבל משתנה בהתאם למקור המימון ממנו תבקשו משכנתא.

במערכת הבנקאית:

ניתן לקבל עד למימון של 50% משווי הנכס על פי הערכת שמאי, ובקיזוז משכנתא קיימת.

כלומר: במידה ויש לכם נכס שהשווי שלו הוא 2,000,000 שקלים ועליו ישנה משכנתא של ₪500,000 , אז סכום ההלוואה שתוכלו לקבל יהיה עד לחצי מיליון שקלים.

במערכת החוץ בנקאית:

תוכלו לבקש מימון של עד 85% משווי הנכס על פי הערכת שמאי, ובקיזוז משכנתא קיימת.

כלומר: במידה וסכום המשכנתא שאתם צריכים עובר את רף ה-50% משווי הנכס שלכם על פי הערכת שמאי, תוכלו לבחור אם לקחת משכנתא חוץ בנקאית כדי לממן את ההפרש.

מבחן הכנסות:

כמו בהלוואת משכנתא לרכישת דירה, גם במשכנתא לכל מטרה תצטרכו להציג את תלושי השכר שלכם במידה ואתם שכירים או את דו"ח ההכנסות שלכם מטעם רואה החשבון שלכם, במידה ואתם עצמאיים.

כלומר, גם כאן תצטרכו לעמוד בתנאים של הכנסה פנויה למשכנתא, וזה תקף גם בבנקים וגם בחברות החוץ בנקאיות.

המצב הרישומי של הנכס:

הרבה פעמים כבר בהתחלת התהליך, יועץ משכנתאות יבקש מכם להוציא נסח טאבו או אישור זכויות עדכני.

בעצם מדובר בתעודת זהות של הנכס שלכם, והגוף המממן נעזר באישורים האלה כדי להבין האם קיימות הערות משפטיות או הגבלות על הנכס אותו אתם מעוניינים למשכן לטובת ההלוואה.

ביצוע שמאות לנכס הקיים:

היות ואחוז המימון בעצם נובע משווי הנכס שלכם, בתהליך משכנתא לכל מטרה תצטרכו להזמין שמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס שלכם, והוא יקבע את סכום הכסף שתוכלו לקבל בכפוף למבחן ההכנסה שלכם.

כמו כן, בעת ביצוע שמאות, השמאי בוחן אם קיימות חריגות בניה או פיצול של הנכס ללא היתרים או גורמים נוספים שיכולים להוות בעיה במקרה בו הבנק יצטרך לממש את הנכס שלכם.

לאיזו מטרה אפשר לקחת את ההלוואה?

ניתן לקחת את המשכנתא לכל מטרה שאתם מעוניינים.

החל מתכנון טיול סביב העולם, גיוס הון עצמי עבור דירה להשקעה, עזרה לילדים במימון ההון העצמי הראשוני לרכישת דירה ראשונה, ועד לגישור על תזרים כספים שלילי ושיפור דירוג האשראי שלכם.

יחד עם זאת, חשוב להבהיר שהבנקים וגופי המימון החוץ בנקאיים יבקשו לקבל הסבר כתוב לבקשה שלכם כחלק מניהול הסיכונים בבחינת תיק הבקשה שלכם למשכנתא.

איחוד הלוואות:

פתרון הלוואה כנגד נכס הפך להיות מאוד פופולרי בשנתיים האחרונות בעיקר עבור מי שמעוניינים לקחת משכנתא לאיחוד הלוואות ולהוזיל את סכום ההחזרים החודשיים על הלוואות שהיו משלמים בחשבונות הבנק.

כלומר, במידה ויש לכם יותר מהלוואה אחת מלבד המשכנתא וסכום ההחזר החודשי מכביד עליכם, אז הלוואה כנגד נכס עשויה להיות פתרון מוצלח עבורכם.

משכנתא לבני הגיל השלישי:

לא רק איחוד הלוואות. הלוואות כנגד נכס קיימות גם בתחום המשכנתאות לגיל השלישי: משכנתא הפוכה או פנסיונית.

אם כי במשכנתא הפוכה אחוז המימון שונה מזה שניתן לקבל משכנתא לכל מטרה, וכמובן כפוף לגיל הלווים ותנאים נוספים.

פתרון עבור שיפור דירוג האשראי (מסורבי בנקים):

במקרים בהם הבנקים מסרבים לתת לכם משכנתא בשל דירוג אשראי שלילי, הרבה פעמים נפנה לגורמים חוץ בנקאיים במטרה לקבל הלוואת גישור לתקופה מסוימת וכדי לשפר את חיווי האשראי שלכם עד לרגע בו תוכלו למחזר את המשכנתא חזרה למערכת הבנקאית.

כמובן שחשוב להגיד שבמקרים של מסורבי משכנתא בבנקים, ליווי של איש מקצוע כמעט הכרחי, כיוון שחברות המימון החוץ בנקאיות מבינים שאם הבנקים לא מוכנים לאשר לכם את הלוואת המשכנתא הנדרשת, צריכה להיות לכך סיבה טובה.

לכן אם יש לכם חיווי אשראי שלילי והסיבה בגינה אתם פונים לקבלת ההלוואה היא לשיפור דירוג האשראי או כיסוי חובות, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה במתן פתרונות למשכנתא עבור כשאלה שקיבלו בעבר סירוב למשכנתא מטעם הבנק.

היתרונות של הלוואה כנגד נכס:

סכום הלוואה גבוה– ניתן לקבל סכום גבוה מזה שתקבלו בהלוואה רגילה בבנק, כיוון שאתם משעבדים נכס ולכן גופי המימון לא מסתמכים רק על ההכנסה שלכם אלא גם על שווי הנכס כפקטור בקביעת סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.
פריסה ארוכת טווח- ניתן לפרוס את ההלוואה עד ל-30 שנה בניגוד להלוואה מסחרית שלרב ניתן יהיה לפרוס ל-7 שנים.
איחוד הלוואות- הלוואה כחלק מתהליך הבראה כלכלית ואיחוד כל ההלוואות בחשבון להלוואה אחת לכל מטרה.
פתרונות למסורבי בנקים– במקרים בהם הבנקים פחות גמישים, הלוואה שמבוססת על שעבוד נכס, עשויה להתקבל באישור מטעם גופים חוץ בנקאיים, לרבות הלוואות גישור עד לשיפור דירוג האשראי וחזרה למערכת הבנקאית כאשר דירוג האשראי שלכם ישתפר.
ריביות נמוכות- לרב הריביות יהיו נמוכות מהלוואות מסחריות אחרות, אך יחד עם זאת תהיינה גבוהות מאלה שתקבלו בהלוואה לרכישת דירה, כיוון שעלות גיוס הכספים גבוהה יותר.

