עמוד זה מרכז את השאלות הנפוצות ביותר בנושא משכנתאות בישראל — החל מהון עצמי, אישור עקרוני, ריביות, תמהיל משכנתא ועד מחזור משכנתא וניהול ההלוואה לאורך השנים.
המטרה היא לספק הבנה ברורה של תהליך המשכנתא ולעזור לכם לקבל החלטות פיננסיות נכונות לפני פנייה לבנק.
תשובה קצרה:
גובה המשכנתא שניתן לקבל נקבע בעיקר לפי שלושה גורמים מרכזיים: גובה ההון העצמי הקיים, ההכנסה הפנויה של משק הבית ויכולת ההחזר החודשית לאורך זמן.
הבנקים בישראל בוחנים את יציבות ההכנסות, ההתחייבויות הקיימות, אחוז המימון המבוקש ושווי הנכס, ועל בסיס נתונים אלו מחליטים האם לאשר את המשכנתא ומה יהיה גובה ההחזר החודשי האפשרי.
בעמוד זה ריכזנו את השאלות הנפוצות ביותר בנושא משכנתאות – משלב בדיקת הזכאות והאישור העקרוני, דרך ריביות ותמהיל משכנתא,
ועד ניהול ומחזור המשכנתא לאורך השנים – כדי לאפשר לכם להבין את התהליך בצורה ברורה לפני פנייה לבנק.
תשובה קצרה:
סכום המשכנתא שנוכל לקבל משתנה לפי מספר נתונים ביניהם: אחוז המימון, גובה ההכנסה הפנויה שלנו ושווי הנכס על פי הערכת שמאי.
לפרטים נוספים, קראו את המאמר: כמה משכנתא אפשר לקחת לרכישת הדירה הראשונה
תשובה קצרה:
ברכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס ולכן נדרש הון עצמי של לפחות 25%.
במקרה של רכישת דירה חליפית, מכירת הדירה הקיימת ורכישת דירה חדשה במקום, ניתן לקבל עד 70% מימון ולכן נדרש הון עצמי של כ- 30% לכל הפחות.
במקרה של רכישת דירה להשקעה, נצטרך הון עצמי של 50% לכל הפחות.
לקריאת המאמר המלא מתוך מדריך המשכנתא: אחוז מימון והון עצמי נדרש למשכנתא
תשובה קצרה:
סכום ההכנסה הפנויה מחושב בצורה הבאה: סך ההכנסות "נטו" של מבקשי המשכנתא בקיזוז התחייבויות שיתרת התקופה שלהן עולה על 18 חודשים.
מקרה לדוגמא:
אם סך ההכנסות שלכם "נטו" כ- ₪17,000 , ויש לכם הלוואה שיתרת התשלומים שלה היא מעל שנה וחצי וההחזר החודשי הוא: ₪2,000
אז ההכנסה הפנויה שלכם תהיה: ₪15,000
לפרטים המלאים על הכנסה פנויה למשכנתא והצורה בה הבנק מתייחס להכנסות שלנו, קראו את המאמר: הכנסה פנויה למשכנתא
תשובה קצרה:
הבנק יאשר לנו משכנתא כל עוד ההחזר החודשי שלנו לא יעבור את ה -40% מסך ההכנסה הפנויה שלנו. כלומר יחס ההחזר שלנו יהיה לכל היותר עד 40%.
אישור הבנק יינתן לאחר מבחן ההכנסה הפנויה, טיב העסקה, דירוג האשראי, וותק במקום העבודה ועוד…
לקריאת המאמר המלא בנושא: סכום ההחזר החודשי במשכנתא.
תשובה קצרה:
בוודאי שכן. גם עצמאיים יכולים לקבל משכנתא.
