ריבית משתנה, ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד? איך משלבים את המסלולים בתמהיל משכנתא? יועץ משכנתאות מסביר על סוגי ריביות ומסלולים במשכנתא.
ישנם מספר סוגי ריביות ומסלולים במשכנתא.
רגע לפני שנדבר על מסלולים במשכנתה ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול הנה חשוב שנבין שכל המסלולים יוצרים "הלוואה".
כל אחד שלקח הלוואה בחייו יודע שהתשלום החודשי על הלוואה מורכב משני מרכיבים קרן וריבית.
קרן – הסכום עצמו שניתן ללווה בהלוואה.
ריבית – סכום הכסף הנוסף אותו הלווה ישלם תמורת ההלוואה שקיבל.
דוגמא: במידה ולקחנו הלוואה של 10,000 ₪ ובתום ההלוואה סכום ההחזר היה 10,700 ₪
הקרן היא 10,000 ₪ | הריבית על הקרן היא 700 ₪
ממש כמו בכל הלוואה, גם בהלוואת משכנתא הריבית הוא חלק בלתי נפרד מהתשלום וברב המקרים גם החלק החשוב ביותר להבנה – החלק שאסור להמעיט בחשיבותו.
הריבית בהלוואת משכנתא מחלקת ל – 2 קבוצות עיקריות : ריבית קבועה או ריבית משתנה.
לאחר שתקראו את העמוד, תוכלו לדעת איזה מסלולים קיימים, כמה ניתן לשלב מהם במשכנתא והם החוקים הבסיסיים שחייבים להתקיים.
מדובר במסלול חובה.
לפחות שליש מהלוואת המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
היתרון בריבית הזו:
הריבית תישאר קבועה לאורך כל המשכנתא.
החיסרון בריבית הזו:
במידה ונרצה לפרוע בעתיד את הלוואת המשכנתא, עמלת הפירעון המוקדם במסלולים אלה תהיה גהוהה יחסית.
היתרונות של המסלול:
יש לנו 100% וודאות לגבי סכום ההחזר החודשי.
נדע מהיום הראשון ועד היום האחרון מה יהיה סכום ההחזר החודשי.
גם במקרה של עליית ריבית הפריים או מדד המחירים לצרכן, סכום ההחזר החודשי לא ישתנה.
החסרונות של המסלול:
על 100% וודאות נשלם הרבה.
הריביות במסלול זה גבוהות ביחס לריביות שניתנות במסלולים צמודי מדד,
כיוון שהבנק מחשב את המדד הצפוי ופשוט "מגלגל" את זה על הלקוח רק בצורה שווה כל חודש.
היתרון במסלול זה:
גם במסלול זה, הריבית קבועה ולעולם לא תשתנה.
בדרך כלל הריבית במסלול קבועה צמודה למדד נמוכה מיותר ממסלול הקבועה הלא צמודה למדד.
החיסרון במסלול זה:
היות וההלוואה צמודה למדד, ככל שמדד המחירים לצרכן יעלה כך גם תגדל הקרן של ההלוואה וסכום ההחזר החודשי בהתאם.
ולמרות זאת, לא בהכרח תמיד תבחרו בקל"צ.
לכל אחד יש את התכנון שלו בתמהיל המשכנתא,
כיוון שכל אחד צריך לתכנן את התמהיל על פי צרכיו ותכנונים עתידיים.
לכן אני מציע לעשות סימולציה של תקופות שונות ולראות מה משתלם יותר לשלב במשכנתא.
לאחר שתבצעו מספר סימולצות, תדעו אם תרצו להצמיד את המדד או לא.
כל ריבית שלא תוגדר קבועה נחשבת לריבית משתנה.
התדירות של השינוי בריבית משתנה בהתאם למסלול עצמו.
מבחינת תמהיל המשכנתא,
נוכל לשלב עד 2/3 מהמשכנתא בריביות משתנות.
היתרונות בריבית זו:
הריבית נמוכה יותר מריבית קבועה ולעתים משמשת כמסלול פיתוי על מנת להוזיל ריביות במסלולים אחרים.
בנוסף, במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה בעתיד, עמלת הפרעון לא תהיה גבוהה כפי שהייתה במידה והמסלול היה בריבית קבועה.