חסרונות בהלוואה כנגד נכס:

הנכס משועבד- במקרה בו אין לכם משכנתא קיימת על הבית וכעת אתם צריכים לקחת משכנתא לכל מטרה, אתם בעצם משעבדים את הנכס שלכם לטובת קבלת ההלוואה. מכאן שבמקרה בו לא תעמדו בתשלומי המשכנתא, הבנק עשוי לממש את הנכס שלכם.
הוצאות נוספות בתהליך– צריכים לקחת בחשבון ביצוע שמאות בתהליך המשכנתא, תשלום לעורך דין ואנשי מקצוע שילוו אתכם.
ריביות גבוהות- על אף שסכום המשכנתא הגבוה מפתה, הריביות יהיו גבוהות מאלה שתקבלו במשכנתא לרכישת דירה, כיוון שעלות הגיוס גבוהה יותר. אם כי עדיין ברב המקרים יהיו טובות יותר מאשר בהלוואות רגילות בבנק.

יש לכם נכס וצריכים הלוואה? פנו ליועץ משכנתאות

בהלוואת משכנתא לכל מטרה, יש משתנים נוספים ודגשים שונים מאלה שיש בהלוואת משכנתא לרכישת דיור.

הרבה פעמים יש צורך של אפיון פיננסי מעמיק, כדי לוודא שהתוכנית שלכם תצא לפועל על הצד הטוב ביותר.

בין אם מדובר בתהליך משכנתא לשיפור המצב הפיננסי או דירוג האשראי שלכם, ובין אם מדובר בתכנון ארוך מועד להבראה כלכלית, מוטב להיעזר ביועץ משכנתאות שיידע לבחון את מצבכם הפיננסי ואת התוכניות שלכם, ולהתאים את תהליך המשכנתא הנכון ביותר עבורכם.

בחברת אמון משכנתאות תמצאו יועצי משכנתאות שילוו אתכם לאורך כל התהליך, על מנת להפוך אותו לפשוט ובר השגה.

יש לכם נכס ואתם מעוניינים לקחת הלוואה? השאירו פרטים ליצירת קשר עם אחד מיועצי המשכנתאות שלנו לשיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות:

הפוסט הלוואה כנגד נכס הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

מתי לפנות ליועץ משכנתאות? נהוג לומר: טיימינג זה הכול בחיים

אמון משכנתאות — Mon, 16 Oct 2023 21:12:02 +0000

לא יודעים מתי לפנות ליועץ משכנתאות בתהליך המשכנתא? במאמר הבא נסביר מדוע כדאי לעשות זאת לפני שמגישים בקשה לאישור עקרוני או בונים תמהיל משכנתא.

המסע לקראת רכישת הדירה יכול להתחיל בתחנת רכבת, כאשר זוג צעיר מתבונן על לוח של דירות למכירה או בחיפושים באתרי האינטרנט ולוחות המודעות השונים, אך ברב המקרים נצטרך לקחת משכנתא לטובת מימון העסקה. אז איך יודעים מתי לפנות ליועץ משכנתאות? איך נדע שלא פספסנו את הרכבת? כל הפרטים במאמר הבא.

מהי משכנתא?

משכנתא היא סוג של הלוואה המותאמת במיוחד לרכישת נדל"ן, כיוון שהיא מאפשרת לנו לקחת סכום הלוואה גדול מאשר נוכל לקבל בהלוואה רגילה בבנק ובפריסה לתקופה ארוכה של עד 30 שנה, בהתאם לגיל הלווים והיכולת הפיננסית שלהם.

בין אם מדובר במשכנתא לרכישת דירה, משכנתא כל מטרה או אפילו משכנתא לשיפוץ, סכום ההלוואה יינתן בכפוף לשעבוד הנכס הנרכש, ולכן שווי הנכס משמעותי כאשר אנחנו מתכננים את תהליך המשכנתא.

האם חייב לקחת יועץ משכנתאות?

הרבה פעמים, אנשים שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם, מעדיפים תחילה לקרוא באינטרנט, לשאול שאלות בפורומים השונים ולצבור ידע, כיוון שמדובר בתחום חדש שאנחנו לא תמיד מכירים לעומק.

ואיך אנחנו אוהבים לומר? "ידע זה כוח!" ולכן אנו ממליצים לכל מי שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם לעשות בדיוק את הצעד הזה: לצבור ידע.

מדי פעם אנחנו שומעים את השאלה: "האם ניתן לקחת משכנתא לבד".

אז ראשית, התשובה היא כן. ניתן לקחת משכנתא לבד וללא יועץ משכנתאות.

יחד עם זאת, אתם צריכים להבין שמדובר בתהליך שמצריך גם למידה מעמיקה של המושגים השונים אך גם יכולות נוספות כמו: ראייה אנליטית, חשיבה ריאלית, הבנה פיננסית, יכולת תכנון לטווח רחוק ועבודה מול בירוקרטיה בכל מה שקשור לבניית תיק המשכנתא והגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא, וכמובן גם יכולות של ניהול משא ומתן מול הבנקים.

באתר שלנו תמצאו את המדריך המלא למשכנתא שיוכל לעזור לכם להתכונן לקראת העסקה, להבין את המושגים השונים ואף לדעת איך בונים תמהיל משכנתא שמדויק לצרכים שלכם והכי חשוב: איך להימנע מלעשות טעויות נפוצות בתהליך המשכנתא.

מיהו יועץ המשכנתאות?

כאשר תיגשו לבנק לטובת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנק ימנה עבורכם "יועץ משכנתאות" בנקאי, כלומר פקיד בנק מתחום המשכנתאות בסניף.

