כמה משכנתא אפשר לקחת לרכישת הדירה הראשונה שלנו? יועץ משכנתאות מסביר איך תדעו לחשב את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל על סמך נתוני ההכנסה שלכם.
כמה משכנתא אפשר לקחת - אחוז מימון
אחוז המימון שאותו נוכל לבקש מהבנקים כפוף לרגולציית בנק ישראל הקובעת שעבור הדירה הראשונה שלנו (דירה יחידה), נוכל לקבל לכל היותר עד 75% מימון משווי הנכס.
במקרה של רכישת דירה חליפית, תוך כדי מכירה של נכס קיים, אחוז המימון שנוכל לבקש מהבנק יהיה 70% אלא אם כבר ישנו חוזה מכר חתום ואז הדירה תיחשב לדירה יחידה.
יחד עם זאת יש לא מעט אנשים שרכשו כבר דירה בעבר, וכעת רוכשים דירה לטובת השקעה. בין אם מדובר בהשקעה למכירה קצרת מועד או למטרות השכרה של הנכס, אחוז המימון המקסימאלי שתוכלו לקבל מהבנק יהיה עד ל- 50% משווי הנכס.
חשוב לציין: אחוז המימון שתקבלו ייקבע לאחר ביצוע שמאות בתהליך משכנתא ולפי הערכת שמאי לשווי הנכס בשוק החופשי או על פי מחיר הרכישה, הנמוך מבניהם.
כלומר במקרה בו שווי הנכס על פי הערכת שמאי יהיה 1.7 מיליון שקלים ומחיר הרכישה הוא 1.5 מיליון שקלים, אז אחוז המימון יהיה לכל היותר עד ל- 75% ממיליון וחצי שקלים.
כמה משכנתא אפשר לקחת - הון עצמי
מבחינת ההון העצמי שנידרש לעסקה, אנחנו יודעים שאחוז ההון העצמי המינימאלי הנדרש לרכישת הדירה הראשונה שלנו בשוק החופשי הוא כ-25% לכל הפחות, ואילו לרכישת דירה חליפית 30% ובדירה להשקעה אחוז המימון יהיה לכל היותר עד ל- 50% משווי הנכס על פי הערכת שמאי.
אז אם גם אתם הצלחתם לחסוך הון עצמי לטובת רכישת דירה, ואתם נמצאים רגע לפני הגשמת החלום שלכם, חשוב שתדעו כמה משכנתא תרצו לקחת מהבנק ומה סכום המשכנתא שבאמת תוכלו לקבל.
כשאנחנו מתכננים את הרכישה הראשונה שלנו, אנחנו נמצאים לא מעט פעמים בעבודה תמידית על "המספרים שלנו", ואנחנו מנסים לעשות את כל הניתן כדי לחסוך את ההון העצמי הנדרש לטובת רכישת הדירה.
לפעמים הרצון שלנו להתקדם עם תהליך רכישת דירה, עלול לגרום לנו לפספס את סכום ההון העצמי שאנחנו באמת צריכים לתהליך כולו ואנחנו מפוקסים רק על ה- 25% הון עצמי הנדרשים מבחינה רגולטורית,
אך אם לומר את האמת: 25% של הון עצמי מספיקים אולי למשכנתא, אבל כשאתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, אתם מהר מאוד תגלו שיש הוצאות נוספות שאתם צריכים לקחת בחשבון.
לכן מומלץ שתכירו את ההוצאות הנלוות למשכנתא שצפויות להיות לכם, ותהיו ערוכים אליהם כחלק מההון העצמי.
הבהרה: ההכנה הפיננסית הנכונה ביותר לתהליך המשכנתא, היא לחסוך את ההון העצמי המינימלי לטובת העסקה + סכום הכסף הנדרש לתשלום ההוצאות הנלוות למשכנתא.
כמה משכנתא אפשר לקחת - בדיקת הכנסות
אז אחד הדברים החשובים ביותר בתהליך המשכנתא הוא להבין מהו הסכום שהבנק באמת יהיה מוכן להעמיד לרשותכם בהלוואת המשכנתא.
