מהו מיחזור משכנתא? יועץ משכנתאות מסביר מהו מיחזור משכנתא ואיך נכון לוודא שיש לכם תמהיל משכנתא שמתאים לצרכים שלכם, גם במקרה של איחוד הלוואות.
מהו מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא תהליך בו אנחנו עוצרים את המשכנתא הקיימת שלנו, באופן חלקי או באופן מלא, ומקימים במקומה הלוואת משכנתא חדשה.
נכון להיום, אחת הדרכים הטובות ביותר לממן את רכישת הדירה שלכם היא לקחת משכנתא מהבנק.
יחד עם זאת, אנחנו עדים לכך שהזמנים משתנים, ובהתאם לכך גם הריביות והמדדים, ולעתים משכנתא שנלקחה בעבר, הופכת להיות פחות רלוונטית לנוכח המצב הכלכלי, המטרות שלנו ועוד משתנים במהלך החיים שלנו.
ניתן למחזר את המשכנתא באחת משתי האופציות:
- מחזור פנימי- בתהליך הזה אנחנו בוחרים למחזר את המשכנתא בבנק בו אנחנו מנהלים את המשכנתא הנוכחית.
- מחזור חיצוני – בתהליך הזה אנחנו בוחרים לשנות את הבנק המממן ולהקים משכנתא חדשה באחר הבנקים או גופי המימון השונים
כמה ניתן למחזר מהמשכנתא?
- מחזור מלא- סילוק מלא של המשכנתא הנוכחית והעמדת הלוואה חדשה בסכום היתרה הנוכחית למשכנתא.
- מחזור חלקי- ניתן למחזר גם רק חלק מהמשכנתא, כל עוד המשכנתא אנחנו מסלקים לכל הפחות 10% מהסכום באותו המסלול.
איך מתנהל תהליך מחזור המשכנתא?
השלב הראשון – בדיקת המשכנתא הנוכחית:
אחד הטיפים הכי חשובים שאנחנו יכולים לתת לכם במאמר הזה, הוא לבדוק את המשכנתא הנוכחית שלכם, גם אם אתם סבורים שהיא "משכנתא מעולה".
לא מעט פעמים אנחנו נתקלים באנשים שסבורים שלקחו משכנתא מעולה, כי הם "לקוחות טובים" של הבנק, ומכירים את המנהל של הסניף וסומכים על המשכנתא שנתנו להם "בעיניים עצומות"
על אף שבאמת יכול לקרות מצב בו המשכנתא שקיבלתם מהבנק מעולה, ישנם מקרים רבים לצערנו, שבהם זה לא נכון.
חשוב שתבינו שהבנק לא מתכוון להתקשר אליכם כאשר הריבית תרד ולהציע לכם לחסוך במשכנתא, והאחריות לבדוק את התנאים של המשכנתא שלכם מעת לעת, היא אחריותכם הבלעדית.
החדשות הטובות הן שזה לא כל כך מסובך לבדוק את המשכנתא שלכם. כל מה שאתם צריכים לעשות הוא להיכנס לאתר הבנק ולהוציא דו"ח יתרה לסילוק משכנתא ולשלוח אותו לאחד מיועצי המשכנתאות שלנו.
כבר בבדיקה ראשונה תוכלו לדעת, האם נכון יהיה למחזר את המשכנתא שלכם או שאולי עדיף יהיה להמתין למועד אחר.
לצפייה במדריך להוצאת דו"ח יתרה לסילוק משכנתא – לחצו כאן
השלב השני – קביעת מטרת המחזור:
יש כל מיני סיבות שבגללן נרצה למחזר את המשכנתא:
- עדכון ריביות המשכנתא והמדדים.
- כחלק מתהליך רכישת דירה חדשה.
- שינויים בחיים שמצריכים התאמה של סל האשראי שלכם.
- קיצור תקופת המשכנתא או פריסה מחדש להלוואה.
- כחלק מתהליך התייעלות כלכלית.
נכון לשנת 2023, מרבית הפניות למיחזור המשכנתא הקיימת, היא בעקבות עליות הריביות והמדדים, ובמטרה להקטין את סכום ההחזר החודשי,
אך אם המטרה היא ליצור חיסכון בהלוואת המשכנתא, לא בטוח שזה יחפוף עם הבקשה לצמצם את תקופת המשכנתא.
כל מטרה היא לגיטימית, אבל חשוב שאתם תדעו מה המטרה שלכם.