זה לא אומר שאתם פטורים מלחפש יועץ משכנתאות פרטי, כיוון שפקיד הבנק הוא קודם כל עובד של הבנק ולכן האינטרס שלו יהיה להביא לכם את המשכנתא בתנאים הרווחיים ביותר עבור הבנק.

זה בסדר, כי זהו תפקידו של פקיד הבנק.

יחד עם זאת, תחום המשכנתאות בשנים האחרונות התפתח וישנם אלפי יועצי משכנתאות פרטיים שמיייצגים את צד הלקוחות בהלוואת המשכנתא.

מדוע כדאי לקחת יועץ משכנתאות בתהליך המשכנתא?

לקיחת משכנתא היא הלוואה שאי אפשר להקל בה ראש. מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר שנעשה בחיים שלנו.

לקיחת איש מקצוע שילווה אתכם בתהליך המשכנתא היא ההחלטה הטובה ביותר שתעשו ברכישת הדירה הראשונה שלכם.

הנה מספר יתרונות לשילוב יועץ משכנתאות בתהליך:

מומחיות וניסיון – יועצי משכנתאות מבינים את הפרטים הקטנים של תחום המשכנתאות כי הם חיים את התחום ומתעסקים בזה כל יום. ולכן יוכלו להדריך אותך במורכבות של תהליך המשכנתא.
אפיון פיננסי מעמיק- הרבה לפני שניגשים לתהליך בניית תמהיל המשכנתא, יש צורך בביצוע אפיון פיננסי מעמיק ליכולת הכלכלית שלכם ולתוכניות העתידיות שלכם בחיים. תהליך ייעוץ משכנתאות כולל בתוכו את האפיון המעמיק ומבטיח צמצום מקסימאלי של אפשרות לעשות טעויות בתהליך המשכנתא.
חיסכון בזמן– כמו שציינתי קודם תהליך משכנתא ללא יועץ משכנתא אפשרי אך מצריך מכם להקדיש לא מעט זמן ללמידת תחום המשכנתאות, האופן בו צריכים להתכונן לקראת התהליך והכרת תהליך בניית תמהיל המשכנתא.
משא ומתן- היועצים מכירים את הריביות והתנאים שתוכלו לקבל בהתאם ליכולת הפיננסית שלכם, ולכן המיקוח של יועץ משכנתאות לרב יביא לתוצאות טובות יותר מאשר מתקבלות כאשר לא קיים יועץ בתהליך.
ביצוע מרכז ריביות- יצירת מכרז ריביות שמטרתו היא השגת התנאים הטובים ביותר שניתן להשיג עבורכם. הרבה פעמים העובדה שיועצי משכנתאות עובדים עם מספר רב של תיקים מול הבנק, מקנה להם את האפשרות לדרוש תנאים טובים יותר מאשר לקוחות פרטיים שמגישים בקשה אחת בלבד.
קשרים ויכולת הנעת תהליכים- יועצי משכנתאות יידעו כיצד לפעול על מנת לקדם את תיק המשכנתא, גם במקרה בו ישנה עצירה בשל חיווי אשראי שלילי או קבלת סירוב למשכנתא. כלומר, ליווי של יועץ משכנתאות, תהליך המשכנתא יתבצע בצורה "חלקה"

אז מתי לפנות ליועץ משכנתאות?

הבחירה מתי לערב יועץ משכנתאות יכולה להיות ההבדל בין תהליך שמנוהל בצורה חלקה, לבין תהליך שיש בו אתגרים בלתי צפויים.

קחו למשל את המקרה של משכנתא לשיפוץ. שיפוץ נכס אינו רק בחירת צבעי צבע או מתקנים; זה מאמץ פיננסי משמעותי.

יועץ משכנתאות, המכיר את נבכי מימון השיפוץ, יכין אתכם לאתגרים שעשויים להיות בתהליך, כמו למשל ביצוע שמאות והערכה מוקדמת לשווי הנכס הצפוי לאחר השיפוץ, ועד להבנת היכולת הפיננסית וקביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא.

פניה מוקדמת ליועץ משכנתאות תבטיח שתדעו כמה משכנתא אתם יכולים ללוות על סמך השווי שלאחר השיפוץ, תמקד את התוכניות שלכם על פי היכולת הכלכלית שלכם והחלוקה הנכונה של הכספים בשלבי השיפוץ.

אבל לא רק במשכנתא לשיפוץ, קחו לדוגמא גם רכישת דירה במסגרת התוכנית "משכנתא במחיר למשתכן", שלרב מצריכה מאתנו עבודה מעמיקה על המספרים, הן מבחינת ההון העצמי הנדרש והן מבחינת התכנון הפיננסי לתהליך.

ההמלצה שלנו היא לפנות ליועץ המשכנתאות לפני החתימה על חוזה הרכישה, על מנת שיוודא שאכן תוכלו לקבל את המימון הנדרש לעסקה ולהכין אתכם לקראת התהליך המתקרב.

לסיכום:

לצאת למסע המשכנתא לבד וללא ליווי מקצועי, זה כמו לצאת להפלגה ללא מצפן.

יכול להיות שתגיעו ליעד שלכם, אבל הדרך חשובה לא פחות. תהליך המשכנתא עשוי להיות כרוך באתגרים וטעויות שניתן להימנע מהם.

יועץ משכנתאות הוא לא רק מדריך מקצועי לתהליך, הוא גם השומר שלכם ואיש המקצוע שיבטיח שההחלטות הפיננסיות שלך מתאימות לחלומות שלך.

הוא ידאג שתמהיל המשכנתא שלכם יהיה מדויק עבורכם ושתקבלו את האישור העקרוני למשכנתא הטוב ביותר שתוכלו לקבל.

אז אם אתם מתכננים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם בקרוב ותוהים אם זה הזמן לפנות ליועץ משכנתאות, אנחנו מזמינים אתכם להשאיר פרטים ליצירת קשר עוד היום ואחד מיועצי המשכנתאות שלנו יחזור אליכם בהקדם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות.

