המדריך המלא למשכנתא לרכישת דירה חדשה

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח בשעבוד נכס.

ניתן לקחת משכנתא לרכישת דירה חדשה, לדיור או להשקעה ולשעבד את הנכס הנרכש. 

כמו כן, ישנה אפשרות לקחת משכנתא גם בשעבוד נכס קיים, לטובת שיפוצים או כל מטרה אחרת לרבות: משכנתא לאיחוד הלוואות.

ברכישת הדירה הראשונה שלכם, תוכלו לקבל עד 75% מימון משווי הנכס הנרכש.

יחד עם זאת, במידה ויש לכם נכס תוכלו לקבל משכנתא עד ל- 70% מימון לרכישת דירה חליפית או עד ל-50% במידה והדירה נרכשת להשקעה. 

כמו כן, במידה ואתם צריכים משכנתא לכל מטרה בשעבוד הנכס הקיים, תוכלו לקבל משכנתא עד ל- 50% מימון בקיזוז משכנתא קיימת.

על פניו ההון העצמי הנדרש הוא ההפרש מאחוז המימון שניתן לקבל.

לדוגמא:

בדירה ראשונה, נוכל לקבל אחוז מימון של 75% משווי הנכס,

ולכן ההון העצמי הנדרש יהיה כ-25% משווי הנכס הנרכש.

יחד עם זאת, כיועץ משכנתאות מחובתי לציין שהון עצמי למשכנתא זה לא סכום הכסף היחידי שצריכים להתכונן אליו. 

רכישת דירה מלווה בהוצאות נלוות למשכנתא, שאינן מכוסות על ידי המשכנתא ולכן מומלץ להיערך פיננסית גם להוצאות האלה.

בתהליך שכולל ייעוץ משכנתאות, יועץ המשכנתא שלכם יבצע בדיקה מעמיקה ויוודא שמלבד ההון העצמי למשכנתא, יש לכם כסף גם להוצאות הנלוות. 

הבנקים מאפשרים לקחת משכנתא ולפרוס אותה עד ל-30 שנה או עד לגיל 80.

ישנם פתרונות כמו משכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית בהן גיל הלווה אינו מוגבל, ויהיה לאורך כל חיי הלווים.

הכנסה פנויה למשכנתא היא סכום ההכנסה שלכם "נטו" כל חודש ממקום העבודה בקיזוז הלוואות ומוצרי אשראי ארוכי טווח, מעל 18 חודשים. 

לדוגמא: 

אם אתם מרוויחים כ- ₪17,000

ויש לכם הלוואה שיתרת התשלומים שלה היא מעל שנה וחצי וההחזר החודשי הוא: ₪2,000

אז ההכנסה הפנויה שלכם תהיה: ₪15,000

הבנק יאשר לכם לקחת משכנתא, כל עוד סכום ההחזר החודשי שלה לא יהיה מעל 40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם.

בהכנסה פנויה של ₪15,000

תוכלו להחזיר לכל היותר: ₪6,000

ניתן לחשב את טווח המשכנתא שתוכלו לקבל לפי הטווח בין מכפלת סכום ההחזר החודשי, ועל פי הריביות והאינפלציה לשנת 2023 המכפלה תהיה לכל היותר עד פי 195  מסכום ההחזר החודשי.

לכן בהכנסה של ₪6,000 סכום המשכנתא המקסימאלי יהיה 1.17 מיליון ₪

כמו כן, אתם צריכים לוודא שאחוז המימון וההון העצמי הנדרש נלקחו בחשבון.

לקביעת סכום ההחזר החודשי במשכנתא, יש השפעה ישירה על התנאים שתקבלו בבנק.

יש כלל אצבע לפיו על כל ₪100,000 בהלוואת המשכנתא, רצוי שתשלמו ₪500 בהחזר החודשי.

יחד עם זאת, זה לא אומר שזה אוטומטית הסכום שאתם תרצו לשלם על המשכנתא שלכם.