חשוב להבין איך הבנק מתייחס להכנסות שלנו לפני תהליך המשכנתא. אם שכירים צריכים להציג אישור הכנסה של שלושה חודשים אחרונים (תלושי שכר) ממקום העבודה, ולהציג וותק תעסוקתי של שנה, אז במקרה של עצמאיים, זה מעט שונה.
במקרה של עצמאיים, הבנק יבקש לראות דוחות שומה ואישורי הכנסות החתומים בידי רואה חשבון גם עד 3 שנים אחורה.
לפרטים נוספים, קראו את המאמר: איך הבנק מתייחס להכנסות שלנו לטובת לקיחת משכנתא?
תשובה קצרה:
המסמכים שיבקשו בבנקים יהיו מסמכים הקשורים אליכם ברמה האישית כמו תעודת זהות, וברמה הפיננסית כמו תלושי שכר, דפי תנועות עובר ושב, אישור ניהול חשבון, ריכוז יתרות וגם מסמכים שקשורים לעסקה עצמה.
צפו ברשימת המסמכים המלאה לבקשת אישור עקרוני למשכנתא
תשובה קצרה:
אישור עקרוני למשכנתא, הוא מסמך רשמי מטעם הבנק, שמעיד על נכונות להעתיק לכם הלוואה לטובת רכישת נכס, בכפוף למבחן הכנסה ונתונים פיננסיים שנמסרו בעת הגשת הבקשה לאישור עקרוני.
קראו את המאמר: איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
תשובה קצרה:
תוקפו של אישור עקרוני למשכנתא הוא בדרך כלל עד 24 ימים מיום קבלת האישור, במקרה של משכנתא חדשה ועד ל- 14 ימים במקרה של מחזור (פנימי) במשכנתא קיימת.
תשובה קצרה:
כן, הבנק יכול לסרב לבקשה לאישור עקרוני למשכנתא. ככלל חשוב לזכור: הבנק הוא הגורם שמחליט אם בכוונתו לממן את העסקה או לא.
במקרים מסוימים הבנק יכול לסרב לבקשה לאישור עקרוני למשכנתא. במקרה בו קיבלתם סירוב לבקשה, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות ולא לנסות ולהגיש את אותה הבקשה בבנק אחר, על מנת למנוע מצב בו תקבלו סירוב נוסף "ותשרפו את עצמכם" בבנק נוסף.
קיבלתם סירוב לבקשה? קראו את המאמר: מה תעשו אם קיבלתם סירוב לבקשה למשכנתא
תשובה קצרה:
ישנן כל מיני סיבות בגללן תרצו לשלב יועץ משכנתאות בתהליך המשכנתא שלכם.
הנה כמה נקודות למחשבה:
קראו את המאמר: האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות.
תשובה קצרה:
ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא. נדע מהיום הראשון ועד היום האחרון מה יהיה אחוז הריבית שלנו.
לרשימת המסלולים המלאה, היתרונות ואיך לשלב אותם בתמהיל המשכנתא, היכנסו למאמר: "מסלולים וריביות במשכנתא"
תשובה קצרה:
ריבית משתנה, היא ריבית שלה יש נקודות שינוי עתידיות, כלומר היא איננה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא.
יחד ים זאת, עד לנקודת השינוי הריבית תתנהג כריבית קבועה, ובמועד השינוי תתעדכן לתקופה הבאה. בין המסלולים הקיימים: משתנה (לדוגמא: משתנה כל 5 שנים) שנים וכמובן ריבית הפריים.
אל תשכחו להרחיב את הידע שלכם בנושאי ריביות ומסלולים במשכנתא בעמוד הבא >> ריבית משכנתא: המדריך הקצרצר והחכם לרוכשי דירה ראשונה
תשובה קצרה:
ההבדל בין המסלולים שצמודים למדד המחירים לצרכן ואילו שאינם צמודים, הוא האופן בו הקרן מתעדכנת או לא מתעדכנת במהלך חיי המשכנתא.