הפוסט מתי לפנות ליועץ משכנתאות? נהוג לומר: טיימינג זה הכול בחיים הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

משכנתא ללא טעויות | איך להימנע מטעויות נפוצות בתהליך המשכנתא?

אמון משכנתאות — Fri, 29 Sep 2023 00:08:34 +0000

אחת המטרות של כולם היא לקחת את המשכנתא ללא טעויות. מהן הטעויות הנפוצות בתהליך המשכנתא ואיך להימנע מהן ? יועץ משכנתאות חושף את הסודות.

המטרה שלכם - נקודת הפתיחה בתכנון המשכנתא

תארו לכם שאתם הצלחתם לחסוך את ההון העצמי הנדרש למשכנתא, מצאתם את הדירה שאתם רוצים לרכוש, ואתם רגע לפני הגשמת החלום שלכם.

זוהי נקודת הפתיחה של כל מי שלוקחים את המשכנתא לרכישת הדירה הראשונה שלהם.

עבור חלק מהאנשים זה עשוי להיות שלב מאוד מלחיץ ומבלבל, כי עולם המשכנתאות חדש עבורם, ולכן הדרך הנכונה ביותר להגיע לתהליך המשכנתא היא על ידי ביצוע הכנה מוקדמת.

זכרו את המטרה העיקרית שלכם:

בסופו של יום מה כולם רוצים? לדעת שהם קיבלו את המשכנתא הטובה ביותר, עם התנאים הטובים ביותר ועם תמהיל משכנתא מנצח שנבנה במיוחד עבורם, על מנת שיצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא.

אז איך עושים את תהליך המשכנתא בצורה נכונה? ממה צריכים להיזהר ואיך ניתן להימנע ממכשולים ולקחת משכנתא ללא טעויות?

במאמר הבא אנחנו נפרט את הטעויות הנפוצות של זוגות צעירים שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, ונסביר כיצד לזהות את המכשולים שבדרך ולעשות את התהליך בצורה הנכונה.

טעויות נפוצות בתהליך המשכנתא

התחלת תהליך ללא ידע קודם:

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לגשת לתהליך המשכנתא ללא יידע קודם ובעצם "להמר" על הכסף שלנו.

חשוב לזכור שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, ולמעשה היא אחת ההלוואות החשובות ביותר שנעשה בחיים שלנו, ולכן אסור לנו להקל ראש ולפעול מהרגש.

קראו מדריכים, שאלו שאלות בפורומים השונים ובעיקר תגיעו עם הרצון ללמוד את התחום, גם אם מתכננים לקחת יועץ משכנתאות בתהליך.

זכרו שידע זה כוח, ולכן לא נרצה להגיע לתהליך המשכנתא ללא "הכוח" (הידע) הנדרש.

גם אצלנו באתר תוכלו למצוא את המדריך המלא למשכנתא ובו עשרות מאמרים, טיפים וסרטונים שעשויים לעזור לכם לצבור את הידע הנדרש.

ביטוח חיים למשכנתא:

אחד הביטחונות שהבנק מבקש מאתנו בתהליך המשכנתא הוא להציג פוליסת ביטוח חיים למשכנתא, וכך יבטיח שאם אחד מבני הזוג ילך לעולמו בטרם עת, הביטוח יכסה את תשלום המשכנתא שנותרה.

אנשים מבוגרים או צעירים בעלי רקע בריאותי לא תקין, צריכים קודם כל לבדוק מול סוכן הביטוח שלהם אם הם "ברי ביטוח"

חשוב לזכור שלסכום ההחזר החודשי במשכנתא יתווסף תשלום הפרמיה של הפוליסה, במקרים מסוימים הפרמיה עשויה להיות גבוהה ולכן צריך לקחת גם את העלות הזו בתחשיב האפיון הפיננסי שלכם.

האמונה שהבנק ישים את האינטרסים שלכם לפני האינטרסים שלו:

בתור יועץ משכנתאות שמעתי לא מעט פעמים את המשפטים: "אני לקוח טוב של הבנק", "המנהל מכיר אותי ויסדר לי משכנתא מצוינת" ועוד משפטים דומים.

אני לא רוצה לומר באופן גורף שהבנקאים יחפשו איך להרוויח עליכם את המקסימום האפשרי, ויכול להיות שבמקרים מסוימים גם תמצאו בנקאי שבאמת יביא לכם אישור עקרוני למשכנתא עם תנאים טובים,

אך יחד עם זאת, חשוב להבין שהבנקאי הוא יועץ משכנתאות מטעם הבנק, ולכן בראש ובראשונה המטרה שלו היא להגדיל את הרווחים לבנק.

כלומר: אין לקחת את האישור העקרוני שתקבלו בתור עובדה מוגמרת, וחשוב לבחון את ההצעה שקיבלתם ואת התנאים שניתנו לכם מטעם הבנק.

הקלת ראש בחישוב סכום ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה:

כמו שאתם בוודאי יודעים, על פי בנק ישראל הסכום המינימלי של ההון העצמי למשכנתא לרכישת הדירה הראשונה, צריך להוות לכל הפחות 25% משווי הנכס על פי הערכת שמאי או מחיר הרכישה, הנמוך מבניהם.

מה שקורה הרבה פעמים זה שאנשים מגייסים את ההון העצמי המינימלי שנדרש לעסקה ורצים לתהליך, מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות למשכנתא.

רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות, כמו למשל: אגרות תשלום, תשלום לאנשי מקצוע שמלווים אתכם, ריהוט הדירה, שיפוץ לקראת הכניסה לדירה ועוד…

חשוב להבהיר: כל ההוצאות האלה, אינן יכולות להיות חלק מהמשכנתא וצריכים להתכונן אליהם כחלק מההון העצמי שאתם מביאים לעסקה.

לכן האמירה הנכונה ביותר בנושא הון עצמי למשכנתא, היא שההכנסה הפיננסית הטובה ביותר תכלול את אחוז ההון העצמי הנדרש בתוספת הסכום שתצטרכו להשלמת ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה.

הערכת הנכס על סמך מודעה ב-"יד 2" או על סמך אינטואיציה:

בעסקת רכישה של דירה יד שנייה, הלוואה כנגד נכס קיים או באחוז מימון מקסימלי לערך הנכס יש חשיבות רבה בסכום המשכנתא שתקבלו.

