המדריך למשכנתא – מבוא
כל זוג שלוקח משכנתא קורא לפחות מדריך משכנתא אחד כדי לדעת איך למקסם את המשכנתא ולהשיג את התנאים הטובים ביותר. יועץ משכנתאות מדריך צעד אחרי צעד.
לרכוש את הבית הראשון שלנו זה ממש הגשמת חלום, אנחנו קונים בית. כדי לממן אותו הרבה פעמים נצטרך לקחת משכנתא.
נטילת משכנתא היא אחד הצעדים החשובים, אם לא החשוב ביותר שנלמד לפני רכישת נכס.
לכן בין אם נחליט להיעזר ביועץ משכנתאות ובין אם נבחר לעשות הכול לבד, חשוב להביא בחשבון את המושגים הבסיסיים לפני נטילת המשכנתא.
במאמרים הבאים תוכלו לקרוא על כל השלבים בדרך להתאמה של הלוואת המשכנתא אישית עבורכם.
החל מהכנה המוקדמת שחשוב שתבצעו בטרם תפנו לבנק לקבלת אישור עקרוני, ועד לבניית תמהיל משכנתא מנצח ועוד טיפים חשובים.
קראו את המאמרים, למדו אותם וזכרו את המשפט המנחה אותנו לאורך כל הדרך:
כל זוג שלוקח משכנתא קורא לפחות מדריך משכנתא אחד כדי לדעת איך למקסם את המשכנתא ולהשיג את התנאים הטובים ביותר. יועץ משכנתאות מדריך צעד אחרי צעד.
הבסיס לקבלת אישור עקרוני להלוואת המשכנתא הוא קודם כל התנהלות חשבון תקינה. במאמר הבא נסביר איך תבצעו נכון הכנה מוקדמת לתהליך.
כל משכנתא מתחילה בהון עצמי ואחוז מימון. אחוז המימון הוא האחוז אותו הבנק יוכל לתת לנו וההון העצמי הוא הכסף אותו אנחנו צריכים להביא מהבית. אז כמה הון עצמי באמת נצטרך? והאם 25% משווי הנכס יספיקו לכם? במאמר הבא יועץ משכנתאות עושה סדר
ישנן הוצאות נלוות שעלינו לקחת בחשבון ואלו הוצאות שהבנק לא מממן לנו בעת נטילת המשכנתא וצריכות להילקח בחשבון כחלק מהכסף שאנחנו "מביאים מהבית"
קביעת סכום ההחזר החודשי להלוואת המשכנתא אינה שליפה מהמותן. ולמעשה לסכום ההחזר יש השפעה ישירה על סכום המשכנתא והתנאים שתקבלו מהבנק. במאמר הבא יועץ משכנתאות מסביר איך תדעו לחשב את סכום ההחזר החודשי הרצוי לכם.
איך מתחילים לבנות תמהיל משכנתא מנצח ואיך הוא ישפיע על האישור עקרוני למשכנתא? יועץ משכנתאות מסביר מהם הדברים החשובים בעת בניית תמהיל משכנתא.
ריבית משתנה, ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד. יועץ משכנתאות מסביר את כל מה שאתם צריכים לדעת על סוגי ריביות ומסלולים במשכנתא במאמר אחד.
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך מטעם הבנק שמאשר לנו את המימון למשכנתא שלכם. אילו מסמכים תצטרכו להכין ואיך מגישים בקשה לאישור עקרוני למשכנתא?
מהי הלוואת זכאות? האם אנחנו זכאים להלוואה? ואיך משפיעה הלוואת הזכאות על המשכנתא ועמלות הפירעון המוקדם? במאמר הבא יועץ משכנתאות מסביר כיצד הלוואת זכאות במשכנתא יכולה לעזור לכם בתהליך המשכנתא.
מדוע והאם צריך בכלל להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות? מה ההבדל בין יועץ משכנתאות פרטי לפקיד משכנתאות של הבנק? וכמה זה יעלה לנו? כל הפרטים מרוכזים במאמר אחד.
איך לוקחים משכנתא במחיר למשתכן מבלי לפספס את כל הדברים החשובים שבדרך? יועץ משכנתאות מפרט את התהליך צעד אחרי צעד.
שאלות ותשובות נפוצות בתחום המשכנתאות:
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח בשעבוד נכס.
ניתן לקחת משכנתא לרכישת דירה חדשה, לדיור או להשקעה ולשעבד את הנכס הנרכש.