יתרה מכך, בכל נקודת שינוי הריבית מדובר בנקודת יציאה בה ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנסות פרעון מוקדם.
החיסרון בריבית זו:
הריבית משתנה ואין לדעת מה יהיה השינוי של העוגן כשאר ההלוואה תגיע למועד השינוי של הריבית.
לכן חשוב שתבדקו לקראת מועד שינוי הריבית, מה הצפי לשינוי ואם קיימת אפשרות לפרוע את המסלול המשתנה.
ככל שתתקרבו למועד השינוי, כך תמנעו מעלמת פרעון מוקדם או תצמצמו אותו משמעותית
ממש כמו בריבית הקבועה, גם כאן חלק מהמסלולים יוצמדו למדד המחירים לצרכן וחלקם לא יוצמדו.
לדוגמא:
במסלול "משתנה כל 5 שנים צמודה" תדירות השינוי היא כל 5 שנים.
משמע בחמש השנים הראשונות הריבית תהיה קבועה ורק ביום בו יחלפו 5 שנים מרגע לקיחת המשכנתא, תשונה הריבית בהתאם לעוגן שבמסלול.
ריבית הפריים בישראל היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5% ונקבעת בכל חודש.
החל מ- 01/2021 ניתן לשלב עד 2/3 מגובה הלוואת המשכנתא בריבית פריים.
היתרונות במסלול זה:
החסרונות במסלול זה:
שימו לב: ריבית הפריים עלתה בשנה האחרונה ב – 5 פעימות לכדי 4.25%
לא בטוח שנגיד בנק ישראל אמר את המילה האחרונה בנושא העלאת ריבית הפריים,
ולכן חשוב להשתמש במרכיב הפריים בתבונה על אף שהיא הריבית הזולה במשכנתה.
ריבית משתנה כל שנה ואינה צמודה למדד.
לעתים יציעו לנו אותו במקום מסלול הפריים, כי הוא מתנהג בצורה דומה:
היתרון של מסלול זה על מסלול הפריים:
העובדה שמשתנה אחת לשנה ולא כל חודש.
החיסרון של מסלול זה על מסלול הפריים:
הריבית של מסלול זה גבוהה יותר מהריבית במסלול הפריים ומסלול זה לא קיים בכל בנק רק בבנק לאומי.
הכירו את כל המרכיבים העיקריים בכל אחד מהמסלולים של המשכנתא, וכך תדעו בדיוק איזה מסלול רלבנטי עבורכם ואיזה לא רלבנטי.
זכרו שבהלוואת המשכנתא לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
בחרו אם לשלב ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, ובכך להקטין סיכונים ולהגדיל את הריבית,
או אולי לשלב מסלולים צמודים למדד ובכך להוזיל את הריבית, אך לקחת בחשבון גם עליית החזר חודשי בעתיד עם שינוי מדד המחירים לצרכן.
הכירות עם המסלולים עצמם לא פחות חשובה מללמוד איך לבנות תמהיל משכנתא, לכן קראו ובדקו כל הזמן מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים.
בשנה האחרונה חווינו עליית ריביות ומדדים, נגיד בנק ישראל העלה את ריבית הפריים לכדי 3.5% עד 08/2022 ובכלל לא בטוח שנאמרה המילה האחרונה.
ולכן, אנחנו מציעים לכם להיעזר ביועץ משכנתאות מצוות אמון משכנתאות, ולהיות בטוחים אילו מהמסלולים רלבנטיים לכם.
אחרי שנבנה את תמהיל המשכנתא המנצח שלכם נפעל לטובת הוצאת אישור עקרוני למשכנתא ולהשגת התנאים הטובים ביותר עבורכם.
יועץ משכנתאות
השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
חברת אמון משכנתאות היא חברה לייעוץ משכנתאות עם אחוזי הצלחה גבוהים ולקוחות מרוצים, שמטרתה ללוות זוגות צעירים ומשפחות בתהליך נטילת המשכנתא, ולחסוך להם הרבה כסף בתהליך.
Ⓒ כל הזכויות שמורות לאמון משכנתאות