כדי לדעת כמה כדאי לכם לשלם על המשכנתא, אתם צריכים לבצע אפיון פיננסי מעמיק עם יועץ משכנתאות,

שיידע לנתח איתכם את ההכנסות וההוצאות שלכם, ובכך לזקק את סכום ההחזר החודשי שתרצו לשלם. 

בסופו של יום, מעבר לעובדה שאתם רוצים לקחת משכנתא אתם רוצים לדעת שתוכלו לעמוד בה..

הריביות במשכנתא מתחלקות ל-2 קבוצות עיקריות.

ריבית קבועה:

ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא. 

נדע מהיום הראשון ועד היום האחרון מה יהיה אחוז הריבית שלנו.

ריבית משתנה:

ריבית משתנה, היא ריבית שלה יש נקודות שינוי עתידיות.

עד לנקודת השינוי הריבית תתנהג כריבית קבועה לכל תקופת הריבית,

ובמועד השינוי תתעדכן לתקופה הבאה. 

בין המסלולים הקיימים: משתנה כל 2.5/5/10 שנים וכמובן ריבית הפריים.

הצמדה למדד?

ניתן לבחור אם המסלולים במשכנתא יהיו צמודים / לא צמודים למדד המחירים לצרכן. 

את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, ניתן להגיש באתרי הבנקים השונים ובמוקדי המשכנתאות שלהם.

ישנה חשיבות גדולה להכנת תיק המשכנתא בצורה יסודית.

הן בתעדוף של הבנקאי לטיפול בבקשה והן בתנאים שתקבלו מהבנק. 

יועץ משכנתאות מצוות יועצי המשכנתאות שלנו ישמח ללוות אתכם ולהכין עבורכם תיק משכנתא מנצח.

כזה שאף בנקאי לא ירצה לוותר עליו. 

במשכנתא חדשה:

תוקף הריביות שתקבלו ב- אישור העקרוני למשכנתא הוא עד ל-24 ימים מרגע הפקתו. 

במחזור פנימי:

תוקף האישור העקרוני יהיה 14 ימים.

ישנן מספר משימות שאנחנו צריכים לבצע לאחר חתימה על המשכנתא ולפני שהבנק יבצע את העברת הכספים.

השלב הזה נקרא: שלב הבטחונות במשכנתא.

בעצם הבנק רוצה לוודא שקיימים לו הביטחונות הרלבנטיים לפי סוג העסקה ורק לאחר מכן יבצע את העברת הכספים.

על מנת שהתנאים והריביות שניתנו לכם במועד פתיחת התיק יישמרו,

אתם צריכים להשלים את תהליך איסוף המסמכים הרלבנטיים עד 24 ימים מחתימה על המשכנתא,

מהיכרות שלי עם זוגות צעירים שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, שלב הביטחונות עשוי להיות מאוד מבלבל, וזו בדיוק הסיבה שלקוחות שרוכשים את הדירה הראשונה, 

ובחרו להיעזר בייעוץ משכנתאות מטעם צוות יועצי המשכנתאות שלנו יקבלו ליווי מרחוק, גם בשלב הבטחונות וללא תשלום נוסף.

יועץ משכנתאות הוא גורם מקצועי בעל ניסיון והבנה של עולם המשכנתאות, שמטרתו העיקרית היא ללוות זוגות צעירים, יחידים ומשפחות בתהליך לקיחת המשכנתא שלהם. 

ישנן כל מיני סיבות בגללן תרצו לשלב יועץ משכנתאות בתהליך המשכנתא שלכם. 