כמו כן, ישנה אפשרות לקחת משכנתא גם בשעבוד נכס קיים, לטובת שיפוצים או כל מטרה אחרת לרבות: משכנתא לאיחוד הלוואות.
ברכישת הדירה הראשונה שלכם, תוכלו לקבל עד 75% מימון משווי הנכס הנרכש.
יחד עם זאת, במידה ויש לכם נכס תוכלו לקבל משכנתא עד ל- 70% מימון לרכישת דירה חליפית או עד ל-50% במידה והדירה נרכשת להשקעה.
כמו כן, במידה ואתם צריכים משכנתא לכל מטרה בשעבוד הנכס הקיים, תוכלו לקבל משכנתא עד ל- 50% מימון בקיזוז משכנתא קיימת.
על פניו ההון העצמי הנדרש הוא ההפרש מאחוז המימון שניתן לקבל.
לדוגמא:
בדירה ראשונה, נוכל לקבל אחוז מימון של 75% משווי הנכס,
ולכן ההון העצמי הנדרש יהיה כ-25% משווי הנכס הנרכש.
יחד עם זאת, כיועץ משכנתאות מחובתי לציין שהון עצמי למשכנתא זה לא סכום הכסף היחידי שצריכים להתכונן אליו.
רכישת דירה מלווה בהוצאות נלוות למשכנתא, שאינן מכוסות על ידי המשכנתא ולכן מומלץ להיערך פיננסית גם להוצאות האלה.
בתהליך שכולל ייעוץ משכנתאות, יועץ המשכנתא שלכם יבצע בדיקה מעמיקה ויוודא שמלבד ההון העצמי למשכנתא, יש לכם כסף גם להוצאות הנלוות.
הבנקים מאפשרים לקחת משכנתא ולפרוס אותה עד ל-30 שנה או עד לגיל 80.
ישנם פתרונות כמו משכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית בהן גיל הלווה אינו מוגבל, ויהיה לאורך כל חיי הלווים.
הכנסה פנויה למשכנתא היא סכום ההכנסה שלכם "נטו" כל חודש ממקום העבודה בקיזוז הלוואות ומוצרי אשראי ארוכי טווח, מעל 18 חודשים.
לדוגמא:
אם אתם מרוויחים כ- ₪17,000
ויש לכם הלוואה שיתרת התשלומים שלה היא מעל שנה וחצי וההחזר החודשי הוא: ₪2,000
אז ההכנסה הפנויה שלכם תהיה: ₪15,000
הבנק יאשר לכם לקחת משכנתא, כל עוד סכום ההחזר החודשי שלה לא יהיה מעל 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם.
בהכנסה פנויה של ₪15,000
תוכלו להחזיר לכל היותר: ₪6,000
ניתן לחשב את טווח המשכנתא שתוכלו לקבל לפי הטווח בין מכפלת סכום ההחזר החודשי, ועל פי הריביות והאינפלציה לשנת 2023 המכפלה תהיה לכל היותר עד פי 195 מסכום ההחזר החודשי.
לכן בהכנסה של ₪6,000 סכום המשכנתא המקסימאלי יהיה 1.17 מיליון ₪
כמו כן, אתם צריכים לוודא שאחוז המימון וההון העצמי הנדרש נלקחו בחשבון.
לקביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא, יש השפעה ישירה על התנאים שתקבלו בבנק.
יש כלל אצבע לפיו על כל ₪100,000 בהלוואת המשכנתא, רצוי שתשלמו ₪500 בהחזר החודשי.
יחד עם זאת, זה לא אומר שזה אוטומטית הסכום שאתם תרצו לשלם על המשכנתא שלכם.
כדי לדעת כמה כדאי לכם לשלם על המשכנתא, אתם צריכים לבצע אפיון פיננסי מעמיק עם יועץ משכנתאות,
שיידע לנתח איתכם את ההכנסות וההוצאות שלכם, ובכך לזקק את סכום ההחזר החודשי שתרצו לשלם.
בסופו של יום, מעבר לעובדה שאתם רוצים לקחת משכנתא אתם רוצים לדעת שתוכלו לעמוד בה..
הריביות במשכנתא מתחלקות ל-2 קבוצות עיקריות.
ריבית קבועה:
ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא.
נדע מהיום הראשון ועד היום האחרון מה יהיה אחוז הריבית שלנו.
ריבית משתנה:
ריבית משתנה, היא ריבית שלה יש נקודות שינוי עתידיות.
עד לנקודת השינוי הריבית תתנהג כריבית קבועה לכל תקופת הריבית,
ובמועד השינוי תתעדכן לתקופה הבאה.
