משכנתא חוץ בנקאית – פתרון למימון משכנתא לכל מטרה ואפילו למסורבי משכנתא שלא קיבלו אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. | יועץ משכנתאות | ייעוץ למשכנתאות
משכנתא חוץ בנקאית בשנים האחרונות היא פתרון של ממש למימון משכנתא לרכישת נכס ואפילו לכל מטרה,
במקרים מסוימים בהם הבנקים לא מאשרים את הבקשה להלוואת המשכנתא, או שאחוז המימון אינו מספיק.
מהי משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית היא משכנתה שאנחנו מקבלים מגורם מימון שהוא אינו בנק,
כמו למשל: משכנתא מחברות הביטוח, בתי השקעות וקרנות נדל"ן והון להשקעה, לרבות יזמים פרטיים.
עם זאת משכנתא שניתנת ממקורות חוץ בנקאיים בדרך כלל תהיה פתרון זמין עבור אלו שהמימון הבנקאי לא עבד להם.
ברב המקרים זה יהיה פתרון קצר טווח של שנתיים – שלוש שנים, ובדרך כלל כהלוואת גישור.
משכנתא חוץ בנקאית - פתרון למסורבי משכנתא בבנקים
לפני שרצים לבדוק בחברות הביטוח השונות לגבי פתרונות מימון שאינם בנק,
צריך לבחון האם מדובר במקרה של סירוב למשכנתא ממקום של היסטוריית אשראי שלילית, פשיטת רגל או סירוב שהוא טכני.
חלק מהתהליך של ייעוץ משכנתאות הוא לנהל את הסיכונים ולהבין אילו שחקנים רלבנטיים לעסקה שלכם ואילו לא.
בואו לא נשכח שיש גם מקרים בהם אנחנו מקבלים סירוב בשל טעות טכנית בהקלדת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא,
סכומים שלא הועברו כמו שצריך, התחייבויות אשראי שיצרו עומס ביחס ההחזר,
ובמקרים מסוימים ניתן יהיה להתגבר על הסירוב ללא פתרונות חוץ בנקאיים.
אז אם קיבלתם סירוב לבקשה לאישור עקרוני למשכנתא,
אני ממליץ לא לפנות לבנק נוסף לפני התייעצות עם יועץ משכנתאות שיידע לנתח את הסיבה בגללה קיבלתם סירוב,
ויידע איך לגשת לתהליך ולייצג אתכם מול הבנק על מנת להשיג לכם את האישור העקרוני המיוחל,
ולקדם עבורכם את העסקה.
לפעמים אפילו תופתעו לגלות שקיבלתם סירוב בבנק אחד,
ובבנק אחר בעזרת ליווי של יועץ משכנתאות, אושרה לכם הבקשה למשכנתא.
מה היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
אחוז מימון גבוה מזה שניתן לקבל בבנקים:
החברות החוץ בנקאיות אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל,
לכן ברב המקרים יוכלו להיות גמישים יותר בבחינת האשראי שהם יתנו, באחוז המימון ובמינוף הנכסים הקיימים.
בבנקים לעומת זאת החל מ- 10/2021 כבר לא ניתן לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה להשקעה,
וזאת לאחר החלטת בנק ישראל,
על מנת לאפשר צינון מסוים של משקיעים כדי לאפשר לזוגות צעירים שאין בבעולתם דירה,
לקבל עדיפות מסוימת על פני משקיעים.
אחוזי המימון במשכנתא חוץ בנקאית יכולים להגיע ל – 85% בעוד שמימון לרכישת דירה ראשונה בבנקים תהיה עד 75%.
פריסה למספר שנים גבוה יותר מבבנקים:
בבנקים נוכל לקבל משכנתא עד גיל 75 ובמקרים חריגים יאשרו גם עד גיל 80 ובדרך כלל בליווי של ערב לעסקה.
לעומת זאת, בחברות החוץ בנקאיות ניתן יהיה לפרוס את המשכנתא ליותר שנים.
לדוגמא במשכנתא הפוכה ניתן לפרוס את המשכנתא ללא הגבלת זמן, לכל החיים.
גמישות מסוימת עם היסטוריית אשראי שלילית:
להבדיל מהבנקים, בחברות החוץ בנקאיות,
הרבה פעמים יבחנו את תיק המשכנתא של מי שקיבל סירוב משכנתא בבנק ויאשרו את הבקשה.
היות והם לא כפופים לרגולציה הבנקאית, יש באפשרותם לנהל סיכונים כפי שהם רואים לנכון.
