מה ההבדל בין משכנתא לרכישת דירה מקבלן לבין דירה יד שנייה? למה כדאי לשים לב בתהליך? יועץ משכנתאות מסביר הכול… מדריך משכנתא
משכנתא – הדרך של רוב הישראלים לרכוש דירה
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח לצורך רכישת נכס למגורים – והיא הפכה לחלק בלתי נפרד מהתהליך הזה. על פי נתוני בנק ישראל, למעלה מ־60% ממשקי הבית שרוכשים דירה מממנים את העסקה בעזרת משכנתא, כאשר היקף המשכנתאות החודשי בישראל נאמד במיליארדי שקלים.
המשכנתא יכולה להיות רלוונטית גם לרכישת דירה חדשה מקבלן וגם לרכישת דירת יד שנייה – אבל בפועל, הדרך לקבל אותה שונה לא מעט בין שני המסלולים.
מה משותף לכל עסקת רכישה?
למרות ההבדלים בין סוגי הנכסים, יש דברים בסיסיים שמתרחשים בכל תהליך רכישה עם משכנתא:
הגשת בקשה לאישור עקרוני מול הבנק, על בסיס ההכנסות, התחייבויות, והתנהלות חשבון העו"ש.
הצגת ההון העצמי ובדיקת אחוז המימון שניתן לקבל.
בניית תמהיל משכנתא שמתאים להחזר החודשי ולתנאים האישיים.
הצורך בשמאות, ביטוח חיים וביטוח מבנה.
ליווי משפטי, איסוף מסמכים, עמידה בזמנים ובחינה של פרטי החוזה.
במילים אחרות – גם אם הנכס שונה, הבנק עדיין צריך להבין מי אתם, מה היכולת הכלכלית שלכם, ואיך לבנות עבורכם הלוואה יציבה ובטוחה.
אז מה ההבדל? הנה הנקודות המרכזיות:
לוחות זמנים ותזרים תשלומים:
דירה יד שנייה: התשלומים מתבצעים במהירות יחסית – בדרך כלל תוך 3–4 חודשים. זה אומר שצריך להיות מוכנים בזמן קצר, כולל העמדת המשכנתא, תשלום למוכר וליווי משפטי מלא.
דירה מקבלן: כאן התשלומים פרוסים לפי שלבי בנייה – מה שמחייב תכנון תזרימי מדויק. יש מקרים שבהם התשלום מתבצע לאורך תקופה של שנה, שנתיים ולעיתים אף יותר – במקביל לתשלום שכירות.
ההבדל הזה משפיע על כל מבנה ההחזר החודשי וההתארגנות הכלכלית של הרוכשים. לכן חשוב לוודא שיש יועץ משכנתאות בתמונה שיידע לנתח את היכולת הפיננסית שלכם ולמנוע בעיה תזרימית עד למועד בו הדירה תהיה מוכנה למגורים.
רישום הנכס והביטחונות שהבנק דורש:
בדירה יד שנייה: הנכס כבר רשום בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל – והבנק יכול לשעבד אותו בקלות כבטוחה להלוואה.
בדירה מקבלן: במקרים רבים, הנכס טרם נרשם או רשום על שם הקבלן, ולכן הבנק דורש ביטחונות אחרים: ערבות חוק מכר, הערת אזהרה, פוליסת ביטוח עבודות בנייה או ערבות בנקאית.
הבנק בודק את כל אלו לעומק – ולעיתים זה משפיע על אישור ההלוואה או על מועד שחרור הכספים.
סיכונים ודברים בלתי צפויים:
כשמדובר דירה מקבלן: יש גורמים חיצוניים שיכולים להשפיע – עיכובים במסירה, עליית מדד תשומות הבנייה, פשיטות רגל של קבלנים ועוד.
ואילו בדירה יד שנייה: אפשר לראות את הנכס בעין, לבדוק ליקויים, אבל חשוב להיזהר גם כאן: לבדוק שאין חריגות בנייה, לוודא שאין חובות קיימים לעירייה או לוועד, ולוודא שהדירה פנויה מהתחייבויות אחרות.
עלויות נלוות:
דירה מקבלן: לרוב יש לשלם מדד תשומות בנייה, תוספות ושדרוגים לקבלן, ולעיתים גם שכר טרחת עו"ד נוסף משלכם.
דירה יד שנייה: לרוב יתווספו עלויות שיפוץ, תשלום למתווך, קניית רהיטים ומעבר הדירה בפועל.
בשני המקרים, כל אלה לא נכנסים לחישובים של סכום המשכנתא שניתן לקחת ולכן מומלץ להתכונן לזה.
חשוב לקחת בחשבון את התמונה הכללית ולא להסתכל רק על המחיר שכתוב בחוזה או הון עצמי למשכנתא, מומלץ לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות למשכנתא.
אז מה כדאי?
שני המסלולים – רכישת דירה מקבלן ורכישת דירה מיד שנייה – יכולים להיות מצוינים, אבל כל אחד מהם דורש הבנה שונה, תכנון שונה, ודרכי התנהלות אחרות מול הבנק.
כדי להחליט נכון, חשוב להסתכל על הפרטים הקטנים, להבין את לוחות הזמנים, את ההתחייבויות ואת המסמכים – ובעיקר, לדאוג שהמשכנתא תתוכנן בהתאם ליכולת האישית שלכם ולא רק לפי מה שהבנק מוכן לתת.
סיכום – אל תעשו את זה לבד
המשכנתא היא אולי ההלוואה הגדולה והחשובה ביותר שתיקחו בחיים – ודווקא בגלל זה חשוב שתעשו את זה נכון.
באמון משכנתאות, אני מלווה אתכם יד ביד לאורך כל הדרך – מהשלב שבו רק התחלתם לברר, ועד לרגע שבו תקבלו את המפתח.
אני מדבר בשפה פשוטה, מייצג אתכם מול הבנקים, בונה לכם תמהיל מותאם אישית, ודואג שהמהלך יהיה בטוח, חכם ומשתלם.