אל תהמרו על הכסף שלכם, זכרו שעל מנת שהבנק יסכים להעמיד עבורכם את הלוואת המשכנתא, תצטרכו לבצע שמאות בתהליך המשכנתא ושווי הנכס על פי הערכת השמאי יהיה זה שיקבע את הרף המקסימלי למימון הרכישה, בכפוף לחישוב ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שלכם.

אז אם אתם לא בטוחים בשווי הנכס שלכם, או שאתם צריכים אחוז מימון מקסימאלי מומלץ לבצע שמאות מוקדמת ולהימנע מטעיות שעלולות לגרום לכם להפסיד הרבה כסף ולפעמים פשוט "לפוצץ" את העסקה.

חישוב ההכנסה שלכם בצורה לא מדויקת

אחד הקריטריונים החשובים ביותר בתהליך המשכנתא היא בדיקת סכום ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שלכם.

הרבה פעמים בשיחות הטלפון שלנו אנחנו מוצאים מקרים בהם אנשים "מעגלים" את הסכומים כלפי מעלה כדי להיראות טוב, אך העניין הזה הרבה יותר מסוכן ממה שזה נשמע.

תארו לכם סיטואציה בה אתם גבוליים בהכנסה הפנויה שלכם, ואתם רוצים לבדוק כמה משכנתא אפשר לקחת ואז אתם מחליטים שאתם מעגלים את הסכומים כלפי מעלה במטרה "להעביר את העסקה".

ראשית מדובר בעיוות הנתונים שלכם, ואנחנו לא מאמינים בלעוות את המציאות.

חשוב שנזכור שבסופו של יום במעמד בחינת המסמכים שלכם האמת תצוף, ואם הסכומים לא יהיו תואמים למה שהצהרתם במועד הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, הבנק עשוי לחזור בו מהאישור שנתן לכם.

לכן וודאו את המספרים שלכם ותדייקו! אל תצהירו על 11,500 שקלים אם אתם מרוויחים ₪10,700

בחרו את האנשים שתרצו להתייעץ איתם בצורה קפדנית:

כשאנחנו מתכננים משהו חדש שמעולם לא עשינו ואנחנו מחפשים לקבל "חיזוק" או עצה טובה, הרבה פעמים בתור התחלה, אנחנו פונים לחברים ובני משפחה.

זה בהחלט נכון לשוחח עם מי שכבר לקחו בעבר משכנתא, אך לא תמיד התשובות שאנחנו נקבל מהם יהיו הנכונות ביותר עבורנו.

חשוב להבהיר שבייעוץ פיננסי, לרבות ייעוץ משכנתאות היכולות, הידע והניסיון הם לא דברים שניתן להקל בהם ראש,

ולכן במידה ואתם מתכננים לקחת משכנתא ואתם צריכים הכוונה או לשאול שאלות, מוטב ליצור קשר עם יועץ משכנתאות בשיחת ייעוץ ראשוני שלרוב יינתן ללא עלות וללא התחייבות.

קביעת סכום החזר חודשי ללא ביצוע אפיון פיננסי

יש כלל שאומר שעל מנת לקבל תנאים טובים בתמהיל המשכנתא שלכם, תצטרכו לשלם לכל הפחות כ- 550 שקלים על כל 100,000 שקלים שתיקחו בהלוואת המשכנתא.

אך יחד עם זאת, קביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא אינה שליפה מהראש אלא תהליך שמצריך אפיון פיננסי מעמיק ולכן כדי להימנע מטעויות במשכנתא אנחנו צריכים להיזהר מלהניח הנחות יסוד שגויות ולטפל בחלק הפיננסי בצורה מעמיקה.

קחו דף ועט ותרשמו את כל ההוצאות החודשיות שלכם אל מול ההכנסה החודשית וכך תדעו מהו סכום ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו.

זכרו שגם הסכום הזה עשוי להשתנות בהמשך במקרה של עליה בריביות והמדדים.

בשנים 2022-2023 היינו עדים לעלייה מסחררת בריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן, ולכן מומלץ לקחת מקדם ביטחון של 10% בסכום ההחזר החודשי למקרה שהריביות יעלו בעתיד.

אנשים מקדשים את הריביות ושוכחים להסתכל על התמהיל

כמעט כולם עסוקים כל הזמן בשאלה: "כמה ריבית הבנק ייתן לנו?" וזה ברור לחלוטין, כי בסופו של יום כולנו רוצים לקבל את המשכנתא עם התנאים הטובים ביותר,

אך הרבה פעמים אני נתקל בפורומים במקרים בהם אנשים פשוט "מקדשים" את הריביות ושוכחים שמנוע החיסכון העיקרי במשכנתא הוא דווקא התמהיל ולא הריביות.

זכרו שהריביות מתעדכנות ומשתנות מעת לעת ותמהיל המשכנתא לעומת זאת לא ישתנה עד לרגע שבו תבחרו לבצע מחזור משכנתא.

בניית תמהיל משכנתא ללא ידע מוקדם וראייה פיננסית

ראשית נאמר ששלב בניית תמהיל המשכנתא הוא אחד השלבים הקריטיים בתהליך המשכנתא. בואו נשים את זה על השולחן: מקור החיסכון העיקרי במשכנתא הוא התמהיל ולא הריביות.

אז איך בונים תמהיל משכנתא מנצח? בעזרת כל מה שאספתם בדרך:

סכום ההכנסה הפנויה ויכולת ההחזר שלכם.
מספר השנים שתרצו לפרוס אליהן את המשכנתא.
מטרות הרכישה – (האם אתם רוכשים דירה למגורים או להשקעה).
שינויים אפשריים בעתיד בהכנסה ו/או כספים שתקבלו בעתיד שבעזרתם תרצו לפרוע ו/או למחזר חלק מהמשכנתא.
משתנים נוספים…

כדי לבנות תמהיל משכנתא בצורה נכונה, אתם חייבים שתהיה לכם את היכולת האנליטית והראייה המרחבית הנדרשים לתהליך בניית תמהיל המשכנתא.

