משכנתא לדיור או משכנתא לכל מטרה, כמה הון עצמי צריך למשכנתא? יועץ משכנתאות מסביר איך להתכונן לאחוז המימון והון עצמי בתהליך המשכנתא.
אחוז מימון והון עצמי למשכנתא
אם אתם מתכננים לרכוש את הדירה הראשונה שלכם, אתם וודאי יודעים שכל משכנתא מתחילה באחוז מימון והון עצמי לעסקה.
אחוז המימון נקבע לפי מספר הדירות הקיימות לכם, בין אם מדובר ברכישת דירה ראשונה ואם מדובר בדירה חליפית ואפילו דירה להשקעה.
מי שקובע את אחוז המימון שהבנק יוכל לאשר לכם לטובת הלוואת המשכנתא הוא בנק ישראל. לכן אחוז המימון אינו החלטה שרירותית, אלא אחוז הכפוף למגבלות הרגולטור.
אחוז מימון והון עצמי - משכנתא לדיור
אחוז המימון נקבע לפי סוג העסקה ומספר הדירות שלכם, כלומר האם הדירה שאתם רוכשים היא למגורים או להשקעה.
להלן מדרגות אחוז המימון בכפוף רגולציית בנק ישראל:
- משכנתא לדירה יחידה – עבור הדירה הראשונה שלכם תוכלו לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס שאתם מתכננים לרכוש, בהנחה ומדובר בדירה למגורים.
- עבור דירה חליפית (משפרי דיור) – אחוז המימון שתוכלו לקבל יהיה עד ל-70% משווי הנכס הנרכש, אלא אם חתמתם כבר על חוזה מכירה ואז הרכישה תהיה מוכרת כרכישת דירה יחידה.
- משכנתא לרכישת דירה להשקעה – כאן אחוז המימון הוא עד ל- 50% משווי הנכס כיוון שמדובר בהשקעה ולא למגורים.
הון עצמי מינימאלי לעסקה:
אם לומר את האמת, כל מי שרוכשים את הדירה הראשונה והיחידה שלהם יודעים שההון העצמי הנמוך ביותר שיידרשו להציג לטובת השלמת העסקה הוא כ- 25% לכל הפחות משווי הנכס שהם מתכננים לרכוש.
וחשוב להבהיר, שבכל הקשור להון העצמי שתצטרכו להביא אתכם, כאן מדובר בעצם בסוג של "מאזניים" וככל שתגיעו עם הון עצמי נמוך, כך יגדל בהתאמה אחוז המימון שתצטרכו מהבנק, וההיפך.
אך ההון העצמי המינימאלי לטובת העמדת הלוואת המשכנתא, אינו ההון העצמי היחידי שתצטרכו לגייס בתהליך.
רכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות מעבר למשכנתא, שאתם חייבים להכיר ולהיערך אליהם כחלק מההון העצמי שלכם. קראו בפוסט הייעודי את רשימת ההוצאות הנלוות למשכנתא והגיעו מוכנים לתהליך.
| תיאור | אחוז מימון מקסימאלי | הון עצמי נדרש |
|---|---|---|
| דירה יחידה | עד ל- 75% משווי הנכס או עלות הרכישה (הנמוך מביניהם) | הון עצמי של כ-25% לכל הפחות |
| דירה חליפית | עד ל- 70% משווי הנכס או עלות הרכישה (הנמוך מביניהם) | הון עצמי של כ-30% לכל הפחות |
| דירה להשקעה | עד ל- 50% משווי הנכס או עלות הרכישה (הנמוך מביניהם) | הון עצמי של כ-50% לכל הפחות |
| תיאור | אחוז מימון | הון עצמי |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| דירה חליפית | 70% | 30% |
| דירה להשקעה | 50% | 50% |
דגשים חשובים בנוגע למימון המשכנתא
אחד הכללים החשובים שתכירו הוא שכאשר אנחנו לוקחים משכנתא לטובת רכישת הדירה, הכסף לעולם ייכנס לחשבון המוכרים שבעסקה.
בין אם מדובר ברכישת דירה יד שנייה, בה הכסף הולך למוכרים הישירים שלכם ובין אם מדובר ברכישת דירה "על הנייר" בה הכסף יועבר לקבלן.
גובה המשכנתא המקסימאלית הינה נגזרת משווי הנכס לפי עלות חוזה או הערכת שמאי, הנמוך מבין השניים.
לדוגמא:
אם עלות הרכישה על פי החוזה היא 1.8 מיליון שקלים, אך הערכת השמאי לנכס היא 1.7 מיליון ₪, אז חשוב שתדעו שהבנק יתייחס להערכת השמאי לשווי הנכס וממנו ייגזרו אחוזי המימון.
לכן ההמלצה שלנו היא:
- לא לחתום על חוזה הרכישה של הנכס לפני קבלת האישור העקרוני מהבנק. (פרטים בפוסט: אישור עקרוני למשכנתא)
- לבדוק את שווי הנכס ואת המספרים שלכם בצורה מעמיקה, ביחוד אם מדובר ברכישת דירה במימון מקסימאלי.
אחוז מימון והון עצמי - משכנתא לכל מטרה
הלוואת משכנתא לכל מטרה שונה מהלוואת משכנתא לדיור.
בתור התחלה, כספי המשכנתא יופקו לחשבונכם היות ואין מוכרים בתמונה וכי מדובר שעבוד נכס קיים ולא נכס נרכש.
משכנתא לכל מטרה הינה הלוואה שניתן לקבל כנגד שעבוד נכס קיים, ועל פי רגולציית בנק ישראל, אחוז המימון המקסימאלי שנוכל לקבל לטובת משכנתא כנגד נכס הוא עד ל – 50% מערך הנכס הקיים בקיזוז הלוואות קיימות.
לדוגמא:
אם בבעלותנו נכס בשווי של 1 מיליון ₪ – ומשכנתא של 350,000 ₪ נוכל לקחת הלוואה של עד 150,000 ₪ לכל מטרה.
יחד עם זאת, חשוב להבהיר שיש מקרים בהם אנחנו נרצה לקבל אחוז מימו גבוה יותר, ובעקבות מגבלת הרגולטור שחלה על הבנקים, רבים הלוקחים משכנתא לכל מטרה נעזרים במשכנתא חוץ בנקאית שמאפשר מימון של עד ל -85% משווי הנכס.
בדקו את המספרים שלכם עם יועץ משכנתאות מומחה
הרבה פעמים אנחנו לא בטוחים אם ההון העצמי שלנו מכיל את הסכום שאנחנו צריכים גם להוצאות הנלוות למשכנתא.
בשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות עם יועץ משכנתאות מצוות אמון משכנתאות, תדעו אם המספרים עובדים לטובתכם.
תדעו שאתם בכיוון הנכון ואם יש צורך במשכנתה משלימה או לא, ותמנעו מטעויות נפוצות במשכנתא שעשויות לגרום לכם להפסיד כסף.
אנו מזמינים אותך לשיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות. השאירו פרטים עוד היום ואחד מיועצי המשכנתאות שלנו ייצור עמכם קשר בהקדם:
