מה חשוב להכיר בתהליך של לקיחת משכנתא לרכישת דירה מקבלן? תמהיל נכון לאישור עקרוני למשכנתא לרכישת דירה מקבלן מאת יועץ משכנתאות.
משכנתא לרכישת דירה מקבלן
אחד החלומות הגדולים של זוגות צעירים היא לרכוש דירה מקבלן או "דירה על הנייר",
ובכך להיות הראשונים שמתגוררים בנכס, להפסיק לשלם על שכירות ולהתחיל לשלם על משכנתא,
על נכס שלהם, שישמש אותם לכל החיים.
אבל זוגות צעירים הם לא היחידים שמתעניינים בדירות על הנייר, אלא גם משקיעים שרוכשים דירות במטרה להשכיר אותם או למכור אותם וליהנות מתשואות על הדירה.
בין אם אתם רוכשים דירה במחיר למשתכן, ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן שלא במסגרת המחיר למשתכן,
תהליך המשכנתא עצמו יהיו תהליך זהה.
אז מה מיוחד בתהליך משכנתא לרכישת דירה מקבלן ואילו הוצאות מתחבאות בתהליך?
יועץ משכנתאות עושה סדר בדברים.
איך הבנקים מתייחסים לרכישת דירה מקבלן?
שווי הנכס:
מבחינת הערכת הנכס, לבנקים קל יותר להעריך את הדירות מקבלן, כיוון שחלקם מלווים פרויקטים של קבלנים,
הבנקים מכירים את ערך הדירות החדשות, ויודעים שברב המקרים ערך הדירה הבנויה יהיה גבוה יותר מעלות הרכישה.
כך שאם אנחנו נרצה לשדרג את הדירה בעזרת שיפוץ נוסף מול הקבלן או תוספות לתוכנית המקורית, ערך הנכס יעלה.
זו גם הסיבה שבגללה לא תידרשו להציג הערכת שמאי, ותוכלו לחסוך את העלות הזו.
יחד עם זאת, במקרים בהם אין ליווי בנקאי לפרויקט הבנק יבקש לבצע הערכת שמאי.
סיכון נמוך מול רכישת דירה קיימת:
אם בעבר, רכישת דירה מקבלן הייתה נחשבת לעסקה בסיכון,
היום הבנקים מעדיפים לבצע משכנתא לרכישת דירה מקבלן, מאשר על רכישת דירה יד שנייה,
כיוון שבדירה חדשה יש אחריות ארוכה על נזקים שקשורים בבנייה עצמה,
ובנוסף במידה וקיים ליווי בנקאי לפרויקט, אז הכסף שלכם ושל הבנק מבוטח בכל תשלום שמועבר לקבלן,
בעזרת טופס הסבת ערבות שנדרש מהקבלן, בשלב הבטחונות במשכנתא.
גמישות בתשלומי המשכנתא:
הבנקים מכירים את העובדה שעד שהקבלן יסיים את הבנייה של הדירה, רבים מהרוכשים גרים בשכירות,
וכדי למנוע מצב בו הלווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא,
הבנקים מאפשרים לבצע דחייה של התשלומים במשכנתא עד לתום הבנייה.
הדחייה של התשלומים על המשכנתא, נקראת: "גרייס".
ניתן לבחור אם לדחות את התשלום על הקרן ולשלם את הריבית,
או לדחות את הקרן והריבית עד לקבלת המפתח (הלוואת בלון)
אם בניתם תמהיל משכנתא עם גרייס, סכום התשלום הראשוני יהיה נמוך יותר מהתשלום המלא בתום תקופת הגרייס.
על אף שמדובר בפתרון מצוין לחלק מהאנשים,
זהו אינו פתרון קסם ואת ההכרעה אם לשלב גרייס או לא בתמהיל המשכנתא, כדאי לבצע מול יועץ משכנתאות,
שיידע לנתח את מצבכם הפיננסי ולהתאים את תוכנית התשלומים ליכולת שלכם.
