איך הבנק מתייחס להכנסה שלנו לצורך קבלת משכנתא? מהי הכנסה פנויה למשכנתא? כמה הון עצמי בתהליך? יועץ משכנתאות מסביר את כל מה שחשוב לדעת.
רגולציית בנק ישראל ומגבלת סכום המשכנתא לאחר בחינת ההכנסות
הבנקים אינם קובעים את תנאי המשכנתא באופן חופשי, אלא פועלים בהתאם להנחיות ברורות של בנק ישראל. הרגולציה קובעת לא רק את אחוזי המימון שניתן לקבל אלא גם את הדרך שבה נבחנות ההכנסות של הלווה.
בנק ישראל מגביל את הסיכון שהבנקים יכולים לקחת, ולכן הם מחויבים לבדוק בצורה יסודית את יכולת ההחזר של הלווה.
הרגולציה קובעת שלושה מרכיבים מרכזיים שמשפיעים על סכום המשכנתא:
אחוזי המימון – האחוז המרבי מסך שווי הדירה שניתן לקבל כמשכנתא.
בחינת ההכנסות – ההכנסות צריכות להיות יציבות לאורך זמן ולתמוך בהחזרים החודשיים.
יחס החזר להכנסה – ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 40% מההכנסה הפנויה.
בנוסף, הרגולציה מבטיחה שהבנקים לא יעניקו משכנתאות מסוכנות מדי, מה שמגן גם על הבנקים וגם על הלווים מפני חובות לא ברי קיימא.
איך הבנק מתייחס להכנסה?
הכנסה פנויה של הלווים הן הפרמטר החשוב ביותר בקביעת סכום המשכנתא. עם זאת, לא כל סוגי ההכנסות מתקבלים באותה צורה.
שכירים:
שכירים נחשבים ללווים בעלי הכנסה יציבה יחסית, ולכן הבנק מקבל את הכנסותיהם על סמך שלושה תלושי שכר אחרונים. במקרים שבהם השכר מורכב מתוספות משתנות כמו בונוסים, עמלות או שעות נוספות, הבנק עשוי לקחת רק חלק מהן בחישוב ההכנסה הכוללת. ככל שהשכר יציב ומופיע בצורה אחידה בתלושים, כך הסיכוי שהבנק יחשיב אותו גבוה יותר.
עצמאים:
עבור עצמאים התהליך מורכב יותר. כיוון שהכנסות עצמאים אינן קבועות כמו שכירים, הבנק דורש דוחות שומה ואישורי הכנסות של שלוש השנים האחרונות,
ולעיתים גם אישור רואה חשבון על ההכנסות השוטפות. במקרים מסוימים, אם נראה שההכנסה עולה או יורדת בצורה משמעותית לאורך השנים, הבנק עשוי להתחשב בממוצע ההכנסות או לקחת את השנתון השמרני יותר.
האם לוותק יש חשיבות?
כן, ותק תעסוקתי הוא גורם משמעותי מאוד בבדיקת היציבות הכלכלית של הלווה.
שכירים:
שכיר שעובד באותו מקום עבודה תקופה ממושכת נתפס כלקוח יציב יותר, ולכן הבנקים מעדיפים לראות ותק של לפחות שנה באותו מקום עבודה. במקרים של עובדים חדשים, הבנק עשוי לבקש אישור מהמעסיק לגבי המשך העסקתם.
עצמאים:
עבור עצמאים הדרישות מחמירות יותר – הבנק ירצה לראות לפחות שלוש שנות פעילות עסקית יציבה. ישנם בנקים שמוכנים להתפשר ולבחון שנתיים בלבד, במיוחד אם הדוחות מראים צמיחה יציבה בהכנסות.
מהי נוסחה לחישוב סכום המשכנתא שתקבלו:
כדי להבין כמה משכנתא ניתן לקבל, יש שלושה גורמים עיקריים שמשפיעים על החישוב:
1. אחוז מימון ומדרגת המימון:
דירה ראשונה – עד 75% מימון.
דירה חליפית – עד 70% מימון.
דירה להשקעה – עד 50% מימון.
2. שווי הנכס או מחיר החוזה – הנמוך מבניהם:
אחוז המימון מחושב לפי השווי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. למשל, אם מחיר הדירה בחוזה הוא 2,000,000 ש"ח והשמאי מעריך אותה ב-1.9 מיליון ש"ח, אחוז המימון יחושב על בסיס ה-1.9 מיליון ש"ח בלבד.
3. מבחן הכנסות – הכנסה פנויה למשכנתא:
הבנק מחשב את ההכנסה הפנויה על ידי קיזוז התחייבויות אשראי שהיתרה שלהן היא מעל שנה וחצי. הכלל המרכזי הוא שסכום ההחזר החודשי לא יכול לעבור 40% מסך ההכנסה הפנויה. כדי לחשב את המשכנתא המקסימלית, לוקחים את סכום ההחזר החודשי האפשרי ומכפילים אותו ב-182. (החישוב נכון 03/2025)
מדוע חשוב להבין את המספרים?
כדי לקבל משכנתא שמתאימה לכם, אתם חייבים להבין את המספרים לעומק. משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ואם לא תדעו לחשב נכון את גובה ההחזר וההתחייבויות שלכם, אתם עלולים למצוא את עצמכם בסיטואציה כלכלית בעייתית. לכן, חשוב לבדוק את המספרים היטב ולהיעזר באנשי מקצוע שיכולים לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.
מה קורה אם ההכנסה לא מספיקה?
אם הכנסה שלכם אינה מספיקה לקבלת המשכנתא הרצויה, קיימים פתרונות:
צירוף ערב למשכנתא – ניתן להוסיף ערב למשכנתא, כמו בן משפחה, ולהגדיל את סכום ההכנסה המחושבת. במקרה כזה, הבנק יתחשב רק ב-50% מההכנסה הפנויה של הערב. למשל, אם הערב מרוויח 20,000 ש"ח בחודש, הבנק יחשב רק 10,000 ש"ח כהכנסה פנויה לצורך החישוב.
הגדלת ההון העצמי – הוספת הון עצמי יכולה להפחית את אחוז המימון ולשפר את סיכויי האישור.
פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר – הקטנת ההחזר החודשי עשויה לעזור לעמוד בדרישות הבנק.
זה לא חייב להיות מסובך
הבנת החישוב שהבנק מבצע יכולה להיראות מסובכת, אך אתם לא צריכים להתמודד עם זה לבד. השאירו לנו פרטים, ואנחנו נבדוק עבורכם בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל, בתנאים הטובים ביותר, ובאופן שיאפשר לכם לקנות את הבית המתאים לכם בלי הפתעות מיותרות.