שימו לב, לא מדובר בשיקולים אקראיים אלא בחישוב מתמטי ומדויק על סמך ההכנסות וההתחייבויות שלכם.
כלומר, הבנק מחשב את סכום ההכנסה הפנויה שלכם וכך קובע את סכום המשכנתא המקסימאלי שתוכלו לקבל ואת סכום ההחזר החודשי המקסימאלי שתוכלו להחזיר מדי חודש.
סכום ההכנסה שהבנק יתחשב בו לטובת הבקשה שלכם, יהיה סכום ההכנסה החודשית שלכם נטו כל חודש בקיזוז הסכומים שאתם משלמים על הלוואות ומוצרי אשראי שהתקופה שלהם היא מעל לשנה וחצי.
כלומר, אם אתם כזוג מרוויחים 18,000 שקלים ויש לכם הלוואה סכום ההחזר החודשי שלה הוא 3,000 שקלים, אז הבנק יתחשב רק ב- 15,000 שקלים ומהסכום הזה ייגזרו סכום המשכנתא וסכום ההחזר החודשי המקסימאליים.
יחס החזר וסכום החזר החודשי
אחד הדברים שאני תמיד נשאל בתור יועץ משכנתאות הוא מה יחס ההחזר לפיו הבנק קובע את סכום המשכנתא שנוכל לקבל.
חשוב להבהיר כי יחס ההחזר המקובל בבנקים הוא עד ל- 40% מסכום ההכנסה הפנויה למשכנתא, אך לרב הבנקים יעדיפו שיחס ההחזר יהיה נמוך יותר.
כלומר, אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 15,000 שקלים, אז סכום ההחזר החודשי יהיה לכל היותר עד ל- 6,000 שקלים.
את סכום ההחזר החודשי המקסימאלי ניתן לפרוס לתקופה מקסימאלית וכך לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל.
נכון לסביבת הריביות של 2023, לכל היותר תוכלו לקבל משכנתא בכפולות של עד 195 מסכום ההחזר החודשי.
שימו לב - בדקו את המספרים ותדייקו אותם
הרבה פעמים אנשים נוטים "לעגל" פינות מתוך ההתרגשות לקראת הגשמת החלום, ומדובר באחד החטאים הכי גדולים שלנו בתהליך משכנתא לרכישת הדירה הראשונה.
מי שלא מתעסק בעולם המשכנתאות ואינו יועץ משכנתאות, ולמרות זאת עדיין רוצה לגשת לתהליך לבדו חייב להבין שיש חשיבות עצומה לשימוש בראייה מרחבית בבניית תהליך המשכנתא.
זכרו שתכנון נכון של תהליך המשכנתא עשוי למנוע טעויות לא נעימות בדרך.
בדקו את המספרים שלכם בצורה מדויקת:
אם אתם מרוויחים 11,200 שקלים נטו בחודש אל תרשמו במחשבון 11,500!
חשוב להבהיר: אישור עקרוני למשכנתא שניתן להסתמך עליו לצורך חתימה על חוזה מכירה הוא כזה שניתן לכם לאחר שבנקאי בדק את ההכנסות וההתחייבויות שלכם, אז אין טעם לעגל פינות כי זה יצוף אחר כך,
מה גם שבמידה ותסתמכו על נתונים שגויים אתם עשויים לבנות עסקה שעלולה להתפוצץ לכם.
רוצים לדעת כמה משכנתא תוכלו לקבל? שאלו אותנו
חברת אמון משכנתאות מלווה לקוחות רבים בתהליך לקיחת המשכנתא על מנת להשיג עבורם את המשכנתא הנכונה ביותר, עם התנאים הטובים ביותר ועם אחוזי הצלחה גבוהים בעמידה בתשלומי המשכנתא באמצעות שיקוף המספרים והתוכניות שלכם ויצירת מתווה לתהליך המשכנתא.
מעוניינים לדעת מה הסכום שאתם תוכלו לקבל על סמך ההכנסה שלכם? צרו עמנו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות עם יועץ משכנתאות מומחה.