הנה כמה נקודות למחשבה:

• ניסיון וידע – יועץ משכנתאות בעל ניסיון והידע הנדרש על מנת להשיג לכם את המשכנתא המנצחת שאתם צריכים. 
• זו המשכנתא הראשונה שלכם – אם זו המשכנתא הראשונה שלכם, לעתים מושגים מעולם המשכנתאות יישמעו לכם "חדשים" וידע זה כוח. בדיוק הכוח שהבנקאי ינצל במידה ולכם לא יהיה את הידע הנדרש. 
• לעתים תרצו לקבל "אישור"  שמה שאתם תכננתם באמת נכון עבורכם. 
• ניהול התהליך מול הבנק – אולי גם תרצו שיועץ משכנתאות שיודע ומכיר את השפה הבנקאית ינהל עבורכם את המשא ומתן על הריביות והתנאים שתקבלו במשכנתא, ויבנה עבורכם תמהיל משכנתא שתפור למידות והצרכים שלכם. 

אם השאלה היא האם ניתן לבצע את התהליך לבד? התשובה היא חד משמעית: כן! 

ישנם הרבה מדריכי משכנתא באינטרנט, וגם באתר שלנו תמצאו מדריך משכנתא מלא שמכיל את כל הצעדים החשובים שאתם צריכים להכיר,

אבל מה שאתם צריכים לשאול את עצמכם זה:

1. האם אתם מסוגלים ללמוד את כל התחום בתוך חודש?
2. האם אתם בעלי ראיה רחבה ויכולת ניהול פיננסי שיוכלו לעזור לכם בעת בניית תמהיל המשכנתא שלכם? 
3. האם יש לכם את הזמן והיכולת לנהל משא ומתן ולבצע מכרז ריביות איכותי שיטיב עם התנאים שתקבלו מהבנק? 

בסופו של יום ההחלטה אם לקחת יועץ משכנתאות פרטי או להסתפק ביועץ המשכנתאות מהבנק, היא החלטה סופר קריטית.

יועץ משכנתאות מטעם הבנק, הוא קודם כל עובד של הבנק והיעד שלו הוא למכור לכם את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר לבנק

בעוד שיועץ משכנתאות פרטי ישים את האינטרסים שלכם במרכז, וידאג לכם ולא לבנק. 

חשבו על זה, האם כדאי להשקיע את סכום הכסף ולקבל ייעוץ משכנתאות שיחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, או שתרצו לחסוך את שכר הטרחה ולקחת סיכון על המשכנתא שלכם? 

ההחלטה היא לגמרי רק שלכם!

יש כל מיני קריטריונים שיכולים לעזור לך לבחור את יועץ המשכנתאות הנכון עבורך:

המלצות מחברים, ניסיון היועץ, ידע מקצועי, זמינות, כימיה אישית, ועוד…

אבל בסופו של יום, חשוב שתבחרו את יועץ המשכנתאות שייתן לכם את תחושת הביטחון שאתם צריכים בתהליך כולו.

לפעמים בשיחת טלפון אחת נוצר קליק ויודעים אם הכימיה קיימת.

שאלו את עצמכם, מה אתם מצפים שיועץ המשכנתאות יעשה עבורכם ומה הכי חשוב שיועץ המשכנתאות יידע עליכם.

ככל שתבואו גלויים בשיחת הייעוץ הראשוני תוכלו לבחון את הכימיה והיכולת של יועץ המשכנתאות ללוות אתכם בתהליך. 

כשהקמנו את צוות אמון משכנתאות, היו לנגד עינינו שתי מטרות:

המטרה הראשונה:

ללוות משפחות, זוגות ויחידים בתהליך לקיחת המשכנתא ולחסוך להם הרבה כסף.

המטרה השנייה:

להפוך את תהליך לקיחת המשכנתא לפשוט, ברור ובר השגה. 

חלק מתהליך הליווי שלנו הוא לעדכן באופן שוטף בכל הנעשה מאחורי הקלעים ולתת מתווה להתנהלות עתידית שלאחר קבלת המשכנתא. 

מתי לבדוק מחזור משכנתא עתידי? איך לצמצם עלויות בגין עמלת פרעון מוקדם ואיך להתאים את המשכנתא לתוכניות והצרכים שלכם.

אם התרשמת עד כה, אנחנו מזמינים אותך ליצור עמנו קשר או להשאיר את הפרטים שלך בטופס יצירת הקשר, 

ואחד מיועצי המשכנתאות יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.