אחרי שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא וחתמתם על המשכנתא ישנן מספר משימות שצריכים לבצע לאחר החתימה. יועץ משכנתאות מסביר מהו שלב הביטחונות במשכנתא.
שלב הביטחונות במשכנתא - מה זה בדיוק אומר?
בשלב הביטחונות במשכנתא, ישנן מספר משימות שאנחנו צריכים לבצע לאחר חתימה על המשכנתא ולפני שהבנק יבצע את העברת הכספים.
בעצם הבנק רוצה לוודא שקיימים לו הביטחונות הרלבנטיים לפי סוג העסקה ורק לאחר מכן יבצע את העברת הכספים.
על מנת שהתנאים והריביות שניתנו לכם במועד פתיחת התיק יישמרו,
אתם צריכים להשלים את תהליך איסוף המסמכים הרלבנטיים עד 24 ימים מחתימה על המשכנתא,
מהיכרות שלי עם זוגות צעירים שלוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, שלב הביטחונות עשוי לבלבל אתכם,
לכן אני מציע שתיעזרו ביועץ המשכנתאות שלכם בתהליך איסוף המסמכים ובמקרים של שאלות.
יועץ משכנתאות יידע לכוון אתכם מעבר לקבלת אישור עקרוני למשכנתא וממש עד לקבלת הכסף.
איך תדעו מהן המשימות שתידרשו לבצע לאחר החתימה על המשכנתא?
תהיו בטוחים שהבנק ידאג לפרט בפניכם את המשימות הנדרשות מכם לפני ביצוע המשכנתא.
כמו כן, לכל סוג עסקה הביטחונות הרלבנטיים אליה.
ברב המקרים הדרישות בין הבנקים זהות, אך יש מקרים מסוימים בהם יהיו שינויים קטנים במשימות.
אני רק אזכיר שבהלוואת משכנתא לדיור, הכסף לא מגיע לחשבון הבנק שלכם אלא לקבלן / למוכרים.
לעומת זאת, אם תקחו משכנתא לכל מטרה או משכנתא לטובת שיפוץ הדירה, הכסף ייכנס לחשבון העו"ש שלכם ובכפוף לתנאי המשכנתא.
להלן רשימת ביטחונות נפוצים בהלוואת המשכנתא:
אישור תשלום הון עצמי:
בדקו שיש לכם את כל ההון העצמי הנדרש לעסקה עוד בשלב תכנון המשכנתא.
במעמד החתימה על המשכנתא, אתם תצטרכו להציג את ההון העצמי ששילמתם.
את ההון העצמי, תשלמו בהמחאה בנקאית ברכישת דירה מיד 2 או באמצעות שובר תשלום לבנק המלווה של הקבלן.
במידה ושילמתם רק חלק מההון העצמי, תידרשו להציג את מקור יתרת ההון העצמי לתשלום (פיקדונות, עזרה מההורים וכו'…)
הבנק יעדיף להיות "כסף אחרון" ולשלם את הכסף רק לאחר שניצלתם ושילמתם את ההון העצמי.
ייפוי כוח נוטריוני:
הבנק ייתן לכם מסמך שעליו תצטרכו להחתים נוטריון.
מסמך זה מאפשר לבנק לבצע פעולות משפטיות בנכס.
עלות חתימה על ייפוי כח נוטריוני מול עו"ד תעלה כ- 250-300 ש"ח.
נדרש ב- רכישת דירה מקבלן, יד 2, רכישת קרקע לבנייה עצמית ובמחזור חיצוני.
תצהיר דירה יחידה / חליפית / להשקעה:
תצהיר זה יגובה בחתימה של עו"ד שמלווה אתכם בעסקה.
אתם תהיו צריכים להביא תצהיר לגבי סוג הדירה: יחידה / חליפית / השקעה
נדרש ב- כל עסקה שבה אחוז המימון הוא מעל 50%
שימו לב: כאשר מדובר בדירה חלופית, אתם מתחייבים למכור את הדירה הנוכחית עד 24 חודשים.
שמאות מקרקעין:
הבנק ייתן לכם הפנייה לביצוע שמאות מקרקעין ולפי ייקבע סכום המשכנתא שתאושר בסופו של יום.
שימו לב:
אם חתמתם על חוזה רכישה ובו עלות החוזית הייתה 1.5 מיליון ש"ח אך שמאי העריך את הבית ב 1.4 מיליון ש"ח,
אז הסכום שלפיו הבנק יאשר את המשכנתא יהיה הנמוך מבניהם, כלומר: 1.4 מיליון ש"ח ואת ההפרש תצטרכו להשלים בעצמכם.
זו גם הסיבה שבמקרים בהם ההון העצמי גבולי ועומד על 25% כדאי שתבצעו שמאות מוקדמת ותימנעו מבעיות בשלב הביטחונות במשכנתא.
מתי תידרשו לבצע שמאות?
- רכישת נכס יד 2
- רכישת קרקע + בנייה עצמית
- רכישה מקבלן ללא בנק מלווה
- במחיר למשתכן במקרה ואין הנחיות לשווי שוק הנכס.
- במחזור חיצוני (מעבר מבנק אחד לבנק אחר)
- משכנתא לכל מטרה בשעבוד נכס קיים
טופס דיווח לרשויות המס (מש"ח – מס שבח)
וודאו שאתם מכירים את הנוהל שמחייב בכל עסקת נדל"ן דיווח לרשויות המס. הבנק כמובן יבקש זאת לפני ביצוע המשכנתא,
כחלק משלב הביטחונות במשכנתא.