במידה ואתם לא בטוחים איזה תמהיל רלוונטי עבורכם, מוטב שלא תבנו את תמהיל המשכנתא לבד ותתייעצו עם יועץ משכנתאות שיידע לאפיין את התנאים הנכונים ביותר עבורכם.

זכרו: אנחנו רוצים משכנתא שנוכל לעמוד בתשלומים שלה, ולכן תמהיל המשכנתא הוא קריטי ואי אפשר להקל בו ראש.

איך תבחרו נכון את יועץ המשכנתאות?

להבדיל מהתייעצות פיננסית, דווקא כאן באמת מבורכים החברים ובני המשפחה שלכם ביכולת להמליץ לכם על מישהו שהם סומכים עליו.

זה מעניק לנו את הביטחון, כי מישהו שאנחנו מכירים המליץ על אותו יועץ משכנתאות – משמע כנראה שמקצועיות וידע יהיו לו.

יחד עם זאת, אחד הדברים שאני תמיד אומר בתור יועץ משכנתאות הוא שמלבד היכולות, המקצועיות, הידע וההמלצות של בני המשפחה והחברים, דווקא הכימיה האישית שלכם עם יועץ המשכנתאות צריכה להיות קריטריון עיקרי בשיקולים.

הרי ברור שאנחנו נבחר לקחת יועץ משכנתאות שיש לו ידע וניסיון והוא לא פחות ממקצוען, אבל הרבה פעמים אנחנו מתרכזים בחלקים הטכניים ושוכחים שתהליך המשכנתא הוא תהליך שבו אנחנו חושפים את הנתונים הכי אישיים שלנו.

זו הסיבה בדיוק בגללה מומלץ לוודא שתהיה לכם כימיה טובה עם יועץ המשכנתאות עמו בחרתם לגשת לתהליך המשכנתא.

לסיכום

ישנן מספר טעויות נפוצות שניתן להיתקל בהם בתהליך המשכנתא, וכעת אחרי שאתם מכירים אותן חשוב שתשאלו את עצמכם את השאלה הבאה בצורה הכי כנה:

"האם אתם רוצים לבצע את תהליך המשכנתא ללא ייעוץ מקצועי?"

אני מראש אומר שזה אפשרי. אנשים לוקחים משכנתא גם ללא יועץ משכנתאות, אך כדי לעשות זאת הם צריכים להיות בטוחים שיש להם את הזמן הנדרש ללמוד את תחום המשכנתאות, הידע והיכולת המקצועית לנתח את המצב הפיננסי שלהם,

היכולת לבנות תמהיל משכנתא שבאמת יהיה נכון עבורם, וכמובן שסדר, ארגון ויכולות משא ומתן יהיו מבורכים בתהליך כזה.

אם אתם לא "שולטים" באחד מהדברים שהזכרתי כאן – אל תהמרו על הכסף שלכם.

פנו ליועץ משכנתאות לייעוץ ראשוני ללא התחייבות ולקבלת הכוונה.

הפוסט משכנתא ללא טעויות | איך להימנע מטעויות נפוצות בתהליך המשכנתא? הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

כמה משכנתא אפשר לקחת לרכישת הדירה הראשונה

אמון משכנתאות — Wed, 27 Sep 2023 20:48:07 +0000

כמה משכנתא אפשר לקחת לרכישת הדירה הראשונה שלנו? יועץ משכנתאות מסביר איך תדעו לחשב את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל על סמך נתוני ההכנסה שלכם.

כמה משכנתא אפשר לקחת - אחוז מימון

אחוז המימון שאותו נוכל לבקש מהבנקים כפוף לרגולציית בנק ישראל הקובעת שעבור הדירה הראשונה שלנו (דירה יחידה), נוכל לקבל לכל היותר עד 75% מימון משווי הנכס.

במקרה של רכישת דירה חליפית, תוך כדי מכירה של נכס קיים, אחוז המימון שנוכל לבקש מהבנק יהיה 70% אלא אם כבר ישנו חוזה מכר חתום ואז הדירה תיחשב לדירה יחידה.

יחד עם זאת יש לא מעט אנשים שרכשו כבר דירה בעבר, וכעת רוכשים דירה לטובת השקעה. בין אם מדובר בהשקעה למכירה קצרת מועד או למטרות השכרה של הנכס, אחוז המימון המקסימאלי שתוכלו לקבל מהבנק יהיה עד ל- 50% משווי הנכס.

חשוב לציין: אחוז המימון שתקבלו ייקבע לאחר ביצוע שמאות בתהליך משכנתא ולפי הערכת שמאי לשווי הנכס בשוק החופשי או על פי מחיר הרכישה, הנמוך מבניהם.

כלומר במקרה בו שווי הנכס על פי הערכת שמאי יהיה 1.7 מיליון שקלים ומחיר הרכישה הוא 1.5 מיליון שקלים, אז אחוז המימון יהיה לכל היותר עד ל- 75% ממיליון וחצי שקלים.

כמה משכנתא אפשר לקחת - הון עצמי

מבחינת ההון העצמי שנידרש לעסקה, אנחנו יודעים שאחוז ההון העצמי המינימאלי הנדרש לרכישת הדירה הראשונה שלנו בשוק החופשי הוא כ-25% לכל הפחות, ואילו לרכישת דירה חליפית 30% ובדירה להשקעה אחוז המימון יהיה לכל היותר עד ל- 50% משווי הנכס על פי הערכת שמאי.

אז אם גם אתם הצלחתם לחסוך הון עצמי לטובת רכישת דירה, ואתם נמצאים רגע לפני הגשמת החלום שלכם, חשוב שתדעו כמה משכנתא תרצו לקחת מהבנק ומה סכום המשכנתא שבאמת תוכלו לקבל.

כשאנחנו מתכננים את הרכישה הראשונה שלנו, אנחנו נמצאים לא מעט פעמים בעבודה תמידית על "המספרים שלנו", ואנחנו מנסים לעשות את כל הניתן כדי לחסוך את ההון העצמי הנדרש לטובת רכישת הדירה.

