הלוואה כנגד נכס יכולה להיות פתרון מצוין במקרים בהם אנו צריכים תזרים כסף חד פעמי ולכל מטרה שנרצה, לרבות לקיחת משכנתא לאיחוד הלוואות.
מהי הלוואה כנגד נכס?
הלוואה כנגד נכס, היא בעצם הלוואה שמתנהלת באופן דומה להלוואות אחרות שקיימות בעולם הפיננסי, אלא שעל מנת לקבל את ההלוואה הזו אתם תצטרכו לשעבד את הנכס שלכם.
ההלוואה מתנהלת כמו בכל הלוואה, וגם בהלוואה הזו תשלמו קרן וריבית לפי לוח שפיצר, אך יחד עם זאת יש מעט שינויים ודגשים שמבדילים את המשכנתא כנגד נכס מהלוואות רגילות שנלקחות מהבנקים, הן מבחינת הסכום שתוכלו לבקש והן מבחינת התנאים שתקבלו מהבנק ו/או הגוף המממן.
במאמר הבא, אנחנו נרכז לכם את כל הדברים החשובים שצריך להכיר על מנת שתדעו בדיוק כמה משכנתא אפשר לקחת במקרה של שעבוד נכס קיים, מה יהיו התנאים שתקבלו ולאיזו מטרה תוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא בכפוף לשעבוד הנכס שלכם.
הבטוחה של הבנק היא הנכס שלכם
חשוב שנבין שעל מנת שהבנקים יאשרו לכם לקבל משכנתא לכל מטרה הם יבקשו שתציגו להם בטוחה, ולהבדיל מהלוואות מסחריות רגילות שניתן לבקש מהבנקאי על סמך ההכנסה שלכם, כאן אתם בעצם מעמידים את הנכס כבטוחה עבור הבנק.
זו בדיוק הסיבה שסכום ההלוואה שתוכלו לקבל במשכנתא לכל מטרה, גבוה מזה שתוכל לקבל בהלוואה רגילה בעת פתיחת חשבון או לטובת סגירת המינוס.
יחד עם זאת, כמו בכל הלוואה גם במשכנתא כנגד נכס יש תנאים שצריכים להתקיים כדי שתוכלו לקבל את ההלוואה.
תנאים לקבלת הלוואה כנגד נכס:
אחוז המימון תלוי במקור המימון:
אחוז המימון שתוכלו לקבל משתנה בהתאם למקור המימון ממנו תבקשו משכנתא.
במערכת הבנקאית:
- ניתן לקבל עד למימון של 50% משווי הנכס על פי הערכת שמאי, ובקיזוז משכנתא קיימת.
כלומר: במידה ויש לכם נכס שהשווי שלו הוא 2,000,000 שקלים ועליו ישנה משכנתא של ₪500,000 , אז סכום ההלוואה שתוכלו לקבל יהיה עד לחצי מיליון שקלים.
במערכת החוץ בנקאית:
- תוכלו לבקש מימון של עד 85% משווי הנכס על פי הערכת שמאי, ובקיזוז משכנתא קיימת.
כלומר: במידה וסכום המשכנתא שאתם צריכים עובר את רף ה-50% משווי הנכס שלכם על פי הערכת שמאי, תוכלו לבחור אם לקחת משכנתא חוץ בנקאית כדי לממן את ההפרש.
מבחן הכנסות:
כמו בהלוואת משכנתא לרכישת דירה, גם במשכנתא לכל מטרה תצטרכו להציג את תלושי השכר שלכם במידה ואתם שכירים או את דו"ח ההכנסות שלכם מטעם רואה החשבון שלכם, במידה ואתם עצמאיים.
כלומר, גם כאן תצטרכו לעמוד בתנאים של הכנסה פנויה למשכנתא, וזה תקף גם בבנקים וגם בחברות החוץ בנקאיות.
המצב הרישומי של הנכס:
הרבה פעמים כבר בהתחלת התהליך, יועץ משכנתאות יבקש מכם להוציא נסח טאבו או אישור זכויות עדכני.
בעצם מדובר בתעודת זהות של הנכס שלכם, והגוף המממן נעזר באישורים האלה כדי להבין האם קיימות הערות משפטיות או הגבלות על הנכס אותו אתם מעוניינים למשכן לטובת ההלוואה.
ביצוע שמאות לנכס הקיים:
היות ואחוז המימון בעצם נובע משווי הנכס שלכם, בתהליך משכנתא לכל מטרה תצטרכו להזמין שמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס שלכם, והוא יקבע את סכום הכסף שתוכלו לקבל בכפוף למבחן ההכנסה שלכם.
כמו כן, בעת ביצוע שמאות, השמאי בוחן אם קיימות חריגות בניה או פיצול של הנכס ללא היתרים או גורמים נוספים שיכולים להוות בעיה במקרה בו הבנק יצטרך לממש את הנכס שלכם.
לאיזו מטרה אפשר לקחת את ההלוואה?
ניתן לקחת את המשכנתא לכל מטרה שאתם מעוניינים.
החל מתכנון טיול סביב העולם, גיוס הון עצמי עבור דירה להשקעה, עזרה לילדים במימון ההון העצמי הראשוני לרכישת דירה ראשונה, ועד לגישור על תזרים כספים שלילי ושיפור דירוג האשראי שלכם.
יחד עם זאת, חשוב להבהיר שהבנקים וגופי המימון החוץ בנקאיים יבקשו לקבל הסבר כתוב לבקשה שלכם כחלק מניהול הסיכונים בבחינת תיק הבקשה שלכם למשכנתא.