השלב השלישי – פנייה ליועץ משכנתאות מהצוות שלנו:
ראשית, כל אחד יכול לבצע את תהליך המחזור לבדו ואינו חייב לקחת יועץ משכנתאות בתהליך, אך יחד עם זאת אם המטרה שלכם היא לשנות את המשכנתא הנוכחית, כנראה שהמשכנתא הייתה פחות מתאימה לכם,
ישנה חשיבות מאד גדולה לשכירת שירותיהם של יועצי משכנתאות, דוגמת חברת אמון משכנתאות, על מנת שיוכלו לשקף לכם את התהליך ועל מנת שיעזרו לכם לקבל החלטה נבונה ביחס למצבכם הכלכלי.
כמו כן, חשוב לשים לב כי ביצוע מחזור הוא בתנאי שעדיין נשאר לשלם במשכנתא הקודמת לפחות 10% מהסכום הראשוני, וכי אתם עומדים בדרישות של הבנק, או הגוף הפיננסי, לקבלת משכנתא חדשה.
לעתים יועץ משכנתאות ימליץ לכם על מיחזור משכנתא ואיחוד הלוואות, כדי להקל על ההחזר החודשי ולעתים כלל לא יהיה צורך במחזור המשכנתא.
האם מחזור משכנתא רלוונטי לדירה במחיר למשתכן
אם רכשתם דירה במחיר למשתכן, אתם יודעים שלוקח לא מעט זמן עד שהקבלן מסיים את הבנייה.
אבל זה לא אומר שלא ניתן לבצע מחזור משכנתא במקרים של דירה במחיר למשתכן.
ניתן לבצע מחזור פנימי, בבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית טרם קבלת טופס 4 או לבצע מחזור חיצוני בהפחתת הקנס בחוזה.
שאלו את עצמכם, האם זה קריטי שתבצעו מחזור משכנתא כעת,
או שאתם יכולים "למשוך" את המשכנתא עד לקבלת טופס 4 מהקבלן?
לסיכום
אז אם נרצה לענות לשאלה מהו מיחזור משכנתא, נגלה כי בעצם מדובר בהליך בו נקבל משכנתא חדשה, תחת תנאים אחרים (עליהם מומלץ לבצע משא ומתן מול הבנק בעזרת יועץ משכנתאות), ואף תשלומים שונים.
באמצעות משכנתא זו נפרע באופן מוקדם את המשכנתא הקודמת. חשוב לשים לב כי לתהליך זה עלולות להיצבר ריביות גבוהות
ולכן יש לוודא מול יועץ המשכנתאות שלכם קודם, האם זה באמת כדאי למצבכם.
אני מזמין אתכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, על מנת שתהיו בטוחים שאתם בדרך הנכונה.
צרו קשר, או השאירו את הפרטים שלכם בטופס יצירת הקשר ונחזור אליכם בהקדם.
מחזור משכנתא - שאלות ותשובות:
הרבה אנשים שואלים אותי בתור יועץ משכנתאות, האם זה הזמן למחזר את המשכנתא, אבל בסופו של יום זה משתנה במטרת המחזור שלכם.
הרבה פעמים אנחנו נוטים לחשוב שהמיחזור הוא דווקא במטרה להוזיל את הריביות במשכנתא,
אבל בשנה האחרונה אנחנו חווים עליות ריביות ומדדים שגרמו להחזר החודשי שלנו לזנק,
ולכן לא מעט אנשים בוחרים למחזר את המשכנתא דווקא ממקום של פריסה מחדש והארכת התקופה על מנת להוזיל את סכום ההחזר החודשי במשכנתא.
אנשים חושבים שאין טעם למחזר את המשכנתא כדי להוריד את הריביות,
אבל בתור יועץ משכנתאות אני יכול לספר לכם על מקרה בו הגיעו אלינו זוג בעלי משפחה שלקחו משכנתא לבנייה עצמית בשנת 1999
הם ניגשו לבנק לפני כשנתיים, כשהריביות היו בשפל ובזמן הקורנה ובנקאי אמר להם "שהמשכנתא שלהם מצוינת, ואין להם למה למחזר אותה"
אז אני יכול לספר לכם, שהיום על אף שהריביות עלו משמעותית והפריים היום עומד על 5.75% נכון לפברואר 2023,
עדיין הצלחנו לחסוך למשפחה ₪150,000 ולקצר להם את המשכנתא בשנה.
חשוב להבהיר שמדובר במקרה נדיר בו אנחנו חוסכים ללקוחות סכום כזה בתקופה הזו.