לפעמים הרצון שלנו להתקדם עם תהליך רכישת דירה, עלול לגרום לנו לפספס את סכום ההון העצמי שאנחנו באמת צריכים לתהליך כולו ואנחנו מפוקסים רק על ה- 25% הון עצמי הנדרשים מבחינה רגולטורית,

אך אם לומר את האמת: 25% של הון עצמי מספיקים אולי למשכנתא, אבל כשאתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, אתם מהר מאוד תגלו שיש הוצאות נוספות שאתם צריכים לקחת בחשבון.

לכן מומלץ שתכירו את ההוצאות הנלוות למשכנתא שצפויות להיות לכם, ותהיו ערוכים אליהם כחלק מההון העצמי.

הבהרה: ההכנה הפיננסית הנכונה ביותר לתהליך המשכנתא, היא לחסוך את ההון העצמי המינימלי לטובת העסקה + סכום הכסף הנדרש לתשלום ההוצאות הנלוות למשכנתא.

כמה משכנתא אפשר לקחת - בדיקת הכנסות

אז אחד הדברים החשובים ביותר בתהליך המשכנתא הוא להבין מהו הסכום שהבנק באמת יהיה מוכן להעמיד לרשותכם בהלוואת המשכנתא.

שימו לב, לא מדובר בשיקולים אקראיים אלא בחישוב מתמטי ומדויק על סמך ההכנסות וההתחייבויות שלכם.

כלומר, הבנק מחשב את סכום ההכנסה הפנויה שלכם וכך קובע את סכום המשכנתא המקסימאלי שתוכלו לקבל ואת סכום ההחזר החודשי המקסימאלי שתוכלו להחזיר מדי חודש.

סכום ההכנסה שהבנק יתחשב בו לטובת הבקשה שלכם, יהיה סכום ההכנסה החודשית שלכם נטו כל חודש בקיזוז הסכומים שאתם משלמים על הלוואות ומוצרי אשראי שהתקופה שלהם היא מעל לשנה וחצי.

כלומר, אם אתם כזוג מרוויחים 18,000 שקלים ויש לכם הלוואה סכום ההחזר החודשי שלה הוא 3,000 שקלים, אז הבנק יתחשב רק ב- 15,000 שקלים ומהסכום הזה ייגזרו סכום המשכנתא וסכום ההחזר החודשי המקסימאליים.

יחס החזר וסכום החזר החודשי

אחד הדברים שאני תמיד נשאל בתור יועץ משכנתאות הוא מה יחס ההחזר לפיו הבנק קובע את סכום המשכנתא שנוכל לקבל.

חשוב להבהיר כי יחס ההחזר המקובל בבנקים הוא עד ל- 40% מסכום ההכנסה הפנויה למשכנתא, אך לרב הבנקים יעדיפו שיחס ההחזר יהיה נמוך יותר.

כלומר, אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 15,000 שקלים, אז סכום ההחזר החודשי יהיה לכל היותר עד ל- 6,000 שקלים.

את סכום ההחזר החודשי המקסימאלי ניתן לפרוס לתקופה מקסימאלית וכך לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל.

נכון לסביבת הריביות של 2023, לכל היותר תוכלו לקבל משכנתא בכפולות של עד 195 מסכום ההחזר החודשי.

שימו לב - בדקו את המספרים ותדייקו אותם

הרבה פעמים אנשים נוטים "לעגל" פינות מתוך ההתרגשות לקראת הגשמת החלום, ומדובר באחד החטאים הכי גדולים שלנו בתהליך משכנתא לרכישת הדירה הראשונה.

מי שלא מתעסק בעולם המשכנתאות ואינו יועץ משכנתאות, ולמרות זאת עדיין רוצה לגשת לתהליך לבדו חייב להבין שיש חשיבות עצומה לשימוש בראייה מרחבית בבניית תהליך המשכנתא.

זכרו שתכנון נכון של תהליך המשכנתא עשוי למנוע טעויות לא נעימות בדרך.

בדקו את המספרים שלכם בצורה מדויקת:

אם אתם מרוויחים 11,200 שקלים נטו בחודש אל תרשמו במחשבון 11,500!

חשוב להבהיר: אישור עקרוני למשכנתא שניתן להסתמך עליו לצורך חתימה על חוזה מכירה הוא כזה שניתן לכם לאחר שבנקאי בדק את ההכנסות וההתחייבויות שלכם, אז אין טעם לעגל פינות כי זה יצוף אחר כך,

מה גם שבמידה ותסתמכו על נתונים שגויים אתם עשויים לבנות עסקה שעלולה להתפוצץ לכם.

רוצים לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל? שאלו אותנו

חברת אמון משכנתאות מלווה לקוחות רבים בתהליך לקיחת המשכנתא על מנת להשיג עבורם את המשכנתא הנכונה ביותר, עם התנאים הטובים ביותר ועם אחוזי הצלחה גבוהים בעמידה בתשלומי המשכנתא באמצעות שיקוף המספרים והתוכניות שלכם ויצירת מתווה לתהליך המשכנתא.

מעוניינים לדעת מה הסכום שאתם תוכלו לקבל על סמך ההכנסה שלכם? צרו עמנו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות עם יועץ משכנתאות מומחה.

הפוסט כמה משכנתא אפשר לקחת לרכישת הדירה הראשונה הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.

מה תעשו אם קיבלתם סירוב לבקשה למשכנתא

אמון משכנתאות — Mon, 14 Aug 2023 20:47:21 +0000

מה תעשו אם קיבלתם סירוב לבקשה למשכנתא? יועץ משכנתאות מסביר איך לבדוק אם הסירוב הוא בגדר "טכני" והאם תצטרכו משכנתא חוץ בנקאית | מסורבי משכנתא.

קיבלתם סירוב לבקשה למשכנתא? עצרו!

לקיחת המשכנתא לעתים תהיה אבן דרך משמעותית וכמעט מכריעה, כאשר אנחנו רוצים לרכוש את הדירה הראשונה שלנו. עם זאת, ישנם מקרים בהם בקשת המשכנתא שלך עשויה להתקבל בסירוב מצד הבנק.

זה יכול להיות מאכזב, אך כדי להימנע מקבלת סירוב לבקשה שוב גם בבנק אחר, מומלץ לעצור ולברר את הסיבה לסירוב שקיבלתם, טרם הגשת הבקשה למשכנתא בבנקים נוספים.