איחוד הלוואות:
פתרון הלוואה כנגד נכס הפך להיות מאוד פופולרי בשנתיים האחרונות בעיקר עבור מי שמעוניינים לקחת משכנתא לאיחוד הלוואות ולהוזיל את סכום ההחזרים החודשיים על הלוואות שהיו משלמים בחשבונות הבנק.
כלומר, במידה ויש לכם יותר מהלוואה אחת מלבד המשכנתא וסכום ההחזר החודשי מכביד עליכם, אז הלוואה כנגד נכס עשויה להיות פתרון מוצלח עבורכם.
משכנתא לבני הגיל השלישי:
לא רק איחוד הלוואות. הלוואות כנגד נכס קיימות גם בתחום המשכנתאות לגיל השלישי: משכנתא הפוכה או פנסיונית.
אם כי במשכנתא הפוכה אחוז המימון שונה מזה שניתן לקבל משכנתא לכל מטרה, וכמובן כפוף לגיל הלווים ותנאים נוספים.
פתרון עבור שיפור דירוג האשראי (מסורבי בנקים):
במקרים בהם הבנקים מסרבים לתת לכם משכנתא בשל דירוג אשראי שלילי, הרבה פעמים נפנה לגורמים חוץ בנקאיים במטרה לקבל הלוואת גישור לתקופה מסוימת וכדי לשפר את חיווי האשראי שלכם עד לרגע בו תוכלו למחזר את המשכנתא חזרה למערכת הבנקאית.
כמובן שחשוב להגיד שבמקרים של מסורבי משכנתא בבנקים, ליווי של איש מקצוע כמעט הכרחי, כיוון שחברות המימון החוץ בנקאיות מבינים שאם הבנקים לא מוכנים לאשר לכם את הלוואת המשכנתא הנדרשת, צריכה להיות לכך סיבה טובה.
לכן אם יש לכם חיווי אשראי שלילי והסיבה בגינה אתם פונים לקבלת ההלוואה היא לשיפור דירוג האשראי או כיסוי חובות, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה במתן פתרונות למשכנתא עבור כשאלה שקיבלו בעבר סירוב למשכנתא מטעם הבנק.
היתרונות של הלוואה כנגד נכס:
- סכום הלוואה גבוה– ניתן לקבל סכום גבוה מזה שתקבלו בהלוואה רגילה בבנק, כיוון שאתם משעבדים נכס ולכן גופי המימון לא מסתמכים רק על ההכנסה שלכם אלא גם על שווי הנכס כפקטור בקביעת סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.
- פריסה ארוכת טווח- ניתן לפרוס את ההלוואה עד ל-30 שנה בניגוד להלוואה מסחרית שלרב ניתן יהיה לפרוס ל-7 שנים.
- איחוד הלוואות- הלוואה כחלק מתהליך הבראה כלכלית ואיחוד כל ההלוואות בחשבון להלוואה אחת לכל מטרה.
- פתרונות למסורבי בנקים– במקרים בהם הבנקים פחות גמישים, הלוואה שמבוססת על שעבוד נכס, עשויה להתקבל באישור מטעם גופים חוץ בנקאיים, לרבות הלוואות גישור עד לשיפור דירוג האשראי וחזרה למערכת הבנקאית כאשר דירוג האשראי שלכם ישתפר.
- ריביות נמוכות- לרב הריביות יהיו נמוכות מהלוואות מסחריות אחרות, אך יחד עם זאת תהיינה גבוהות מאלה שתקבלו בהלוואה לרכישת דירה, כיוון שעלות גיוס הכספים גבוהה יותר.
חסרונות בהלוואה כנגד נכס:
- הנכס משועבד- במקרה בו אין לכם משכנתא קיימת על הבית וכעת אתם צריכים לקחת משכנתא לכל מטרה, אתם בעצם משעבדים את הנכס שלכם לטובת קבלת ההלוואה. מכאן שבמקרה בו לא תעמדו בתשלומי המשכנתא, הבנק עשוי לממש את הנכס שלכם.
- הוצאות נוספות בתהליך– צריכים לקחת בחשבון ביצוע שמאות בתהליך המשכנתא, תשלום לעורך דין ואנשי מקצוע שילוו אתכם.
- ריביות גבוהות- על אף שסכום המשכנתא הגבוה מפתה, הריביות יהיו גבוהות מאלה שתקבלו במשכנתא לרכישת דירה, כיוון שעלות הגיוס גבוהה יותר. אם כי עדיין ברב המקרים יהיו טובות יותר מאשר בהלוואות רגילות בבנק.
יש לכם נכס וצריכים הלוואה? פנו ליועץ משכנתאות
בהלוואת משכנתא לכל מטרה, יש משתנים נוספים ודגשים שונים מאלה שיש בהלוואת משכנתא לרכישת דיור.
הרבה פעמים יש צורך של אפיון פיננסי מעמיק, כדי לוודא שהתוכנית שלכם תצא לפועל על הצד הטוב ביותר.
בין אם מדובר בתהליך משכנתא לשיפור המצב הפיננסי או דירוג האשראי שלכם, ובין אם מדובר בתכנון ארוך מועד להבראה כלכלית, מוטב להיעזר ביועץ משכנתאות שיידע לבחון את מצבכם הפיננסי ואת התוכניות שלכם, ולהתאים את תהליך המשכנתא הנכון ביותר עבורכם.
בחברת אמון משכנתאות תמצאו יועצי משכנתאות שילוו אתכם לאורך כל התהליך, על מנת להפוך אותו לפשוט ובר השגה.
יש לכם נכס ואתם מעוניינים לקחת הלוואה? השאירו פרטים ליצירת קשר עם אחד מיועצי המשכנתאות שלנו לשיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות:
