משכנתא לשיפוץ הדירה – המדריך המלא לתהליך משכנתא לשיפוץ הבית. החל מאחוז המימון שתוכלו לקבל ועד לקבלת אישור עקרוני למשכנתא | יועץ משכנתאות
מהי משכנתא לשיפוץ הבית?
משכנתא לשיפוץ היא בעצם הלוואה הכרוכה בשעבוד נכס קיים, ומאפשרת פריסה ארוכת טווח ואחוז מימון גבוה מזה שנוכל לקבל בהלוואה רגילה בבנק.
לבעלי נכס בגיל המתאים, המאמר על משכנתא הפוכה או פנסיונית מציג אפשרות נוספת לבדיקה.
חשוב להבהיר שלמרות התפיסה ששיפוץ בית בעיקר מכיל הריסה ובנייה של קירות ורצפות, ההגדרה לפיה ניתן לקבל את ההלוואה יכולה להיות גם במקרים הבאים:
- שיפוץ היסודות של הבית, לרבות תשתיות חשמל, מים וגז.
- טיפול בנגישות, לטובת נכים ומבוגרים.
- החלפת מטבח, שירותים, חדר מקלחת, סלון ו/או חדר שינה.
- הרחבת הבית – כגון הוספת חדר או סגירת פרגולה לחצר
- קניית רהיטים לשיפור הנראות של הבית ועוד…
חשוב שנדע שלא מדובר במשכנתא לשיפור דיור, בו אנחנו מוכרים את הדירה הנוכחית שלנו ורוכשים דירה חליפית, אלא בשיפור התשתיות או הנראות של הנכס הקיים בו אנחנו גרים היום.
לבחינת חלופת מימון לבעלי נכס בגיל מבוגר, ראו משכנתא הפוכה – המדריך המלא ואת השיקולים המתוארים בו.
מהם התנאים הנדרשים לטובת המשכנתא?
לפני שאתם רצים לבנק לבקש אישור עקרוני למשכנתא ומפנטזים על בית החלומות שלכם, חשוב לדעת מהם התנאים הכלליים בתהליך שכזה.
ראשית – צריך שיהיה לכם נכס
במידה ויש לכם נכס, תצטרכו להוכיח שהנכס שלכם על ידי המצאת נסח טאבו או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, שמעיד שהזכויות של הנכס שייכים לכם ולא למישהו אחר.
במידה וישנה משכנתא על הנכס, בהתאם לאחוז המימון שתוכלו לקבל, תוכלו גם לבחור בבנק שתרצו לבקש ממנו את ההלוואה, כיוון שחלק מהבנקים מאפשרים לקחת משכנתא לשיפוץ כאשר הנכס משועבד אליהם בדרגה שנייה.
משכנתא לשיפוץ – אחוז מימון:
אחוזי המימון שניתן לקבלת עבור שיפוץ הדירה שלכם בתהליך משכנתא, דומים מאוד לאחוזי המימון שניתן לקבלת במשכנתא לרכישת הדירה הראשונה שלנו.
אם חלופת המימון הנבדקת היא משכנתא הפוכה, ראו טבלת אחוז המימון במשכנתא הפוכה; התנאים בפועל נבדקים מול הגוף המממן.
כלומר, תוכלו לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס שלכם על פי הערכת שמאי, במידה ומדובר בדירה יחידה ועד למימון של כ- 50% במקרים בהם מדובר בדירה להשקעה או דירה שנייה שלכם.
שימו לב, במידה ואתם מתכננים שיפוץ גדול ואתם לא בטוחים בשווי הכנס שלכם ועשויים להיות גבוליים באחוז המימון, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת עם שמאי שמופיע ברשימות הבנקים.
בדרך כלל בתהליכים בהם קיים יועץ משכנתאות בתמונה, יועץ המשכנתא מדריך אתכם לאורך כל התהליך, ויידע להתריע אם יש צורך בשמאות מוקדמת בתהליך המשכנתא.
בדיקת כושר החזר ומבחן הכנסה:
הבנק ירצה לדעת שיש לכם את יכולת העמידה בהחזרים החודשיים של המשכנתא, ולכן יפעל לפי חישוב מנגנון הכנסה פנויה למשכנתא, כפי שעושה בכל תהליך משכנתא.
כלומר, נצטרך להציג את תלושי השכר שלנו, דירוג וחיווי האשראי המלא ולוודא שהסכומים שאנחנו מבקשים עומדים בתחשיב יחס ההחזר, כאשר בסיס האומדן המעשי שלנו הוא עד 40% מההכנסה הפנויה, בהתאם לניסיון שלנו באישורים בפועל. תקרת יחס ההחזר הרגולטורית הכללית היא 50%, אך אישור מעל 40% אינו שגרתי ותלוי בבדיקה פרטנית.
קבלת הצעה מפורטת מקבלן:
במקרים בהם מדובר בסכום גבוה, כמו לדוגמא 500,000 שקלים ובסדר גודל של "שיפוץ גדול", לרב הבנק יבחר להתנות את המשכנתא בכך שנציג הצעת מחיר מטעם קבלן מורשה בה יש פירוט לשיפוץ המתוכנן והעלות של כל חלק בשיפוץ.
מהן הריביות שתקבלו?
על אף שמדובר במשכנתא שנלקחת לשיפוץ ולא לרכישת דירה, הריביות שתקבלו בדרך כלל יהיו זולות מאלה שתקבלו במשכנתא לכל מטרה, היות ואתם עוסקים בפתרון דיור.