ריבית משכנתא – המדריך המלא עם כל האותיות הקטנות
תשובה קצרה:
בתור התחלה, הריביות שתקבלו מהבנק במסלולים שצמודים למדד יהיו נמוכות מאלה שאינם צמודים, כיוון שנלקחת בחשבון האינפלציה והתייקרות הקרן במקרה של עלייה. הקרן של ההלוואה תעודכן לפי מה שיקרה עם האינפלציה מדי חודש.
לדוגמא:
אם בחודש מסוים יתרת הקרן במסלול המשכנתא הצמוד למדד עומדת על 100,000 ₪
ובאותו חודש עלה מדד המחירים לצרכן ב-1% , אז יתרת הקרן החדשה תהיה: 101,000 ₪
כלומר התווספו לנו עוד 1,000 ש"ח לקרן ההלוואה והקרן "נפרסה מחדש" לתקופת ההלוואה.
לפרטים נוספים, קראו את המאמר: מדד המחירים לצרכן
תשובה קצרה:
כדי לדעת כמה מסלולים אתם תצטרכו לקחת, חשוב להבין קודם שתמהיל המשכנתא שאנחנו ניקח צריך להיות מותאם לצרכים שלנו.
כנסו למדריך המלא: איך בונים תמהיל משכנתא מנצח וגלו את כל הסודות שיועצי משכנתאות ופקידי הבנק שלכם כבר יודעים
תשובה קצרה:
ברב המקרים ההחזר החודשי ישתנה במהלך השנים. השינוי נובע בעיקר מהמסלולים שמשולבים בכל תמהיל המשכנתא שלנו.
קרו בהרחבה את המאמר: איזה תמהיל משכנתא לקחת?
תשובה קצרה:
אחת השאלות הנפוצות של כל מי שלוקח משכנתא, והתשובה היא תמיד נמצאת בצד של הלקוח. כל אחד צריך לדעת מה יותר חשוב עבורו, ויותר מכך כל אחד צריך לדעת ליצור איזון נכון בין ההחזר החודשי לתקופה, בצורה שיתאים עבורו.
יחד עם זאת, חשוב לציין שקביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא הוא אינו שליפה מהמותן ויש לו השפעה ישירה על תנאי המשכנתא.
קראו בהרחבה: סכום ההחזר החודשי במשכנתא
תשובה קצרה:
בהחלט יש כלליים וחוקים לבניית תמהיל משכנתא, לדוגמא: ישנה הנחייה רגולטורית שקובעת שלכל הפחות נצטרך לשלב שליש מהמשכנתא שלנו בריבית קבועה. את שני שליש המשכנתא הנוספים, ניתן לבנות על פי התוכניות הפיננסיות והיתרונות שלהם עבורכם.
ישנם משתנים נוספים ומגבלות לפיהם ניתן לבנות תמהיל משכנתא, כמו סכום ההחזר החודשי, התקופה שנוכל לפרוס אליה את המשכנתא ועוד…
קראו בהרחבה: איך בונים תמהיל משכנתא מנצח
תשובה קצרה:
כאשר תקבלו אישור עקרוני למשכנתא, אתם תדעו מהי הריבית שקיבלתם אך כדי לדעת אם הריבית טובה, מומלץ לא להסתכל רק על האחוז במסלול הספציפי, אלא להתייחס לריבית הכוללת של ההלוואה כולה.
להרחבה קראו את המאמר: משכנתא טובה? מה מסתתר בהצעת המחיר של הבנק
תשובה קצרה:
בניית תמהיל משכנתא היא שילוב של הידע שצברנו על המסלולים והריביות, עם יכולת ראייה פיננסית, ניתוח יכולת ההחזר שלנו והמטרות העתידיות שלנו.
במקרה של משכנתא ראשונה, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות ולא להמר על הכסף שלכם. החיסכון שיועץ משכנתאות יביא לכם שווה פי כמה את הסכום שתשלמו בגין שכר הטרחה.