הלוואת גישור כחלק מתוכנית הבראה כלכלית וחזרה עתידית למערכת הבנקאית:
אם אתם נמצאים או נמצאתם בעבר בתהליך פשיטת רגל,
אז כדאי שתכירו שהבנקים ברב המקרים לא יאשרו את הבקשה שלכם עד 5 שנים ממועד פשיטת הרגל,
או שלוש שנים ממועד סגירת תיק הוצאה לפועל האחרון שלכם,
והוכחת יכולת התנהלות כלכלית בריאה במשך חמש השנים האחרונות.
ולכן לפעמים אנשים צריכים את השנתיים – שלוש האלה על מנת לבצע הבראה כלכלית,
ויפנו למשכנתא חוץ בנקאית כפתרון זמני וכהלוואת גישור לטובת איחוד תיקים, או שיפור המצב הנוכחי שלהם,
עד שיוכלו להוכיח יכולת החזר, ויבצעו מחזור חזרה למערכת הבנקאית ברגע שיתאפשר להם.
מה החסרונות של משכנתא חוץ בנקאית?
ריביות גבוהות:
הריביות שניתנות בחברות הביטוח וקרנות המימון החוץ בנקאיות,
בדרך כלל יהיו גבוהות מזו שתקבלו בבנק במידה ואתם מסורבי משכנתא בבנקים.
דמי פתיחת תיק גבוהה:
דמי פתיחת התיק במשכנתא אינם כפופים לרגולציה הבנקאית,
וברב המקרים יהיו גבוהים משמעותית ביחס לעמלת דמי פתיחת התיק שקיימת בבנקים.
עמלת דמי פתיחת תיק יכולה להגיע גם ל – 5,000 ₪ ויותר תלוי בסוג המשכנתא וחברת המימון,
בעוד שעמלת דמי פתיחת תיק בבנק תהיה בעלות של 360 ₪ החל מ – 08/2022.
ריבוי חברות ומתחרים:
מי שאינו יועץ משכנתאות לא תמיד יודע איזו חברה מתאימה יותר למקרה שלו.
לכל חברה ריביות שונות, מסלולי משכנתא שונים ותנאי פירעון שונים.
שמאות מורחבת (תקן 19):
להבדיל מהבנקים, במשכנתא חוץ בנקאית השמאות שנדרשת היא שמאות לפי תקן 19,
שהעלות שלה גבוהה בהרבה מזו של שמאות רגילה באישור עקרוני רגיל בבנק.
העלות יכולה לנוע בין 3,000-10,000 ₪ תלוי בנכס המוערך.
פתרון משמעותי למשקיעים
אז כמו שכבר רשמנו קודם,
החל מחודש 10/2021 בנק ישראל הנחה את הבנקים לכך שלא ניתן יהיה לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה להשקעה.
בהתחלה אני זוכר שמשקיעים חשבו שאבדה להם הדרך לרכוש דירה להשקעה,
אבל במשכנתא חוץ בנקאית תוכלו לקבל מימון על נכס קיים עד לכדי 85% משווי הנכס על פי הערכת שמאי.
זאת אומרת שאם אתם רוצים לבצע עסקה של מינוף נכס קיים לטובת רכישה של דירה להשקעה ב – 50% תוספת מהבנק,
זה אפשרי כל עוד אתם משלבים משכנתא חוץ בנקאית לנכס הקיים.
אז אפשר לומר בפה מלא שהפתרון רלבנטי לא רק עבור מסורבי משכנתא.
ייעוץ משכנתאות מול החברות החוץ בנקאיות
אז כמו שכבר הבנתם, יש יתרונות בלקחת משכנתא חוץ בנקאית גם אם אינכם מסורבי משכנתא.
זה הזמן להזכיר שבהרבה חברות חוץ בנקאיות קיימת הדרישה בליווי של יועץ משכנתאות בעת הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
בעצם כך שהחברות אינן מתעסקות בייעוץ משכנתאות למעשה, אלא רק נותנות את המימון.
חברת אמון משכנתאות מתמחה ועובדת עם כל החברות החוץ בנקאיות והגופים המממנים השונים.
אז אם קיבלתם סירוב למשכנתא או שאתם צריכים משכנתא חוץ בנקאית מכל סיבה שתהיה,
אנחנו ממליצים לכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי שאינו מתפשר על תוצאות.
אנחנו נפעל מול החברות החוץ בנקאיות על מנת להבטיח שהתנאים שתקבלו יהיו הטובים ביותר עבורכם.
נשמח להגיע אליכם לפגישה, לבצע אפיון פיננסי מלא וללוות אתכם לאורך כל התהליך ועד קבלת הכסף,
אבל הכול מתחיל בשיחת טלפון אחת ללא התחייבות…
