משכנתא לבנייה עצמית מומלץ לבצע עם יועץ משכנתאות וכך לוודא שבעזרת ייעוץ נכון תקבלו אישור עקרוני למשכנתא עם תמהיל משכנתא שתפור לתהליך הבנייה.
כשאנחנו רוכשים דירה מקבלן, הקבלן בעצם מתחייב לנו לבנות דירה, לאחר שקיבל היתרי בנייה, הזמין אדריכל בנייה, הכין תוכניות וממן את כל תהליך הבנייה, לרבות הוצאות משפטיות ותפעוליות.
מנגד, כאשר אנחנו רוצים לקחת משכנתא לטובת בנייה עצמית, אנחנו גם אחראים לכל החלק התפעולי מסביב, לרבות השכרת אנשי מקצוע, קנייה של חומרי הגלם ועוד…
במה שונה משכנתא לבנייה עצמית ממשכנתא רגילה?
העברת כספי המשכנתא:
במשכנתא רגילה, הכסף תמיד יועבר למוכרים. בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, בה כספי המשכנתא יועברו לקבלן שממנו רכשתם אתה דירה, ובין אם מדובר ברכישת דירה יד שנייה, בה הכסף יועבר ישירות למוכרים שלכם.
במשכנתא לבנייה עצמית, הכסף יועבר ישירות אליכם, כי אתם בעצם הופכים להיות היזם / הקבלן של העסקה.
אך חשוב שתבינו שהכסף יעבור אליכם בשלבים, על פי התקדמות הבנייה.
אחוז המימון לבנייה עצמית:
אם ברכישת דירה ראשונה מקבלן או מאדם פרטי, אנחנו יכולים לקבל עד 75% מימון, הרי שבבנייה עצמית, נוכל לקבל לכל היותר עד 70% מימון.
על אף שהבנקים יכולים לאשר מימון של 70% מערך הקרקע והבנייה, הבנקים לרב מאשרים 60% על מנת להשאיר מקום למימון נוסף במקרה של חריגה מהתקציב.
ניהול התקציב בתהליך:
היות והבנקים משלמים את כספי המשכנתא על פי קצב התקדמות הבנייה, חשוב שתדעו לנהל את התקציב בצורה נכונה.
להבדיל מרכישת דירה מקבלן, בתהליך בנייה עצמית, יש הרבה מקומות בהם אנחנו נצטרך לבצע רכישות, לשלם מיסים ולנהל משא ומתן מול אנשי מקצוע במטרה לחסוך בעלויות.
חשוב להכיר, בתהליך כזה ישנן אגרות ועלויות נלוות, עוד מעצם רכישת הקרקע ולפני קבלת המשכנתא יש להוציא היתרי בנייה ולשלם לבעלי מקצוע שונים, ואתם תצטרכו לעשות זאת לרב מהון עצמי שהכנתם מראש, כיוון שכספי המשכנתא יינתנו רק על פי התקדמות שלבי הבנייה,
ולכן מומלץ לעבור תהליך כזה עם יועץ משכנתאות שיידע לכוון אתכם בצורה אחראית, כדי שלא ייווצר מצב בו תזרים המזומנים יהיה שלילי.
השמאי יבוא לבקר יותר מפעם אחת:
ברכישת דירה, שמאי מקרקעין יגיע לרב פעם אחת מטעם הבנק ויאריך את שווי הנכס שאתם רוכשים, אך בתהליך של בנייה עצמית הוא יצטרך להגיע מספר פעמים, על מנת לוודא את התקדמות הבנייה, ולעתים תצטרכו להציג גם אישור של מהנדס על תקינות הבנייה.
כיצד תבוצע העברת הכספים לחשבונכם?
העברת הכספים עשויה להיות שונה בין הבנקים, אך ברב המקרים ישולמו על פי אבני הדרך הבאות:
- שלב היסודות – הבנק יעביר 15% מסך המשכנתא המאושרת, לאחר חתימה של מפקח על סיום שלב היסודות.
- שלב השלד – תבוצע העברה של 45%-30% בסך המשכנתא, אך ורק לאחר סיום שלב השלד, השלב בו תוכלו להפוך את הרישום בטאבו מסטטוס "קרקע לבנייה" ל- "בית למגורים"
- שלב הטיח והריצוף – תשלום של 30% נוספים לאחר סיום הטיח והריצוף, ולרב לאחר אישור ביקור שמאי.