בעברית פשוטה: במקום לחסוך כמה שקלים על יועץ משכנתאות, תחסכו איפה שבאמת צריך ותחסכו גם מאות אלפי שקלים במשכנתא.
כל משכנתא נראית טוב על הנייר — עד שמתחילים לשלם אותה.
בדיקה מקצועית קצרה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולהימנע מטעויות יקרות.
שוקי אמון – 054-9622655 📞
רמי דרורי – 050-6701091 📞
או השאירו פרטים לבדיקה ראשונית ללא התחייבות.
תשובה קצרה:
אחרי החתימה על המשכנתא, יש מספר משימות שהבנק יבקש מאתנו לבצע לפני שבפועל יעביר את כספי המשכנתא למוכרים, השלב הזה נקרא: "שלב הביטחונות" במשכנתא.
כלומר הבנק יבקש מאתנו להמציא ביטחונות לטובת קבלת הלוואת המשכנתא. רשימת המשימות הנדרשות משתנות בין סוגי המשכנתאות ו/או הנכסים המשועבדים, אך אל דאגה הבנק יספק לכם רשימת משימות מסודרת ומפורטת.
לרשימת המשימות הנפוצות בתהליך המשכנתא, היכנסו למאמר: שלב הביטחונות במשכנתא.
תשובה קצרה:
שמאות בתהליך משכנתא היא קריטית בהרבה מקרים, כיוון שהבנק מאשר את המשכנתא בהתאם לשווי הנכס על פי הערכת שמאי / מחיר החוזה (הנמוך מבניהם)
הבנק ייתן לכם הפניה לשמאות עם רשימת שמאים שרשומים בבנק ורשאים לבצע שמאות לטובת תהליך המשכנתא.
קראו את המאמר: שמאות בתהליך משכנתא
ישנם מקרים בהם אין צורך בשמאות, כמו בעסקאות רכישה של דירה מקבלן אשר יש לו ליווי בנקאי ודו"ח 0 (בוצעה שמאות מוקדמת בתהליך קבלת הליווי הבנקאי) , אך ברב המקרים בהם רוכשים דירה "יד שנייה" חובה להביא שמאי מטעם הבנק,
ובמקרים מסוימים, כמו אחוז מימון מקסימאלי, יחס החזר "צפוף" ועוד יש אפילו שיגדילו ראש ויבצעו שמאות מוקדמת.
לפרטים נוספים, קראו את המאמר: שמאות בתהליך משכנתא
תשובה קצרה:
הבנק ידרוש בכל תהליך משכנתא להציג שני ביטוחים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. במקרה בו רוכשים דירה מקבלן והבית אינו בנוי עדיין, תוכלו להפיק ביטוח מבנה עם קבלת טופס 4.
קבלו הצעת מחיר משתלמת, תוך מספר דקות, ללא התחייבות >> ביטוח חיים למשכנתא
תשובה קצרה:
כאשר אנחנו מבקשים משכנתא לרכישת דירה, לעולם מי שיקבלו את כספי המשכנתא יהיו המוכרים שלנו. כלומר הכסף לא נפגש עם חשבון הבנק שלכם, אלא עובר ישירות למוכרים שלכם.
לעומת זאת במקרים בהם אנחנו מבקשים משכנתא לכל מטרה, על מנת לבצע איחוד הלוואות או שעבוד לכל מטרה שהיא, רק אז כספי המשכנתא ייכנסו לחשבוננו.
בשני המקרים הכספים יועברו אך ורק לאחר השלמת המשימות הנדרשות "ובחינה" של הלוואת המשכנתא כאשר כל המסמכים יתקבלו ויבדקו על ידי הבנק.
תשובה קצרה: התשובה היא כן. תמיד ניתן לבחון שינוי של מסלולים באמצעות מחזור משכנתא.