אם בוחנים רכישה בגיל מבוגר, ראו את השיקולים במאמר משכנתא הפוכה לרכישת דירה.
יחד עם זאת, חשוב לציין שהריבית שתקבלו מהבנקים בגין שיפוץ יהיו גבוהות יותר מאלה שתקבלו במקרה של רכישת דירה , כיוון שבנק ישראל מעודד אותנו לרכוש דירות הרבה יותר מאשר להגדיל את ההתחייבויות שלנו בעזרת נכסים קיימים.
לרב הפער בשיעור הריבית יהיה בין 0.5% ועד ל – 2.5% מאשר בריביות שניתנו לדיור.
במה זה שונה מרכישת דירה?
ראשית, הכסף של המשכנתא יעבור לחשבון הבנק שלכם, להבדיל מתהליך רכישת דירה בו כספי המשכנתא עוברים ישירות למוכרים.
שנית, אין כאן מוכרים זה רק אתם, איש המקצוע והבנק.
יתרונות משכנתא לשיפוץ:
- פריסת תשלומים ארוכת טווח של עד לתקופה עד ל-30 שנה.
- ריביות טובות יותר מאשר במשכנתא לכל מטרה. (ריביות דיור)
- החזרים חודשיים נמוכים מאשר בהלוואות רגילות בבנק.
- מימון מהיר בחלק מהבנקים מאפשר העברת הכספים תוך ימים לחשבונכם.
חסרונות משכנתא לשיפוץ:
- הבנקים לא אוהבים לאשר סכומים גדולים ולכן קיים חשש שסכום המשכנתא לא יספיק לכם.
- לרב כספי המשכנתא מועברים בפעימות ועל פי התקדמות קצב השיפוץ לפי הערכת השמאי.
טיפים לקראת משכנתא לשיפוץ:
קראו מדריכים וצברו ידע
ידע זה כוח, ולכן הרבה לפני שאתם ניגשים לתהליך משכנתא חשוב לקרוא לפחות מדריך אחד או שניים. באתר שלנו תמצאו מגוון מדריכים וטיפים בתהליכי המשכנתא.
הכינו את עצמכם ותכננו את הסכומים
בדקו את הסכומים שלכם, תרשמו לעצמכם מה סכום ההחזר החודשי שתרצו לשלם כל חודש בגין השיפוץ, לאחר מכן תוודאו שסכום ההחזר החודשי יצליח להביא עמו את המשכנתא המבוקשת.
קחו בחשבון סטייה של 20% כאשר אתם מעריכים את סכום המשכנתא הנדרש.
חשוב להבהיר: כדי להימנע ממצב בו הכסף שאתם תבקשו מהבנק לא יספיק לטובת השיפוץ, מוטב לבצע אפיון פיננסי מעמיק עם יועץ משכנתאות ולאחר מכן להבין את עלות השיפוץ מול איש המקצוע שבחרתם.
הגישו בקשה לאישור עקרוני על סמך המסמכים שלכם:
לא מספיק לקבל אישור עקרוני למשכנתא בערוצי הדיגיטל, כאשר אנחנו מתכננים לקחת משכנתא לשיפוץ.
במקרה בו אנחנו מתכננים שיפוץ גדול של כמה מאות אלפי שקלים, ולא שיפוץ קטן שמסתכם בכ- 150,000 שקלים, הבנקים עשויים להקשות את התנאים לקבלת המשכנתא.
לכן, חשוב שתוודאו שבנקאי עבר על המסמכים שלכם ובדק את ההכנסות אל מול ההוצאות ואישר את המשכנתא ואת הסכום הרצוי לפני שאתם חותמים עם קבלן על העבודה.
היעזרו בשמאי מקרקעין במימון מקסימאלי
על אף שהכי קל לנו לחפש ב-"יד 2" מחירים של דירות למכירה, אם אתם לא בטוחים מהו שווי הנכס שלכם, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת.
הרבה פעמים שמאות מוקדמת יכולה להציל אותנו מהנחות יסוד שיכולות "לחזור אלינו כמו בומרנג", לכן במימון מקסימלי חובה להיעזר בשמאי.
מה נעשה אם סכום המשכנתא לא מספיק?
כאמור, תוכלו לבקש להגדיל את אחוז המימון עד לגובה המקסימלי המקובל בבנקים.
כלומר, אם סכום המשכנתא שביקשתם הוא כ- 60% מערך הנכס, ומדובר בדירה יחידה שלכם, תוכלו לבקש סכום נוסף ובכך להגדיל את אחוז המימון עד ל – 75% משווי הנכס.
האם ניתן למחזר משכנתא לשיפוץ?
התשובה היא חד משמעית כן ואפילו בריביות דיור, כל עוד תצליחו להוכיח שאת המשכנתא לקחתם לטובת שיפוץ ולא לכל מטרה.
לסיכום
תהליך משכנתא לשיפוץ הוא תהליך יחסית קצר, אך מורכב לא פחות מאשר משכנתא לרכישת דירה.
כאן נכנס לידי ביטוי כושר ההחזר שלכם ויכולת התכנון הפיננסי שלכם קדימה.
אף אחד לא רוצה להתחיל תהליך ולגלות באמצע הדרך שהבנק לא מוכן לממן עבורו את העסקה, או חלילה להתחיל תהליך ולחתום על חוזה מול קבלן ולא לעמוד בחוזה בשל אי קבלת מימון מספיק.
ניתן להימנע מטעויות נפוצות בתהליך המשכנתא בעזרת ליווי של יועץ משכנתאות מצוות המומחים שלנו.
לשיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות, השאירו פרטים:
