צעדים ראשונים בדרך למשכנתא- יועץ משכנתאות מסביר את כל מה שתרצו לדעת בדרך לקבלת אישור עקרוני למשכנתא החל מאחוז מימון ועד לבניית תמהיל משכנתא .
צעדים ראשונים בדרך למשכנתא הוא מאמר חובה לפני שבכלל מתחילים לרוץ לעבר הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
הרבה לפני שהתחלנו לרוץ, למדנו ללכת. זו בדיוק הסיבה שכתבתי לכם את המאמר.
משכנתא זו אחת העסקאות המשמעותיות בחיים שלנו.
כאשר אנחנו מגיעים לקחת את המשכנתא בבנק, אנחנו מגיעים אחרי שבחרנו את הבית הנחשק.
האם זה אומר שאנחנו לקחנו הכול בחשבון? לא בהכרח.
יתרה מכך, חלק מהאנשים שוכחים לבדוק שיש להם אישור עקרוני למשכנתא,
ורצים ישר לחתום על חוזה רכישה. במצב כזה הם חשופים למצב בו לא יהיה בנק מממן לעסקה.
צעד ראשון: הכנה מוקדמת לתהליך
קראו ולמדו באינטרנט. משכנתא זו אחת מההלוואות הגדולות שנעשה בחיים.
אל תמהרו לבצע עסקה לפני שהבנתם במה מדובר.
הכירו את המושגים הבסיסיים שצריכים להתקיים כדי לבקש משכנתא מהבנק כמו אחוז מימון, הון עצמי, הוצאות נלוות, סוגי ריביות ומסלולים ועוד…
קראו את המדריך למשכנתא בו תוכלו למצוא את כל הנושאים החשובים בעת לקיחת משכנתא.
צעד שני: בדיקת היתכנות עסקה והכנסה פנויה
הבנק מתייחס להכנסות נטו שנכנסות לחשבון הבנק שלכם ותואם לתלושי השכר / שומה של רו"ח
בניכוי הלוואות והתחייבויות אשראי מעל שנה וחצי.
לדוגמא: אם ההכנסה החודשית שלכם בנטו מסתכמת ב – 15,000 ₪
וקיימת הלוואה שההחזר החודשי שלה הוא 1,000 ש"ח ויתרת ההלוואה היא מעל 18 חודשים,
אז ההכנסה הפנויה לחישוב יחס ההחזר תהיה: 14,000 ₪
הבנק יחשב את יכולת ההחזר החודשי שלכם ב- 25%-40% מההכנסה הפנויה שלכם.
מבחינת הבנק ההחזר הרצוי יהיה בין: 4,900-5,600 ₪
הצעד השלישי: ניתוח סל האשראי וקביעת סכום ההחזר הרצוי
לסכום ההחזר החודשי יש השפעה ישירה על התנאים שתקבלו מהבנק.
לרב ימליצו כי על כל 100,000 ₪ בהלוואת המשכנתא תחזירו 500 ₪ בהחזר החודשי.
אבל זה לא אומר שזה אוטומטית הסכום שאתם תוכלו לעמוד בו.
רשמו את ההוצאות שלכם ובדקו באיזה סכום ריאלי תוכלו לעמוד בהחזר החודשי למשכנתא.
בחנו את עצמכם: האם זה הזמן הנכון למשכנתא?
וודאו שההתנהלות בחשבון העו"ש שלכם תקינה ואין החזרי חיוב בגין "אי כיסוי מספיק"
או תיקי הוצל"פ פתוחים שיכולים להיות גורם "מעכב" לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
השאיפה שלנו תהיה לבקש את המשכנתא כשההתנהלות של חשבון העו"ש שלנו תקינה ביותר.
הצעד הרביעי: בניית תמהיל משכנתא
תמהיל המשכנתא הוא מקור החיסכון העיקרי בהלוואת המשכנתא (שימו לב התמהיל ולא הריביות)
לכן חשוב שתבנו את התמהיל בצורה שיתאים לתוכניות שלכם.
הכירו מספר כללים בסיסיים שחייבים להתקיים:
- לפחות 1/3 מהמשכנתא חייבת להיות בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד)
- החל מ- 01/2021 ניתן לשלב עד 2/3 ריבית פריים
- הלוואות משתנות לתקופה של 5 שנים ומעלה ניתן לשלב עד 2/3 מגובה המשכנתא
- מסלולים עם ריבית משתנה לתקופה קצרה של עד שנה ניתן לשלב עד 1/3 מגובה המשכנתא.
תכננו בהווה עם מבט לעתיד ונסו לחזות אילו כספים תוכלו לקבל בעתיד ואילו תוכניות אתם מתכננים הלאה.
נסו לדמיין איפה תהיו בעוד 5/10/20 שנים קדימה.
האם הדירה שרכשתם היא למגורים או להשקעה ומכירה קצרת מועד? לכל תוכנית יש את תמהיל המשכנתא הרלבנטי עבורה.
בצעו מספר סימולציות במחשבוני המשכנתא עד שתמצאו את התמהיל שיניב לכם את החיסכון המירבי.
בקרו בעמוד ריביות ומסלולים במשכנתא כדי להכיר את המסלולים בצורה מעמיקה יותר.
הצעד החמישי - הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא:
זה אמנם נראה כאילו זה הצעד החמישי,
אבל הטיפ הכי חשוב שיש לי להגיד הוא : "אישור עקרוני קודם לחוזה רכישה"
יש מקרים שבהם אנחנו ממש "גבוליים" מבחינת היתכנות עסקה ועשויים להיתקע עם תכנון לא מדויק של הסכומים,
אז הרבה לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה, חשוב שתוודאו שיש אישור עקרוני למשכנתא.
ניתן להגיש את הבקשה לאישור עקרוני באתר האינטרנט של הבנק או במוקד למשכנתאות שלו.
רגע לפני הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא - עצרו לבחור:
רגע לפני הגשת הבקשה לאישור עקרוני, בחרו אם לגשת לתהליך לבדכם או בעזרת ליווי של יועץ משכנתאות.
בשלב הזה אתם יודעים אם אתם רוצים לבצע לבד את התהליך או שמחים להיעזר ביועץ משכנתאות.
צעדתם צעדים ראשונים בדרך למשכנתא, מעולה!
רוצים לקבל הכוונה נוספת לתהליך? בדיוק בשביל זה פיתחנו את פגישת האפיון הפיננסי.
בפגישה אנחנו נעבור על המספרים שלכם, על התוכניות העתידיות שלכם ונתן לכם את הכלים כדי להכין אתכם לקראת התהליך.
ואם תבחרו בנו ללוות אתכם מול הבנקים, נדאג להשיג את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם ועם תמהיל משכנתא מנצח.
