אילו דברים צריך לקחת בחשבון בלקיחת משכנתא לרכישת דירה יד שנייה? יועץ משכנתאות מסביר איך תשיגו אישור עקרוני למשכנתא ומתי תשקלו מחזור משכנתא.
כשאנחנו מתכננים לרכוש דירה יד שנייה, אנחנו בעצם רוכשים דירה שהיא כבר קיימת.
תהליך משכנתא לרכישת דירה יד שנייה, הוא תהליך שונה מרכישת דירה מקבלן (דירה על הנייר).
יועץ משכנתאות מסביר מהם הדברים החשובים שצריכים לקחת בחשבון ומהם ההבדלים בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה.
יתרונות רכישת דירה יד שנייה
הדירה קיימת:
אנחנו יכולים כבר היום לראות את הדירה, כיוון שהיא קיימת ולא צריך להמתין שהקבלן יסיים לבנות אותה.
בשלב החיפושים אחר הדירה שתרכשו, תראו מספר דירות ותוכלו לגלות לבד אם יש ליקויים בדירה,
או דברים שבגללם תשקלו מחדש את הרכישה. (כיווני אוויר, סביבת המגורים, תשתיות הבניין ועוד…)
בדרך כלל מסירת המפתח תהיה מהירה יותר מאשר ברכישת דירה מקבלן, וניתן לסכם על כך מראש בחוזה הרכישה.
ניהול המשא ומתן מול המוכרים:
בשונה מרכישת דירה מקבלן, ברכישת דירה יד שנייה, אנחנו מנהלים את המשא ומתן מול המוכרים עצמם.
בדרך כלל, נוכל להתמקח ולנסות להוריד את מחיר מול המוכרים.
הימנעות מתשלום מדד תשומות הבנייה:
בדירה יד שנייה, תמנעו מתשלום בגין מדד תשומות הבנייה, כיוון שהדירה כבר בנויה וקיימת.
מדד תשומות הבנייה עלה בשנתיים האחרונות בצורה משמעותית,
ולכן העובדה שלא תצטרכו לשלם את המדד יכולה להקל עליכם בביצוע הרכישה וההכנה המוקדמת מבחינה פיננסית.
קבלת כסף על שכירות מהיום הראשון:
במקרה בו אתם רוכשים את הדירה לטובת השכרה עתידית, תוכלו להשכיר אותה מרגע קבלת המפתח.
בדרך כלל, מה שקורה בפועל הוא שאנשים רוכשים את הדירה כדירה להשקעה,
ומגלגלים את העלות החודשית של המשכנתא על השוכרים.
אפשרות למינוף ערך הנכס במקרה של התחדשות עירונית:
בשנים האחרונות יש כל מיני פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי שעשויים להעלות את ערך הנכס בעתיד.
משכנתא לרכישת דירה יש שנייה - מה חשוב לדעת?
אחוז מימון והון עצמי:
מבחינת אחוזי המימון, אין שוני בין רכישת דירה יד שנייה לרכישה מקבלן.
במידה ואתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, תוכלו לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס בשוק החופשי.
במקרה של דירה חליפית תוכלו לקבל עד 70% מימון, ובדירה להשקעה עד 50% מימון משווי הנכס.
הערכת שמאי לדירה:
להבדיל מרכישת דירה מקבלן, בה לרב לא נצטרך לבצע שמאות לדירה,
בדירה יד שנייה הבנק יחייב אתכם בהערכת שמאי.
המשכנתא שתוכלו לקבל תהיה לפי אחוזי המימון משווי הנכס על פי הערכת שמאי או העלות החוזית, הנמוך מביניהם.
לדוגמא:
נניח שאתם רוכשים דירה יד שנייה בעלות של ₪1,500,000 והשמאי קבע שערך הנכס בשוק החופשי הוא ₪1,450,000
אחוז המימון יהיה על פי הערכת השמאי ולא לפי העלות החוזית.
הערכת שמאי לדירה:
להבדיל מרכישת דירה מקבלן, בה לרב לא נצטרך לבצע שמאות לדירה,
בדירה יש שנייה הבנק יחייב אתכם בהערכת שמאי.
המשכנתא שתוכלו לקבל תהיה לפי אחוזי המימון משווי הנכס על פי הערכת שמאי או עלות החוזית, הנמוך מביניהם.