בין המסלולים הקיימים: משתנה כל 2.5/5/10 שנים וכמובן ריבית הפריים.
הצמדה למדד?
ניתן לבחור אם המסלולים במשכנתא יהיו צמודים / לא צמודים למדד המחירים לצרכן.
את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, ניתן להגיש באתרי הבנקים השונים ובמוקדי המשכנתאות שלהם.
ישנה חשיבות גדולה להכנת תיק המשכנתא בצורה יסודית.
הן בתעדוף של הבנקאי לטיפול בבקשה והן בתנאים שתקבלו מהבנק.
יועץ משכנתאות מצוות יועצי המשכנתאות שלנו ישמח ללוות אתכם ולהכין עבורכם תיק משכנתא מנצח.
כזה שאף בנקאי לא ירצה לוותר עליו.
במשכנתא חדשה:
תוקף הריביות שתקבלו ב- אישור העקרוני למשכנתא הוא עד ל-24 ימים מרגע הפקתו.
במחזור פנימי:
תוקף האישור העקרוני יהיה 14 ימים.
ישנן מספר משימות שאנחנו צריכים לבצע לאחר חתימה על המשכנתא ולפני שהבנק יבצע את העברת הכספים.
השלב הזה נקרא: שלב הבטחונות במשכנתא.
בעצם הבנק רוצה לוודא שקיימים לו הביטחונות הרלבנטיים לפי סוג העסקה ורק לאחר מכן יבצע את העברת הכספים.
על מנת שהתנאים והריביות שניתנו לכם במועד פתיחת התיק יישמרו,
אתם צריכים להשלים את תהליך איסוף המסמכים הרלבנטיים עד 24 ימים מחתימה על המשכנתא,
מהיכרות שלי עם זוגות צעירים שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, שלב הביטחונות עשוי להיות מאוד מבלבל, וזו בדיוק הסיבה שלקוחות שרוכשים את הדירה הראשונה,
ובחרו להיעזר בייעוץ משכנתאות מטעם צוות יועצי המשכנתאות שלנו יקבלו ליווי מרחוק, גם בשלב הבטחונות וללא תשלום נוסף.
יועץ משכנתאות הוא גורם מקצועי בעל ניסיון והבנה של עולם המשכנתאות, שמטרתו העיקרית היא ללוות זוגות צעירים, יחידים ומשפחות בתהליך לקיחת המשכנתא שלהם.
ישנן כל מיני סיבות בגללן תרצו לשלב יועץ משכנתאות בתהליך המשכנתא שלכם.
הנה כמה נקודות למחשבה:
אם השאלה היא האם ניתן לבצע את התהליך לבד? התשובה היא חד משמעית: כן!
ישנם הרבה מדריכי משכנתא באינטרנט, וגם באתר שלנו תמצאו מדריך משכנתא מלא שמכיל את כל הצעדים החשובים שאתם צריכים להכיר,
אבל מה שאתם צריכים לשאול את עצמכם זה:
בסופו של יום ההחלטה אם לקחת יועץ משכנתאות פרטי או להסתפק ביועץ המשכנתאות מהבנק, היא החלטה סופר קריטית.
יועץ משכנתאות מטעם הבנק, הוא קודם כל עובד של הבנק והיעד שלו הוא למכור לכם את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר לבנק
בעוד שיועץ משכנתאות פרטי ישים את האינטרסים שלכם במרכז, וידאג לכם ולא לבנק.
חשבו על זה, האם כדאי להשקיע את סכום הכסף ולקבל ייעוץ משכנתאות שיחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, או שתרצו לחסוך את שכר הטרחה ולקחת סיכון על המשכנתא שלכם?
יש כל מיני קריטריונים שיכולים לעזור לך לבחור את יועץ המשכנתאות הנכון עבורך:
המלצות מחברים, ניסיון היועץ, ידע מקצועי, זמינות, כימיה אישית, ועוד…
אבל בסופו של יום, חשוב שתבחרו את יועץ המשכנתאות שייתן לכם את תחושת הביטחון שאתם צריכים בתהליך כולו.
לפעמים בשיחת טלפון אחת נוצר קליק ויודעים אם הכימיה קיימת.
שאלו את עצמכם, מה אתם מצפים שיועץ המשכנתאות יעשה עבורכם ומה הכי חשוב שיועץ המשכנתאות יידע עליכם.
ככל שתבואו גלויים בשיחת הייעוץ הראשוני תוכלו לבחון את הכימיה והיכולת של יועץ המשכנתאות ללוות אתכם בתהליך.