יועץ משכנתאות מסביר מהם הגורמים השונים העלולים להוביל לסירוב לבקשת משכנתא, ואילו בצעדים שיש לנקוט לפני הגשת בקשה נוספת.

בדקו את הבקשה שלכם

בתור התחלה, בדקו את הבקשה שלכם מהבחינה הטכנית. לעתים אנחנו עשויים לקבל סירוב לבקשה מסיבה טכנית, כמו למשל: הזנת ספרה שגויה בהכנסות, רישום שגוי של נתונים נוספים בבקשה ולעתים פשוט קושי בתפעול הבקשה באמצעות אתרי המשכנתאות של הבנקים.

במידה והנתונים שהקשתם בבקשה היו שגויים מהבחינה הטכנית, מומלץ לפנות למוקד המשכנתאות של הבנק שסירב לבקשה שלכם ולעדכן מולו את המספרים לבחינה נוספת טרם הגשת הבקשה לבנק אחר.

יחד עם זאת, במידה ואין טעות טכנית בהקלדת הבקשה באתר האינטרנט של הבנק, מומלץ לשוחח עם יועץ משכנתאות שמומחה בטיפול במסורבי משכנתא.

מהן הסיבות האפשריות לסירוב למשכנתא?

הון עצמי שאינו מספיק לטובת הבקשה:

אם אתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, אתם וודאי יודעים שאחוז המימון המקסימאלי שתוכלו לקבל במשכנתא לדירה הראשונה הוא עד ל- 75% משווי הנכס על פי הערכת שמאי ולכן חשוב לוודא שיש לכם את ההון העצמי הנדרש לטובת השלמת העסקה.

הכנסה פנויה למשכנתא לא מספיקה:

אחד החישובים לפיו הבנק קובע אם תקבלו משכנתא הוא חישוב ההכנסה הפנויה שלכם. בעצם הבנק בוחן את סכום ההכנסות שלכם בקיזוז סכום ההחזר החודשי על הלוואות וכך קובע אם סכום ההכנסה הפנויה שלכם מספיק יציב לטובת קבלת משכנתא.

במידה וסכום ההכנסה הפנויה שלכם לא מאפשר את סכום המשכנתא שאתם מבקשים, תקבלו סירוב לבקשה.

היסטוריית תעסוקה לא יציבה:

אם היסטוריית התעסוקה שלכם לא יציבה, הבנק עלול לסמן את ההלוואה הזו כהלוואה בסיכון עד שתצליחו להוכיח את כושר ההחזר שלכם מול פקיד הבנק.

סכום הערכת שמאי נמוך ממחיר החוזה:

הנכס בסופו של יום משמש כבטוחה למשכנתא. אם הערך של הנכס מוערך על ידי שמאי בשווי נמוך מסכום ההלוואה שאתם מבקשים, הבנק עשוי לסרב לבקשה ובכך אתם תצטרכו להשלים את היתרה בעזרת ההון העצמי שלכם.

סוגיות משפטיות או מסחריות הקשורות לנכס:

גורמים כמו מיקום הנכס, מצבו וסוגו עשויים להשפיע על החלטת הבנק. נכסים באזורים עם סיכון גבוה או כאלה עם סוגיות מבניות עשויים להיחשב כבטוחות לא מתאימות.

כמו כן, שעבודים או סיבוכים משפטיים אחרים הקשורים בנכס יכולים לגרום לסירוב, מכיוון שהם משפיעים על עלות הנכס ומימושו במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.

היסטוריית אשראי לא תקינה ודירוג אשראי שלילי:

אחד הגורמים העיקריים שהבנקים בודקים היא רמת אמינות האשראי שלך.

אם יש לך ציון אשראי נמוך או היסטוריית אשראי מוגבלת, זה מעלה חששות מהיכולת שלך להחזיר את ההלוואה. ציון אשראי מתחת לסף המלווה עשוי להוביל לדחייה אוטומטית של בקשתך.

במצב כזה מומלץ שלא להמשיך את התהליך לבדכם ולהיעזר ביועץ משכנתאות שמומחה לטיפול במסורבי משכנתא, ולהימנע מלהגיש את הבקשה לבנק אחר.

במילים אחרות: אל תשרפו את עצמכם בבנק!

אילו פתרונות קיימים לסירוב למשכנתא?

בשיחה עם יועץ משכנתאות שמתמחה בתיקים מורכבים ומסורבי משכנתא, הרבה פעמים תצטרכו לספר את הסיפור שלכם.

כלומר, בהנחה ויש לכם היסטוריית אשראי שלילית אך היא בעלת הסבר הגיוני, יתכן שתצליחו לקבל משכנתא מהבנק באמצעות הקשרים והניסיון של היועץ מול הבנקים.

אך במידה ולא תוכלו לקבל הלוואת משכנתא בבנק, לעתים יועץ המשכנתאות ימליץ על משכנתא חוץ בנקאית.

ברב המקרים יהיה מדובר במשכנתא חוץ בנקאית לזמן מוגבל ולכל היותר עד שתוכלו לבצע מיחזור משכנתא ולהחזירה לבנק.

באמצעות משכנתא חוץ בנקאית, גוף המימון אינו כפוף לרגולטור של בנק ישראל, ולכן הוא יכול להיות גמיש יותר בפריסת התשלומים.

אך חשוב לציין, שבדרך כלל הריביות במשכנתא חוץ בנקאית יהיו גבוהות יותר מאלה שתקבלו על משכנתא בבנק, ולכן כדאי לבצע את תהליך הבקשה שלכם עם ליווי מתאים.

לסיכום

אם קיבלתם סירוב לבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, זה עדיין לא אומר שלא תוכלו לקבל משכנתא, אך זה בהחלט חשוב שתבינו את הסיבה לקבלת הסירוב לבקשה ותעבדו עם יועץ משכנתאות כדי לתכנן את הצעדים שלכם כך שבסופם תקבלו משכנתא.

הפוסט מה תעשו אם קיבלתם סירוב לבקשה למשכנתא הופיע לראשונה ב-אמון משכנתאות.