תשובה קצרה:
מחזור משכנתא זה תהליך שבאמצעותו אנחנו מבצעים החלפה של תנאי המשכנתא הקיימת, ובמקומה להעמיד משכנתא עם תנאים אחרים.
קראו את המאמר המלא: מחזור משכנתא
תשובה קצרה:
ישנם כמה סימנים שיכולים להצביע על כך שהגיע הזמן לשקול את האפשרות הזו:
רוצים לדעת אם כדאי לכם למחזר את המשכנתא שלכם? היכנסו לעמוד: מחזור משכנתא – בדיקה קצרה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים
תשובה קצרה:
לא חייבים למחזר את המשכנתא באותו בנק, ניתן לעבור לבנק אחר במידת הצורך – זה נקרא מחזור חיצוני.
תשובה קצרה:
מחזור פנימי – מדובר בהליך שבו אתם נשארים עם הבנק הנוכחי שלכם, אך משנים את התנאים בתוך אותו בנק.
מחזור חיצוני – כאן מדובר בהעברת המשכנתא לבנק אחר. זה יכול להיות פתרון אם הבנק שלכם לא מציע את התנאים הטובים ביותר או אם יש לכם הזדמנות לקבל ריבית נמוכה יותר בבנק אחר. במקרה כזה, חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של שינוי הבנק והאם התנאים באמת טובים יותר.
תשובה קצרה:
לא חובה למחזר את כל המשכנתא. כאשר אנחנו בוחרים בתהליך של מחזור משכנתא, עומדת בפנינו האפשרות לבחור אם למחזר את כולה או את חלקה.
פרטים נוספים:
מחזור חלקי – אם אינכם רוצים לשנות את כל המשכנתא, אפשר לבצע מחזור חלקי – כלומר לשנות רק חלק מהמשכנתא הקיימת. לדוגמה, אם אתם מעוניינים לשדרג את החלק עם הריבית הגבוהה, אך שאר חלקי המשכנתא נשארים כפי שהם.
מחזור מלא – במקרה הזה, אתם משנים את כל המשכנתא – מקצרים או מאריכים את תקופת ההחזר בהתאם לתמהיל המשכנתא הנדרש.
תשובה קצרה:
כן בהחלט, ניתן למחזר את המשכנתא באופן חלקי ולפי הצורך.
תשובה קצרה:
לעתים בתהליך מחזור משכנתא, אנחנו עלולים לשלם עמלת פירעון מוקדם. ניתן לגלות בצורה פשוטה אם קיימת עמלת פירעון מוקדם במשכנתא שלכם על ידי הפקת "דו"ח יתרה לסילוק משכנתא" באמצעות אתר הבנק שבו לקחתם את המשכנתא.
קראו את המאמר המלא בנושא עמלת פירעון מוקדם במשכנתא / עמלת יציאה
תשובה קצרה:
בתהליך מחזור משכנתא פנימי, ללא העלאת החזר חודשי, לרב לא נידרש להציג את מסמכי ההכנסות שלנו, כמו שעשינו בעת לקיחת המשכנתא המקורית.
יחד עם זאת, בתהליך מחזור משכנתא חיצוני, אנחנו נצטרך להציג את ההכנסות שלנו, כיוון שהבנק החדש לא "בחן" אותנו במועד לקיחת המשכנתא המקורי.
בכל מקרה בו נרצה לבצע מחזור משכנתא ותוספת לכל מטרה, נצטרך לעבור מבחן הכנסה פנויה ולהגיש תלושי שכר והכנסות כמו בתהליך לקיחת המשכנתא המקורית.
תשובה קצרה:
בתהליך מחזור משכנתא פנימי, ללא העלאת סכום המשכנתא, אין צורך בשמאות.
יחד עם זאת, במקרה ונרצה לקבל תוספת לכל מטרה, נצטרך לבצע שמאות כיוון ששווי הנכס הוא קריטי לסכום המימון לכל מטרה.
