איך מתמודדים עם פער בין ההון העצמי הנדרש לבין מה שיש בפועל? יועץ משכנתאות מסביר מה עושים כשאין מספיק הון עצמי לרכישת דירה ואילו פתרונות קיימים.
הרגע שבו אתם מגלים שההון העצמי שלכם לא מספיק הוא אחד הרגעים המתסכלים ביותר בתהליך רכישת הדירה. אתם מוצאים נכס שמתאים לכם, מתאהבים בו, בונים עליו – ואז מגיע החישוב היבש: הבנק דורש יותר הון עצמי ממה שיש ברשותכם. החדשות הטובות הן שלא חייבים לוותר על החלום – קיימות דרכים לגשר על הפער. החדשות הפחות טובות הן שהן חייבות להיעשות בחכמה, בזהירות ותוך ליווי מקצועי.
במאמר הזה נעשה סדר: נבין למה בכלל נוצר הפער, נסקור את הפתרונות האפשריים, ונראה איך לבחור את הדרך הנכונה מבלי לפגוע באישור המשכנתא.
למה בכלל יש פער?
הבנקים בישראל כפופים להנחיות בנק ישראל ומגבילים את שיעורי המימון:
75% מימון לרוכשי דירה ראשונה
70% מימון לרוכשי דירה חלופית
50% מימון למשקיעים
המשמעות: אתם נדרשים להביא הון עצמי של 25%–50% ממחיר הדירה.
אבל מעבר לכך, יש גם הוצאות נוספות: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, מתווך, שמאות, עלויות פתיחת תיק, שיפוץ, ריהוט והובלה. כל אלה יוצרים מצב שבו גם אם ההון העצמי נראה מספק – בפועל הוא לא מספיק.
תיאור | אחוז מימון מקסימאלי | הון עצמי נדרש |
---|---|---|
דירה יחידה | עד ל- 75% משווי הנכס או עלות הרכישה (הנמוך מביניהם) | הון עצמי של כ-25% לכל הפחות |
דירה חליפית | עד ל- 70% משווי הנכס או עלות הרכישה (הנמוך מביניהם) | הון עצמי של כ-30% לכל הפחות |
דירה להשקעה | עד ל- 50% משווי הנכס או עלות הרכישה (הנמוך מביניהם) | הון עצמי של כ-50% לכל הפחות |
איך מזהים את הפער האמיתי בהון ההעצמי?
רבים נופלים כאן. כדי לדעת מה באמת חסר, צריך לשאול:
כמה כסף יש לכם נזיל וזמין במועד התשלום?
אילו כספים אתם מחשבים למרות שהם יגיעו רק בעתיד (קרן השתלמות, מתנה מהמשפחה)?
אילו הוצאות נלוות שכחתם לכלול?
הפער האמיתי הוא מה שצריך לגשר עליו – לא המספר שחשבתם בתחילת הדרך.
פתרונות אפשריים לגישור על הפער:
מתנה או הלוואה מהמשפחה
פתרון קלאסי, אך חשוב לדעת: אם זו הלוואה – היא נחשבת כהתחייבות ויכולה לפגוע באישור המשכנתא.
הלוואה על חשבון קרנות השתלמות או פנסיה
אפשרות נוחה עם ריביות נמוכות יחסית, במיוחד כשמדובר בקרנות שמאפשרות הלוואה פנימית.
הלוואה חוץ-בנקאית
פתרון מהיר, אך עלול להיות יקר. מתאים רק אם יודעים בדיוק איך ומתי להחזיר.
צירוף לווה נוסף
יכול לשפר את היחס בין הכנסות להוצאות, אך יש לזה השלכות משפטיות ורגשיות.
התאמת הרכישה
לפעמים הפתרון הוא לחשב מסלול מחדש: דירה זולה יותר, מיקום שונה, או נכס קטן יותר כשלב ראשון.
פתרונות מתקדמים שדורשים ליווי מקצועי:
שימוש חכם בזמני התשלום
למשל, פריסה מול הקבלן כך שחלק מההון העצמי ישולם מאוחר יותר – עד שייכנסו כספים נוספים.
הלוואת גישור קצרה
הלוואה זמנית שנפרעת תוך חודשים ספורים, למשל מקרן השתלמות שנפתחת.
בניית תמהיל משכנתא מותאם
שילוב בין מסלולים שונים (פריים, משתנה, קבועה) שיאפשר לעמוד בהחזרים גם אם נלקחת הלוואה נוספת.
⚠️ שימו לב: כל פתרון חייב להיבחן מול ההכנסה הפנויה!
זו אולי הנקודה החשובה ביותר: הבנק בודק את ההכנסה הפנויה שלכם – כלומר, כמה כסף נשאר לכם בסוף החודש אחרי הוצאות שוטפות והחזרים קיימים.
לקיחת הלוואה כדי להשלים את ההון העצמי אולי פותרת את הבעיה על הנייר – אבל עלולה להקטין את ההכנסה הפנויה שלכם ולפגוע באישור המשכנתא.
במילים אחרות: הפתרון עלול להפוך לבעיה.
לכן, לפני כל מהלך, חייבים לשבת עם יועץ משכנתאות מקצועי שיבדוק איתכם:
את ההכנסות המדויקות שלכם
את ההוצאות הקבועות
את יכולת ההחזר האמיתית
את השפעת כל הלוואה נוספת על התמונה הכוללת
מה לא לעשות?
לא לחתום על חוזה לפני קבלת אישור עקרוני מהבנק.
לא להסתמך על כספים ש"אולי" יגיעו.
לא לקחת הלוואות יקרות בלי תכנון החזר ברור.
לא להסתמך על ניסיון של אחרים – כל מקרה שונה.
לסיכום
פער בין ההון העצמי שיש לכם לבין הדרישה של הבנק הוא אתגר נפוץ – אבל ברוב המקרים אפשר לפתור אותו. הפתרונות קיימים, אך הם חייבים להיעשות בחוכמה ובזהירות, תוך ניהול נכון של ההכנסה הפנויה.
הצעד הנכון ביותר הוא לא להתמודד לבד – אלא להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיבנה לכם תוכנית מותאמת אישית, ימנע טעויות יקרות וידאג שתעברו את התהליך בביטחון מלא.
לחצו על הפתור, והשאירו פרטים ותפזרו את ענן העשן סביב השאלה "מה עושים"