הסיבה להצלחה הייתה: משכנתא ב – 100% צמודה למדד המחירים לצרכן ובריבית קבועה של 7%.
לא צריכים להתעמק הרבה כדי להבין שמדובר במשכנתא נוראית שהיו חייבים למחזר מזמן, אחרת אין סיכוי שאלה היו הנתונים שלהם היום.
כמו שכבר רשמתי בתאור המקרה של המשפחה שהצליחו לחסוך סכום היסטרי של ₪150,000, בתקופה שהריבית בזינוק,
גם לכם אני ממליץ לבדוק את פוטנציאל החיסכון במשכנתא.
צרו קשר או השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות במטרה לאתר את פוטנציאל החיסכון שלכם.
במידה וקיים פוטנציאל חיסכון, אתם וודאי תרצו לחסוך במשכנתא.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו יבדוק את תנאי המשכנתא הנוכחית שלכם, יראה אם יש מקום לשפר ולבנות מחדש תמהיל משכנתא שונה מזה שקיים במשכנתא הנוכחית שלכם.
אך לפני הכל, חשוב שתזכרו דבר אחד:
אם לא תבדקו את פוטנציאל החיסכון שלכם, לא תדעו אם זה הזמן שלכם לבצע תהליך של מחזור משכנתא.
אחד התהליכים המוכרים במיחזורי משכנתא, הם מיחזור משכנתא ותוספת לכל מטרה.
בדרך כלל זה נובע מצורך בתזרים כספי חד פעמי, בין אם זה לשיפוץ או כחלק מתהליך משכנתא לאיחוד הלוואות או כל מטרה אחרת.
התהליך הזה מתנהל כמחזור משכנתא ותוספת של משכנתא לכל מטרה.
זהו תהליך שברב המקרים נמליץ לבצע ביחד עם יועץ משכנתאות, כיוון שמלבד איתור פוטנציאל החיסכון המירבי במשכנתא,
אנחנו נרצה גם לוודא שיועץ משכנתא בנה עבורנו תמהיל משכנתא בהתאמה לצרכים שלנו והתוכניות העתידיות שלנו.
מחזור פנימי למשכנתא הוא מחזור שמתבצע בבנק בו מתנהלת המשכנתא שלכם.
הבדיקה לשיפור תנאי הריביות יכולה להסתיים בשיחת טלפון מול הבנקים ובעזרת ניהול משא ומתן מול מוקד המשכנתאות של הבנק.
אז אם יש לכם את היכולת לראות את התמונה הכוללת, ולבנות תמהיל משכנתא יצירתי יותר מהקיים, ויש לכם יכולות טובות בניהול משא ומתן מול אנשים שכל מטרתם היא לשמר את הרווחים של הבנקים, בוודאי שתוכלו לבצע את התהליך לבדכם.
ההמלצה שלנו היא להיעזר ביועץ משכנתאות, כיוון שהרבה פעמים יועץ משכנתאות ידע להסביר את הרציונאל של מחזור המשכנתא ואת הריביות שהוא חושב שתוכלו לקבל על פי התנאים שלכם,
כיוון שהבנקאי עצמו לא יספר לכם מה המרווח הנמוך שאליו אתם תוכלו להגיע במשא ומתן,
כי הוא קודם כל עובד עבור הבנק, ולכן מומלץ שיהיה מי שכל מטרתו היא לייצג אתכם בתהליך ולדאוג לאינטרסים שלכם.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו ישמח ללוות אתכם בתהליך מחזור המשכנתא, על מנת להתאים את המשכנתא לצרכים שלכם.
זה נכון שאתם יכולים לבצע מיחזור פנימי ולחסוך לכם את כל נושא הצגת ההכנסות וביצוע שמאות מחדש, כל עוד אין תוספת למשכנתא.
אבל כדי להשיג תנאים טובים, מומלץ שתצטיידו באישור עקרוני למשכנתא מבנק נוסף.
המטרה: היא להביא למשא ומתן את התנאים שקיבלתם בבנק אחר ולשפר בבנק שלכם.
ואם הצלחתם להביא הצעה טובה יותר, אל תתביישו לדרוש מהבנק שלכם להילחם עליכם.
יועץ משכנתאות מהצוות שלנו, ידאג לבצע את המשא ומתן על התנאים שלכם על הצד הטוב ביותר ועם תמהיל משכנתא שתפור בדיוק לצרכים שלכם.
נושאים נוספים: תמהיל משכנתא | תמהיל המשכנתא | מחזור משכנתא