נדרש ב- כל עסקה
ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה
תצטרכו לבצע ביטוח חיים לטובת המשכנתא ולפני ביצוע בפועל.
ביטוח החיים מהווה כיסוי במקרה של מוות של אחד הלווים הרושמים במשכנתא.
וודאו שסכום הכיסוי הביטוחי יהיה כסכום הלוואת המשכנתא לכל הפחות.
ביטוח המבנה מהווה כיסוי במקרה של נזק בנכס. מומלץ לוודא שהכיסוי כולל את עלות הכינון במקרה בו יצטרכו לבנות את הנכס מחדש במקרה של נזק משמעותי.
אם אתם רוכשים דירה מקבלן הבנק יבקש שבעת קבלת טופס 4 תשלימו את ביטוח הנכס.
נדרש ב– כל עסקה. ישנם מקרים בהם ניתן פטור לביטוח חיים מכיוון שלא ניתן לבטח את הלווה בשל בעיות רפאויות, לשיקול הבנק.
רשם המשכונות:
אחת המשימות שאתם תבצעו תהיה רישום משכון ברשם המשכונות לטובת הבנק.
ניתן לבקש מהבנק לבצע את זה עבורכם. זה יחסוך לכם הרבה זמן.
העלות של רישום המשכון והשליחות מטעם הבנק תהיה כ – 250-300 ש"ח.
בנוסף הבנק יבקש דו"ח עיון שעבודים לכל לווה. עלות של דו"ח זה כ- 11 ש"ח
נדרש ב- כל עסקה
כתב התחייבות לרישום משכנתא:
כתב התחייבות לרישום משכנתא, זו התחייבות מצד הקבלן או החברה המשכנת, לרשום הערת אזהרה לשעבוד מדרגה ראשונה לאחר קבלת טופס 4.
גם במקרה של רכישה מיד 2 , המוכר יבצע אצל עו"ד התחייבות לרישום משכנתא לבנק שנותן את המשכנתא.
בקשה להסבת ערבות:
במקרה בו בחרנו לקחת את המשכנתא בבנק שלא מלווה את הפרויקט, אנחנו בעצם נחתים את הבנק המלווה על הסבת ערבות לטובת הבנק המלווה.
להלן רשימת בטחונות משכנתא נוספים במקרים שאינם רכישה מקבלן:
שטרות משכנתא - רישום הערת אזהרה לטובת הבנק:
הבנק ינפיק לכם שטרות משכנתא לטובת רישום הערת אזהרה מדרגה ראשונה / דרגה שנייה, איתם נצטרך ללכת לטאבו ולרשום את הערת האזהרה לטובת הבנק.
המקרים בהם הבנק ינפיק שטרות משכנתא הם:
- רכישת נכס יד שנייה
- מחזור משכנתא מבנק אחד לאחר
- בקשה להלוואת משכנתא / תוספת משכנתא על נכס קיים.
אישור עירייה למשכנתא / אישור מועצה על העדר חובות:
במקרים בהם נצטרך לגשת לטאבו ולרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, אנו נביא אישור העדר חובות מהעירייה.
מכתב כוונות:
במקרה של מחזור חיצוני או סילוק משכנתא בעת המכירה,
אתם תבקשו מכתב כוונות מהבנק בו נמצאת המשכנתא הנוכחית שלכם. תוכלו לקבל את זה בכל סניף ועד 3 ימי עסקים מהבקשה.
מכתב הכוונות יכיל בתוכו את היתרה לסילוק המלא של המשכנתא.
בתוך כך מתחייב הבנק, להסיר שעבוד עד 30 יום מעת העברת הסכום המדויק מהבנק בו לקחתם את המשכנתא החדשה.
הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שנייה לטובת מחזור משכנתא:
במקביל לבקשת מכתב הכוונות, אתם תצטרכו לקבל הסכמה לשעבוד מדרגה שנייה לטובת מחזור המשכנתא.
בעצם תיגשו לבנק הנוכחי בו מתנהלת המשכנתא שלכם, ותבקשו ממנו לרשום הערת אזהרה מדרגה שנייה לטובת הבנק אליו אתם ממחזרים את המשכנתא.
לאחר שהכסף יופקד לחשבון הבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית, תוסר הערת האזהרה מהבנק הראשון והבנק החדש יקבל את מקום הדרגה הראשונה במקום.
בתום שלב הבטחונות, הבנק יבדוק את המסמכים לטובת אישור סופי לביצוע העברת הכספים בהתאם ללוח התשלומים.
ליווי מלא של יועץ משכנתאות גם לאחר חתימה על המשכנתא
שמנו לב שרב הזוגות הצעירים שלוקחים את המשכנתא שלהם בפעם הראשונה, מתקשים לעתים "לתקתק" את נושא הבטחונות שלאחר החתימה על המשכנתא.
אמון משכנתאות מציעה שירות ליווי גם בשלב הביטחונות ועד קבלת הכסף, עם יועץ משכנתאות שייתן תמיכה מלאה לאורך כל התהליך,
החל מפגישת אפיון פיננסי ממוקדת, ועד בניית תמהיל משכנתא מותאם לצרכים שלכם,
הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא וקבלת הכסף בפועל לאחר בדיקת המסמכים.
זכרו שקבלת אישור עקרוני למשכנתא לא מעניקה לכם אוטומטית משכנתא מהבנק, ועד שהכסף יעבור לקבלן או למוכרים שלכם, אתם תצטרכו לבצע מספר משימות.