כשהקמנו את צוות אמון משכנתאות, היו לנגד עינינו שתי מטרות:
המטרה הראשונה:
ללוות משפחות, זוגות ויחידים בתהליך לקיחת המשכנתא ולחסוך להם הרבה כסף.
המטרה השנייה:
להפוך את תהליך לקיחת המשכנתא לפשוט, ברור ובר השגה.
חלק מתהליך הליווי שלנו הוא לעדכן באופן שוטף בכל הנעשה מאחורי הקלעים ולתת מתווה להתנהלות עתידית שלאחר קבלת המשכנתא.
מתי לבדוק מחזור משכנתא עתידי? איך לצמצם עלויות בגין עמלת פרעון מוקדם ואיך להתאים את המשכנתא לתוכניות והצרכים שלכם.
אם התרשמת עד כה, אנחנו מזמינים אותך ליצור עמנו קשר או להשאיר את הפרטים שלך בטופס יצירת הקשר,
ואחד מיועצי המשכנתאות יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
שלום, אני שוקי אמון יועץ משכנתאות וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בעל ניסיון של למעלה מעשור בניהול משא ומתן ותיקי לקוחות באחת מהחברות הגדולות במשק,
בשנים האחרונות התמקדתי בייעוץ למשכנתאות וכלכלת המשפחה.
הקמתי את צוות אמון משכנתאות, וביחד עם יועצים שותפים לדרך אנחנו מלווים את הלקוחות שלנו למשכנתא המנצחת שלהם.
צריכים יועץ משכנתאות ומחפשים אחד כזה שניתן לסמוך עליו? השאירו פרטים ויועץ משכנתאות מהצוות שלנו יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
יועץ משכנתאות הוא איש מקצוע, ובדיוק כמו שהבנקאי הוא יועץ מטעם הבנק ודואג לרווחיות הבנק,
אתם צריכים לוודא שיש מי שדואג לאינטרסים שלכם.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו יוודא שהמשכנתא שתקבלו תהיה משכנתא מנצחת עם תנאים מעולים ונכונים עבורכם.
יועץ משכנתאות של הבנק הוא עובד עבור הבנק, הוא מחויב ליעדים של הבנק והמטרה שלו היא למכור לכם את המשכנתא בריביות הטובות ביותר לבנק.
לעומת זאת, כשאתם בוחרים בליווי של יועץ משכנתאות פרטי, אתם בוודאי מבטיחים שיש מי שדואג לאינטרסים שלכם.
בנוגע לשאלה מתי לפנות ליועץ משכנתאות, אין טובים יותר מכם לענות על כך.
אתם יכולים להתחיל את התהליך לבדכם, ולקרוא באינטרנט מידע על לקיחת משכנתא ובמהלך התהליך לשלב יועץ משכנתאות.
יחד עם זאת, כדי לתת מספיק זמן ומרחב ליועץ המשכנתאות, מומלץ לפנות כשלושה חודשים לפני ביצוע המשכנתא.
כך הקרקע למשכנתא שלכם מוכנה מראש.
לפעמים עוד בשלב האפיון הפיננסי יועת משכנתאות יידע לנתח אתכם את ההוצאות וההכנסות ויוודא שהרכישה נכונה עבורכם,
ובכך ניתן לחסוך אכזבות מיותרות.
עלות שכר הטרחה של יועץ משכנתאות משתנה בהתאם לטיב העסקה והמורכבות בה,
בדיוק כמו שהריביות והתנאים שתקבלו בבנקים יושפעו מההכנסות שלכם, טיב חשבון הבנק והמורכבות המשפטית של העסקה.
אך הטווח לתיק סטנדרטי בליווי יועץ משכנתאות ינוע בין 7,000-8,500 ש"ח
בתור יועץ משכנתאות, אני יכול לומר בפה מלא שלמרות שרב האנשים נוטים לחשוב שהתפקיד של היועץ הוא רק להשיג את הריביות הטובות ביותר, הלכה למעשה יש הרבה מעבר.
יועץ משכנתאות איכותי הוא כזה שילווה אתכם לאורך כל התהליך, ידאג לריביות טובות אך בראש ובראשונה יעניק לכם ביטחון בתהליך.
כשרוכשים את הדירה הראשונה, בדרך כלל עולות כל מיני שאלות ויועץ משכנתאות יקנה לכם ביטחון בתהליך.
זו בעיני שאלת השאלות.