- שלב הגימור – הבנק יעביר 15% מסך המשכנתא המאושרת לאחר עבודות הגימור.
- גמר הבנייה – בסיום הבנייה לרב הבנק ישחרר את מלא היתרה שנותרה מכספי המשכנתא המאושרת.
אילו מסמכים נצטרך להציג לבנק בעת הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא?
- צילום ת"ז של הלווים
- פירוט תנועות חשבון העו"ש שלכם - 3 חודשים אחרונים.
- הצגת הכנסות - 3 תלושי שכר (שכירים) או דו"ח הכנסות ושומות מס (עצמאיים).
- נסח טאבו של הקרקע כדי לוודא שאין בעיות רישום על הקרקע.
- הסכם שיתוף במידה ומדובר בשטח מחולק וקיימת הערת אזהרה בנסח הטאבו.
- אישור מהנדס והיתרי בנייה.
- תוכניות אדריכל / קבלן.
- תחזית של העלויות הכרוכות בבניה
- תצהיר דירה יחידה במידה ולא קיימת דירה.
באיזה שלב כדאי להגיש את הבקשה למשכנתא בבנק?
בדרך כלל נציע לכם תמיד להגיש את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, לפני חתימה על חוזה מול קבלן, ובפרט במקרים של בנייה עצמית, מומלץ גם לבצע שמאות מוקדמת עם שמאי מקרקעין שידע להעריך את התוכניות שהציע לכם הקבלן.
האם כבר יש לכם קרקע על שמכם? האם טרם רכשתם את הקרקע?
הרבה פעמים אנשים טועים בתפיסה, וחושבים שרק אחרי שהשטח יהיה רשום על שמם, יהיה כדאי לפנות לבנק לבקש משכנתא לטובת הבנייה עצמה, והם עשויים "לבזבז" את כל ההון העצמי שלהם על רכישת הקרקע והעברת הזכויות על הקרקע על שמם, ואז להיכנס לפלונטר בלוח התשלומים מול הקבלן ו/או גיוס ההון העצמי לתחילת הבנייה בפועל.
לכן מוטב לתכנן את המהלך כולו עם יועץ משכנתאות שמתמחה בתיקים לבנייה עצמית, וכך להימנע מטעויות שעשויות לגרום לכם להפסיד הרבה כסף בדרך.
היועץ יידע אם יהיה נכון שתיקחו משכנתא על רכישת הקרקע בנוסף למשכנתא לבנייה עצמה,
תכנון נכון יעזור לכם לחסוך עשרות אלפי שקלים בתהליך הבנייה ולמנוע מצב בו הבנייה תיעצר בשל ניהול מזומנים בצורה לא נכונה.
תמהיל משכנתא מותאם לבנייה עצמית
היות והמשכנתא משולמת לכם בשלבים, חשוב לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא שיתאים ללוח התשלומים ותוכניות הבנייה.
בנוסף חשוב לזכור שתהליך בנייה אינו תהליך קצר, וצריכים לקחת "נשימה עמוקה" ולהבין שצריך לתכנן את הכול בצורה נכונה ולא בפזיזות.
תמהיל משכנתא לבנייה עצמית, אינו שונה מתמהיל למשכנתא רגילה מבחינת התנאים הרגולטוריים, אך חשוב שתבינו שקל מאד לטעות בחישובים, ולכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שיידע לבנות תמהיל משכנתא חכם ומותאם לתהליך שלכם.
לסיכום
בנייה עצמית היא תהליך מורכב וסבוך, אבל בעזרת תכנון נכון תוכלו לבנות את בית החלומות שלכם.
חברת אמון משכנתאות מעניקה ליווי וייעוץ משכנתאות גם לבנייה עצמית, כך שאם אתם בעלי קרקע ומתכננים לבנות בית פרטי בקרוב, או שאתם מבררים לגבי רכישת קרקע ורוצים לדעת שהמספרים משחקים לטובתכם,
צרו קשר או השאירו את הפרטים שלכם בלחיצה על הכפתור להשארת פרטים, ואחד מיועצי המשכנתאות שלנו ישמח לתת לכם שירות וייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