לדוגמא:
נניח שאתם רוכשים דירה יד שנייה בעלות של ₪1,500,000 והשמאי קבע שערך הנכס בשוק החופשי הוא ₪1,450,000
אחוז המימון יהיה על פי הערכת השמאי ולא לפי העלות החוזית.
בטחונות של הבנק ברכישת דירה יד שנייה:
ברכישת דירה יד שנייה, הבנק יבקש בטחונות נוספים למשכנתא.
בין הבטחונות שיבקש:
- היעדר חובות מהעירייה שבה נמצא הנכס.
- דף תשלום ארנונה – כדי לדעת מהו סכום הארנונה החודשי.
- נסח טאבו עדכני בו ניתן לבחון את הפן המשפטי של הנכס.
משכנתא לרכישת דירה יש שנייה - טיפים חשובים:
אישור עקרוני למשכנתא:
ראשית, לפני כל חתימה על חוזה רכישה ביניכם ובין המוכרים, וודאו שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא.
אישור עקרוני למשכנתא, הוא אישור שהבנק נותן לכם בו הוא מאשר את המימון.
חלק חשוב מאד בהכנה המוקדמת לתהליך, הוא לדעת מהו סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.
אישור עקרוני למשכנתא יתן לכם את הסכום שלפיו תוכלו לחפש את הדירה שלכם.
הכנה לקראת חתימה על חוזה הרכישה:
קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא? מעולה! ניתן לחתום על חוזה הרכישה.
רגע לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה, בדקו את החוזה עם עורך דין המתמחה במקרקעין ואל תבצעו את התהליך ללא ליווי מקצועי.
הרבה פעמים בחוזים שנחתמים בין אנשים פרטיים, יש סעיפים שלא קיימים בחוזי רכישה מול קבלן,
היות ועורך הדין של המוכר בדרך כלל יהיה זה שיבנה את החוזה, כדאי שיהיה עורך דין מטעמכם שיוודא שאין מכשולים בדרך.
התאמה של לוח התשלומים שלכם למוכרים:
בין אם אתם רוכשים את הדירה הראשונה שלכם, ובין אם אתם מנהלים עסקת B2B שבה אתם מוכרים דירה ורוכשים אחרת,
ללוח התשלומים שלכם יש השפעה ישירה על הצלחתכם בתהליך.
זכרו שהבנק יעדיף להיות "כסף אחרון" וירצה שתוכיחו שקודם לכן ביצעתם את התשלום של מלא ההון העצמי שלכם,
ורק לאחר מכן הוא יעביר את התשלום מהמשכנתא למוכרים.
אם אתם מוכרים דירה במקביל לרכישת דירה אחרת, וודאו שלוח התשלומים בנוי כך שלפני שאתם מעבירים את התשלום למוכרים, קיבלתם את התשלום מהקונים שלכם.
מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות:
אם קיימת לכם משכנתא נוכחית, ואתם צריכים תוספת לטובת הרכישה שלכם,
לעתים יהיה כדאי לבדוק מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות המשכנתא למשכנתא אחת, ולעתים נרצה דווקא לבצע גרירת משכנתא ותוספת.
למרות שאנשים חושבים שמחזור משכנתא הוא רק להורדת הריבית על המשכנתא,
אך לעתים המיחזור של המשכנתא ייצור מתווה להורדת סכום ההחזר החודשי ויאפשר את העסקה במקרה של יחס החזר גבולי.
מתכננים לרכוש דירה יד שנייה וצריכים משכנתא? דברו איתנו
כמו שהספקתם לקרוא במאמר, רכישת דירה יד שנייה היא מעט מורכבת יותר מרכישת דירה מקבלן,
בעיקר בתפיסה וההכנה שלכם לתהליך, ולכן כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה בעסקאות שבוצעו לרכישת דירה יד שנייה.
צוות אמון משכנתאות, מכיל יועצי משכנתאות מהשורה הראשונה, ובעזרת ליווי של יועץ משכנתאות מהצוות שלנו,
תוכלו לדעת שיש מי שידאג לאינטרסים שלכם בעסקה, ויכוון אתכם להשלמת העסקה מבלי לבצע טעויות שעלויות לגרום לכם להפסיד הרבה כסף בדרך.
צרו קשר עוד היום או השאירו פרטים לחזרה, ונשמח לחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשוני ללה התחייבות.
