מה זה תמהיל משכנתא?
בניית תמהיל משכנתא הוא שילוב של מספר הלוואות (מסלולים), המרכיבות לנו הלוואת משכנתא.
ראשית, וודאו שעברתם בעמוד "סוגי ריביות ומסלולים" לפני שתמשיכו לתכנן את התמהיל.
נזכיר את הדברים העיקריים שלמדנו בסוגי הריביות והסלולים שמתייחסים לרגולציה של תמהיל:
- בכל הלוואת משכנתא חובה לשלב לפחות 1/3 בריבית בקבועה (בין אם צמודה ובין אם לא)
- הלוואה במסלול פריים ניתן לשלב עד 2/3 מגובה המשכנתא
- הלוואות משתנות לתקופה של 5 שנים ומעלה ניתן לשלב עד 2/3 מגובה המשכנתא
- הלוואות משתקנות לתקופה שמתחת ל – 5 שנים ניתן לשלב עד 1/3 מגובה המשכנתא
"תמהיל שלישים" - מה זה? האם כדאי לנו?
אם נלך לבנק, לרב הבנקאי יציע לנו תמהיל שמחלק את המשכנתא ל – 3 מסלולים באופן שווה שייראה כך:
- 33% ריבית פריים
- עוד 33% בריבית קבועה צמודה / לא צמודה למדד
- ו - 33% בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה / לא צמודה למדד
מדובר בתמהיל גנרי שלבנק נוח מאד להציע אותו, מכיוון שמבחינה רווחית ותפעולית לבנק הוא מצוין:
הוא מוכן מראש, הוא מכסה את התנאים הרגולטוריים והוא נראה מובן ללקוח ומצריך מעט "הסברים" או התאמה פרטנית ללקוח.
אבל התמהיל מתומחר לרב גבוה, ועשוי לחשוף את הלווה לרמת סיכון גבוהה,
שכן שני שליש מהלוואה בתמהיל שלישים הם בריבית שמשתנה,
וההחזר החודשי בתמהיל כזה עשוי להתחיל נמוך ועם השנים לעלות להגיע להחזר חודשי שאינו רצוי.
יחד עם זאת, לא ניתן לומר שתמהיל שלישים הוא תמהיל לא טוב לכולם, אבל כן חשוב להזכיר שהוא לא מתאים לכל לקוח.
האמרה הנכונה ביותר היא: אין תמהיל לא טוב, יש תמהיל שלא מותאם עבורך.
ובפשטות: מה שלא טוב לנו, יכול להיות טוב למישהו אחר ולהיפך.
במקרים של דירה להשקעה (דירה שעתידה להימכר) או יכולת החזר נמוכה עם סיכוי לפירעון עתידי תמהיל זה עשוי להתאים.
תמהיל טוב הוא תמהיל שמותאם עבורנו אישית!
בין אם בחרת לבנות תמהיל בעצמך ובין אם בחרת להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי כדי לעשות זאת,
חשוב לזכור שתמהיל המשכנתא הוא נושא החשוב ביותר להבין בו ובעצם כאן בדיוק נמצא "פוטנציאל החיסכון הגדול שלך" בהלוואת המשכנתא.
מספר קריטריונים שנדרש מאתנו להביא בחשבון בעת תכנון התמהיל:
- ניתוח סל האשראי הכולל שלנו
- סוג העסקה (מגורים או דירה להשקעה)
- קביעת סכום ההחזר החודשי הרצוי
- ריביות שוק המשכנתא בזמן נתון (ניתן להיעזר בטבלת ממוצע ריביות המשכנתא באתר בנק ישראל)
- התאמה לחוקי הרגולציה לבניית תמהיל המשכנתא
- תכנון להווה ולעתיד
- בחינת היתכנות לפירעון עתידי בעסקה או לנקודות למחזור למשכנתא
- האם בחרנו לשלב הלוואת זכאות במשכנתא?
כדי לדעת אם לשלב הלוואת זכאות או לא, קראו את המאמר "הלוואת זכאות למשכנתא"
במידה ובחרת לעשות תמהיל בעצמך, אנו מציעים לך לעשות מספר סימולציות ולנסות מספר תמהילים כדי לבדוק מהו התמהיל הנכון עבורך מבין כל האופציות.
את הסימולציות ניתן לבצע באמצעות מחשבון המשכנתא בעמוד "מחשבוני משכנתא"
לאחר בניית התמהיל חשוב לבדוק מהו מחיר הכסף, כמה אנחנו נשלם על כל שקל לאורך תקופת ההלוואה וככה ניתן לדעת אם משתלם לפעול בתמהיל זה או לא.
רוצה שנבנה לך תמהיל משכנתא מותאם למידות שלך ויניב חיסכון מקסימאלי?