בתור יועץ משכנתאות, אני נתקל בשאלה הזו לאחרונה, ביחוד מאז עליות ריבית הפריים בשנתיים האחרונות.
אבל אף אחד מאתנו לא נביא.
אנחנו לא יכולים לדעת מה יהיו הריביות והמדדים בעוד שנה / שנתיים ויותר.
ההמלצה שלנו היא שבמידה ואין לכם נכס ויש לכם את היכולת לרכוש אותו כעת, אין צורך להמתין.
תמיד ניתן יהיה למחזר את המשכנתא כשהריביות ירדו.
אם הייתם שואלים את השאלה הזו לפני שנתיים, סביר להניח שהקבלנים לא היו מאשרים לכם בכלל להקדים את התשלומים.
אבל היות ובחודש 06/2022 הוחלט על ידי ועדת הכנסת להצמיד רק 40% משווי הנכס למדד תשומות הבנייה,
הרבה קבלנים מציעים להקדים את התשלומים בעצמם.
כדי לדעת אם נכון להקדים את התשלומים או לא, כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות שיבצע מיפוי של היתרונות והחסרונות של המהלך.
משכנתא הפוכה היא משכנתא שניתנה על ידי החברות החוץ בנקאיות,
ללא בחינת יכולת ההחזר וללא חובת החזר חודשי.
משכנתא פנסיונית לעומת זאת היא משכנתא שנבחנת כמו משכנתא רגילה מבחינת ההכנסות, אבל ניתנת לבני הגיל השלישי לצורך שיפור איכות החיים שלהם בגיל השלישי.
כדי לדעת אילו מהפתרונות רלבנטי עבורכם, מומלץ התייעץ עם יועץ משכנתאות מהצוות שלנו.
היופי במשכנתא הפוכה היא שניתן לקחת אותה החל מגיל 60 ולאורך כלל חייכם.
אחוז המימון ישתנה בהתאם לגיל שלכם ויתחיל מ – 15% ועד ל – 55% לכל היותר.
ממש כמו בעולם המשפטים, כמו שיש עורך דין בתחום משפחה, דיני עבודה ועוד…
גם יועץ משכנתאות יכול להתמחות ביותר מתחום אחד.
החל מיועץ שמטפל במשכנתא לרכישת דירה במחיר למשתכן, או יועץ שמטפל דווקא במשכנתא לאיחוד הלוואות או כל מטרה אחרת,
ועד ליועץ משכנתאות שמתמחה בתיקים מורכבים או של מסורבי בנקים ולקוחות עם חיווי אשראי שלילי.
שאלו את היועץ מהי ההתמחות שלו, בדקו אם יש לו ניסיון בתיקים מהסוג שלכם ואל תהססו לבקש המלצות.
ישנן לא מעט סיבות בגללן נשקול מחזור משכנתא עם יועץ משכנתא.
צרו קשר עם יועץ משכנתאות מהצוות שלנו שילווה אתכם לאורך כל התהליך.
כשאנחנו מדברים על מחזור משכנתא, אנחנו צריכים לבחון אם מדובר במחזור משכנתא פנימי או מחזור משכנתא חיצוני.
מחזור פנימי הוא מחזור בו אנחנו משנים את המשכנתא אך נשארים עם הבנק בו התקיימה המשכנתא הקודמת שלנו.
לעומת זאת במחזור משכנתא חיצוני אנחנו משנים גם את הבנק בו אנחנו מנהלים את המשכנתא.
למידע נוסף, צרו קשר עם יועץ משכנתאות מהצוות שלנו.
אנשים מחפשים יועצי משכנתאות מכל מיני תחומים והתמחויות, להלן מספר התמחויות נפוצות:
זה לא משנה מאיפה ינהל יועץ המשכנתא את המשא ומתן ואת תיק הלקוח שלכם,
אבל הכי חשוב שהחיבור שלכם עם יהיה כזה שאתם תדעו שעשיתם בשבל שפניתם לתהליך עם יועץ משכנתאות
חברת אמון משכנתאות נותנת שירות ותמיכה מרחוק לכל אזורי הארץ,
בין החיפושים הנפוצים, מגיעים אלינו לקוחות שחיפשו:
השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות:
חברת אמון משכנתאות היא חברה לייעוץ משכנתאות עם אחוזי הצלחה גבוהים ולקוחות מרוצים, שמטרתה ללוות זוגות צעירים ומשפחות בתהליך נטילת המשכנתא, ולחסוך להם הרבה כסף בתהליך.
Ⓒ כל הזכויות שמורות לאמון משכנתאות