בכל מקרה בו נרצה לבצע מחזור משכנתא חיצוני, נצטרך לבצע שמאות בתהליך מחזור המשכנתא.
לפרטים נוספים קראו את המאמר: שמאות בתהליך משכנתא
תשובה קצרה:
אכן ישנה עמלת פתיחת תיק למחזור משכנתא ו/או משכנתא חדשה בהתאם למדיניות הבנק המממן.
האם ניתן לקבל פטור ו/או הנחה על דמי פתיחת התיק? כמו בכל דבר בישראל. אפשר לנסות.
תשובה קצרה:
מומלץ לבחון את הכדאיות למחזור המשכנתא אחת לשנתיים ו/או כאשר יש צורך בבדיקת פוטנציאל החיסכון במשכנתא באופן מיידי.
תשובה קצרה:
בדרך כלל 3–4 שבועות, במקרים מסוימים גם יותר.
תשובה קצרה:
מחזור משכנתא במקרים רבים מצליח לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים ללקוחות.
תשובה קצרה:
על אף שיש נטייה לחשוב שבגלל שהריביות לתחילת 2026 הן גבוהות, בהתאם לכל האירועים שחווינו בשנים האחרונות, ולכן אין טעם למחזר את המשכנתא אחנו שמחים לבשר לכם שאנחנו מוצאים חיסכון אדיר בחלק מהמשכנתאות גם בשנת 2026.
ולכן אנחנו ממליצים לבצע בדיקת מחזור משכנתא ללא עלות או התחייבות ולבדוק האם קיים פוטנציאל חיסכון עבורך.
מיחזור משכנתא – מפסיקים להתלבט ומתאימים את המשכנתא לצרכים שלכם. הכול מתחיל בשיחת הכירות קצרה ללא עלות וללא התחייבות.
תשובה קצרה:
דירה מחולקת או דירה מפוצלת, היא נכס שעבר שינוי מבני כדי לחלק אותו לכמה יחידות דיור נפרדות.
בעוד שהליך קבלת משכנתא לדירה רגילה הוא לרוב פשוט יותר, עבור דירה מחולקת ישנם אתגרים נוספים.
קראו את המדריך המלא: משכנתא לדירה מחולקת / מפוצלת: כל מה שצריך לדעת
תשובה קצרה:
משכנתא חוץ בנקאית בשנים האחרונות היא פתרון של ממש למימון משכנתא לרכישת נכס ואפילו לכל מטרה, במקרים מסוימים בהם הבנקים לא מאשרים את הבקשה להלוואת המשכנתא, או שאחוז המימון אינו מספיק.
כדי להבין את ההבדל בין משכנתא בנלקחת בבנק לזו שנלקחת בגופי המימון החוץ בנקאיים, אנחנו ממליצים לקרוא את המאמר: משכנתא חוץ בנקאית
תשובה קצרה:
משכנתא לאיחוד הלוואות היא פתרון בו אנחנו לוקחים מספר הלוואות ומאחדים אותן למשכנתא אחת לכל מטרה, ותהליך כזה מומלץ לבצע עם יועץ משכנתאות שיבנה תמהיל משכנתא שנכון עבורכם.
קראו בהרחבה: הלוואה כנגד נכס – כל מה שצריך לדעת על הלוואה כנגד שעבוד נכס
משכנתא אינה מוצר מדף — אלא התחייבות ארוכת טווח שדורשת תכנון נכון.
אם יש לכם שאלה שלא הופיעה כאן — כנראה שהיא בדיוק השאלה שכדאי לבדוק באופן אישי.
כל משכנתא נראית טוב על הנייר — עד שמתחילים לשלם אותה.
בדיקה מקצועית קצרה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולהימנע מטעויות יקרות.
שוקי אמון – 054-9622655 📞
רמי דרורי – 050-6701091 📞
או השאירו פרטים לבדיקה ראשונית ללא התחייבות.