איך מתבצע התשלום בפועל?
בחוזה הרכישה מול הקבלן, קיים לוח תשלומים לפיו תצטרכו להעביר את הכסף לקבלן.
פרויקט שמלווה על ידי בנק, ישולם באמצעות שובר לתשלום שהקבלן יספק עם החתימה על חוזה הרכישה.
תכננו את לוח התשלומים מול הקבלן בצורה כזו שתתאים להון העצמי שיש לכם ולזמן שתידרשו להעמדת הלוואת המשכנתא.
קחו בחשבון שכל עוד קיימת יתרה לתשלום מול הקבלן, היתרה הזו תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה.
בשנת 2022 הריביות והמדדים זינקו בצורה קיצונית, ועל מנת להקל על ציבור רוכשי הדירות מקבלן,
החל מחודש 06/2022 שונה חוק המכר ונכון להיום רק 40% משווי הנכס יוצמד למדד תשומות הבנייה.
קראו את המאמר, ובדקו שיש לכם את הסכום הנדרש מעבר להחזר החודשי על המשכנתא.
את רשימת ההוצאות הנלוות למשכנתא המלאה, תמצאו במדריך המלא למשכנתא באתר שלנו.
לפני שחותמים על חוזה משיגים אישור עקרוני למשכנתא
כיועץ משכנתאות, אני נתקל במקרים רבים בהם אנשים הגיעו אלינו אחרי שכבר חתמו על חוזה רכישה,
וגילו שהמספרים לא עבדו לטובתם והם צריכים משכנתא משלימה, כדי להשלים את העסקה.
הימנעו מלעשות את הטעות הזו. רכישת דירה זו אחת העסקאות החשובות שתעשו בחיים שלכם,
וודאו שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא, לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה.
הגישו את הבקשה לבנק בו אתם מנהלים את חשבון העו"ש שלכם,
ובמידה והבנק המלווה של הפרויקט הוא לא הבנק בו אתם מנהלים את החשבון,
הגישו גם לבנק המלווה את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, סביר להניח שזה יקצר את תהליך העברת התשלום בפועל.
התאמת תמהיל משכנתא ברכישה מקבלן
הבחירה אם לשלב גרייס או לא בתמהיל המשכנתא,
היא בחירה שצריך לעשות תוך חשיבה מעמיקה על התוכניות שלכם והבנה של מצבכם הפיננסי.
זכרו שלהתאים את תמהיל המשכנתא ליכולת שלכם הוא דבר הכרחי.
תמהיל משכנתא נבנה בהתאם לתוכניות שלנו, המטרות שלשמן רכשנו את הדירה (דירה להשקעה / מגורים),
סכום ההחזר החודשי שבו נוכל לעמוד ונתונים נוספים.
עברו על ההכנסות וההוצאות שלכם, ובחרו את סכום ההחזר החודשי שאתם רוצים לשלם.
רשמו את ההוצאות אל מול ההכנסות שלכם, תנו במה גם להוצאות מזדמנות.
בצעו מספר סימולציות, עד שתמצאו את התמהיל שהניב לכם את החיסכון העיקרי.
בדקו את לוח הסילוקין במחשבון המשכנתא,
בצעו השוואה בין תמהיל שבו שילבתם גרייס לבין תמהיל ללא גרייס.
בחרו את התמהיל הרצוי, והמשיכו לקראת הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא
רוכשים דירה מקבלן? בואו נתכנן את המשכנתא יחד
אם קראתם עד לכאן, אתם וודאי שמתם לב שרכישת דירה מקבלן מלווה בתכנונים והוצאות שמצריכות דיוק במספרים.
חברת אמון משכנתאות מעניקה ייעוץ לכל סוגי המשכנתאות, לרבות משכנתא לרכישת דירה מקבלן.
צרו קשר עוד היום לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ויועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו יחזור אליכם בהקדם.
